В Латвии уже действует Закон о найме, достаточно выгодный для нанимателей квартир. Например, в нем сказано, что выселить любого человека, пусть даже въехавшего в жилье без всяких оснований, можно только через суд. В будущем, если вариант нового закона от Министерства экономики будет принят, многих нанимателей смогут выкидывать из жилья без суда.
Главное отличие нового законопроекта в том, что он предполагает обязательную регистрацию всех договоров найма в Земельной книге. Просители закрепления права найма будут освобождены от предусмотренных Законом о Земельной книге канцелярских пошлин. А сами прошения о закреплении прав будут бесплатно заверяться в отделениях Земельной книги. А вот если договор найма не зарегистрирован – его как бы и не существует.
Законопроект должен понравиться тем, кто имеет свободное жилье и сдает его в аренду. Единственным правом нанимателя по плану Министерства экономики будет обязанность по истечении срока действия договора найма быстренько собрать свои пожитки и очистить занимаемую площадь без всяких споров. Точно так же наниматель должен будет мгновенно убраться из квартиры, если задолжал за аренду. Если договор найма не записан в Земельную книгу, то при продаже этой недвижимости или в любом другом случае, когда жилье переходит к другому владельцу, арендатор обязан безропотно покинуть снимаемое помещение по первому же приказу нового хозяина.
Есть еще спорный нюанс в новом законопроекте. Члены семьи арендатора не будут иметь ПОСТОЯННОГО права на пользование снимаемой жилплощадью. Но зато они и не будут нести солидарную с арендатором ответственность за исполнение условий договора найма. И только в случае, если арендатор умрет, его родственники могут просить хозяина заключить с ними новый договор найма на тех же условиях, что были в старом договоре.
Согласно новому законопроекту, хозяин сможет повысить арендную плату во время действия договора найма только в тех случаях, если возможность и порядок повышения этой платы оговорены в договоре найма. Например, в договоре можно указать, что арендная плата повышается ежегодно на величину инфляции.
Законопроект предусматривает, что если кто-то сейчас живет в съемной квартире на основании договора найма, заключенного прежним арендатором (например, сейчас квартиру снимает взрослый сын, а отец уже умер или уехал), то ему надо заключить новый договор найма. Что делать, если хозяин хочет при этом изменить условия на менее выгодные для жильца? Ничего. Законопроект предусмотрел единственную возможность – судиться с хозяином, и только суд может установить как размер арендной платы, так и срок действия договора найма (но не дольше 10 лет).
«МК-Латвия» поинтересовалась, что думают по поводу новшества правозащитники. И вот их мнения.
Геннадий Котов: «По новому закону, хозяин всегда прав»
- Я внимательно изучил этот законопроект и считаю, что он работает против тех целей, которые записаны в нем в самом начале – обеспечить доступность жилья и справедливый баланс интересов нанимателей и наймодателей, -- говорит Геннадий Котов, представитель Латвийского комитета по правам человека. – Проблем с доступностью жилья для найма у нас в Латвии не существует. Все упирается только в наличие средств у нанимателей. Но законопроект, конечно, эту проблему не решает. Зато он наоборот способствует повышению стоимости аренды, тем самым снижая доступность жилья для нанимателей.
Что касается справедливого баланса интересов сторон, то, по сравнению с действующим законом, новый проект даже ухудшает положение нанимателей, как минимум по 30 пунктам. Приведу несколько из них:
Например, законопроект ликвидирует не только бессрочные, но и заключенные на длительный срок договора. Он определяет, что договора найма должны быть только срочные и на срок не более 10 лет. При этом запрещается продлевать договора найма. Для чего это делается? Для того, чтобы владельцы жилья могли беспрепятственно повышать арендную плату при заключении нового договора.
Согласно новому проекту, обязательными для собственников будут только те договора найма, которые занесены в Земельную книгу. При этом говорится, что договора найма, заключенные сроком более чем на год, можно внести в Земельную книгу только с согласия собственника жилья. Но хозяева вряд ли захотят давать такое согласие, потому что в случае продажи недвижимости это снизит ее потенциальную рыночную стоимость. Противоречие? Да.
В случае смены собственника жилья, договора найма, заключённые предыдущим собственником, будут действительны лишь в том случае, если они занесены в Земельную книгу. По ныне действующему закону, ВСЕдоговора найма, заключенные предыдущим собственником, обязательны для нового собственника.
Кроме того, законопроект обязывает всех нанимателей, которые заключили договора найма ДО вступления в силу нового закона, перезаключать эти договора, если сменился собственник недвижимости. Практика свидетельствует, что в случае перезаключения договора его условия для нанимателей ухудшаются.
Этот законопроект правительство предлагает ввести в действие уже с 1 января 2018 года. Такой вот подарок на Новый год.
Нынешний Закон о найме требует для изменения размера квартирной платы письменного согласия обеих сторон. Причем, желая повысить квартплату, хозяин должен не менее чем за шесть месяцев письменно предупредить об этом нанимателя, разъяснить причину повышения квартплаты и представить финансовое обоснование. Новый проект закона позволяет хозяину в одностороннем порядке, без всяких обоснований повышать квартплату при заключении нового договора найма. Очевидно, именно поэтому отменяются как длительные договора найма, так и продление краткосрочных договоров либо изменение их сроков.
Действующий Закон о найме жилья обязывает наймодателя предоставлять нанимателю равноценное жилье в случае, если он принимает решение снести дом или произвести в нем капитальный ремонт. Правительственный законопроект освобождает хозяина жилья и от этих обязанностей.
Особенно болезненно то, что законопроект отменяет судебный порядок выселения жильцов. Впредь это будет происходить просто явочным порядком. От наймодателя требуется только одно – не меньше чем за месяц письменно предупредить нанимателя о том, что с ним расторгается договор. Указанный в этом предупреждении срок является тем сроком, когда прекращается действующий договор найма. К этому времени жильцы уже должны освободить квартиру. А если они этого не сделают, это сделает судебный исполнитель вместе с полицией.
Важно отметить, что закон исходит из презумпции полного доверия к наймодателю. Он даже не предусматривает такой возможности, что предупреждение о расторжении договора найма может быть необоснованным. Тем самым закон провозглашает принцип: хозяин всегда прав.
Наталья Елкина: «Ликвидация бессрочных договоров означает ликвидацию статуса жильца денационализированного дома»
Никто не спорит, что владельцы жилья тоже должны быть защищены от недобросовестных нанимателей. Новый законопроект эту задачу успешно решает. Даже чересчур успешно. Потому что законотворцы забыли или сделали вид, что забыли, о жильцах денационализированных домов, которые живут в квартирах на основании еще советских договоров.
- Министерство экономики в преамбуле пишет, что цель этого законопроекта в том, чтобы уравновесить интересы нанимателей и наймодателей, – комментирует Наталья Елкина, руководитель Латвийской ассоциации нанимателей денационализированного и муниципального жилья. – Мы ознакомились с этим законопроектом, и у нас сложилось иное представление о нем.
В первую очередь, законопроект предусматривает ликвидацию бессрочных договоров найма. Известно, что именно наличие таких договоров до сих пор позволяло жильцам денационализированных домов не оказаться на улице. Они сегодня живут в хозяйских домах на основании тех договоров, которые были заключены еще до денационализации. Ликвидация бессрочных договоров означает ликвидацию статуса жильца денационализированного дома.
Мы установили, что в Министерстве экономики нет статистических данных о количестве жильцов денационализированных домов. Более того, мы написали письмо в Минэкономики, в котором задали этот вопрос, и в своем ответе чиновники пишут, что у них нет даже данных о количестве жильцов хозяйских домов, зарегистрированных в очереди на муниципальное жилье.
По оценкам же нашей ассоциации только 30% жильцов денационализированных домов соответствуют критериям постановки на «квартирную» очередь. Это значит, что остальные 70% могут вообще остаться без крыши над головой.
Жильцы денационализированных домов были дискриминированы, так как в отличие от жителей, проживающих в государственных и муниципальных домах, эти люди не могли получить в собственность квартиры путем приватизации. По новому законопроекту жильцы денационализированных домов, прожившие в этих квартирах не один десяток лет, принудительно превращаются в новых нанимателей жилья, полностью лишаются социальной и юридической защиты и пополнят число бездомных. Предложенный законопроектом процесс ликвидации бессрочных договоров найма ничем не отличается от сталинских репрессий и выселений 1940-1949 годов.
Kriminal.lv в Телеграме
