Дома советской застройки: почему реконструкция идет медленно

Латвия при поддержке фондов Европейского Союза (ЕС) сейчас реализует крупнейшую программу повышения энергоэффективности многоквартирных домов. Однако еще большие надежды на доступность поддержки для этой цели связывались с новым Фондом восстановления ЕС, созданным для перезапуска европейской экономики после кризиса Covid-19. Однако первоначальная версия плана, которая в настоящее время представлена для оценки в Латвии, а позже будет передана в Европейскую комиссию, показывает, что, по крайней мере, на уровне министерств, обновление многоквартирных домов не считается вопросом, к которому следует отнестись серьезно. 
Альтернатив, по сути, нет

По оценкам агентства по недвижимости Ober-Haus, в плане на 2020 год в столице Литвы, Вильнюсе было около 5200 новых квартир в многоквартирных домах, в Таллине, столице Эстонии, около 3000, в Риге чуть более 2000. Таким образом, по расчетам Ober-Haus, в 2019-2020 годах в Вильнюсе девелоперы планировали построить в среднем 17 квартир на 1000 жителей, в Таллине — 14, а в Риге наполовину меньше — 7 на 1000 жителей. Здесь следует отметить, что пандемия могла привести к корректировке этих планов, и некоторые из запланированных проектов потребуют больше времени.

Новых многоквартирных домов не только сравнительно мало, но и цены там существенно выше. Индекс доступности жилья в Балтии от Swedbank показывает, что если средняя цена продажи квартир в Риге в третьем квартале прошлого года была 1163 евро за квадратный метр, то в новых проектах или реновированных домах она составляла 1 632 евро, то есть примерно на 40% выше.

О том, что новостройки до сих пор не рассматриваются как альтернатива, которая могла бы изменить тенденции на рынке недвижимости в целом, также свидетельствует индекс цен на жилье, который составляет Центральное статистическое управление. Хотя цены на бывшее в использовании жилье ниже, чем в новостройках, в целом изменения цен в обоих сегментах практически одинаковы. Это говорит о том, что спрос на вторичное жилье нисколько не снижается, и изменение его цен не отстает от новостроек.

Это подтверждает также обзора на основе данных Cenu banka – инструмента для анализа сделок с недвижимостью. Собранная в нем информация показывает, что с мая по октябрь 2020 года более половины сделок на рынке квартир Риги составили сделки с квартирами в типовых домах советского времени, менее 30% – сделки с квартирами в новых проектах, а остальные – с квартирами в довоенных домах.

Реконструкция тысячам

Все это свидетельствует о том, что роль сегмента многоквартирных домов советской эпохи на латвийском рынке городской недвижимости не уменьшается. Поэтому, чтобы избежать печальных последствий, к которым может привести ухудшение технического состояния этих зданий, Латвии ничего не остается, кроме как взяться за их целенаправленную реконструкцию, устраняя проблемы, которые мешали это сделать до сих пор. В их основе – довольно сложная процедура, по которой совладельцы многоквартирного дома должны договориться о реконструкции, а также не блестящее материальное положение многих жильцов.

С 2016 года Латвия реализует крупнейшую на сегодняшний день программу повышения энергоэффективности многоквартирных домов, средства на которую предоставляет институт финансового развития Altum. Из средств еврофондов покрывается до 50% расходов на повышение энергоэффективности, но оставшиеся владельцы квартир должны покрыть или из собственных средств, или за счет банковского займа.

По данным Altum на декабрь прошлого года, реновационные работы завершены в 258 домах, в 50 домах ведутся строительные работы и еще более 500 проектов находятся на различных стадиях реализации. Всего с начала программы подано проекты реновации 988 домов, в реконструкцию которых всего планируется вложить 420 миллионов евро. До сих пор больше всего проектов было подано в Риге и Пририжском регионе – 47% от общего объема, в Курземе – 21%, в Видземе – 15%, в Земгале – 12%, а в Латгалии – только 5%. В среднем в реновацию одного многоквартирного дома вкладывают 430 тыс. евро, из которых в среднем 215 тыс выдается в виде гранта, следует из информации Altum.

Однако ни почти тысяча зданий, попавших в эту программу, ни те дома, которые были реконструированы при поддержке других программ или только за счет их владельцев, все еще не могут существенно изменить ситуацию с ухудшающимся состоянием многоквартирных домов советской эпохи, особенно в Риге.

Не упустим ли возможность?

Поэтому большие надежды возлагались на новый Фонд восстановления ЕС, который призван перезапустить европейскую экономику после «ковид»-кризиса.

На данный момент предполагается, что из этого нового фонда Латвии ориентировочно будет доступно 1,65 миллиарда евро. Опубликован также первоначальный план распределения средств фонда в Латвии. Стоит сразу отметить, что его будут оценивать не только на национальном уровне, но и в Еврокомиссии, так что в нем возможны изменения.

Однако из первоначального варианта плана, о котором договорились министерства, видно, что реконструкция многоквартирных домов – не является та сфера, которая заслужила бы серьезное внимание со стороны государственных чиновников.

Сейчас предполагается, что на реконструкцию многоквартирных домов из фонда будет выделено 36,6 млн евро, которые смогут получить товарищества собственников зданий в рамках комбинированных финансовых решений с элементом гранта. Также планируется выделить средства на восстановление зданий, принадлежащих государству, но львиная доля средств на повышение энергоэффективности зданий будет выделена предприятиям. В частности, на утепление производственных и других коммерческих зданий, а также на другие мероприятия по повышению энергоэффективности планируется выделить 80 миллионов евро.

Эти цифры можно сравнить с уже реализованной программой Altum. Если мы воспользуемся расчетами этой программы, по которым выходит, что реконструкция одного дома в среднем требует 430 тыс. евро и предположим, что, как и в случае с Altum, грант ЕС покроет половину, то планируемых 36,6 млн евро хватит на реновацию всего 170 жилых домов. Напомним, что только в Риге находится примерно 12 000 многоквартирных домов.

Между тем, именно на реновацию зданий и энергоэффективность как на одно из наиболее желательных направлений для инвестиций указывают многие. В том числе, и вице-председатель Еврокомиссии и еврокомиссар по финансовой стабильности Валдис Домбровскис.

«В Латвии все еще очень много не утепленных зданий с низкой энергоэффективностью. На эти цели следовало бы выделить значительную часть средств, поскольку, с одной стороны, это позволит достичь климатических целей, с другой — в краткосрочной перспективе создаст экономический стимул в виде рабочих мест в строительном секторе, а также в других связанных секторах. Реновация зданий принесет пользу жителям за счет снижения счетов за отопление. Это лишь один конкретный пример», - подчеркнул Домбровскис в интервью LETA.

Министерство экономики также подготовило Реформу доступности жилья, которая включает прекрасную цель сделать жилье доступным для всех домашних хозяйств в Латвии, а существующий жилой фонд до 2050 года привести в соответствие с высокими стандартами энергоэффективности, строительства, безопасности и благоустройства.

Для реконструкции существующих многоквартирных домов или строительства новых здесь предусмотрены гарантии по банковским кредитам: в Риге и окрестностях – до 50% от банковского займа, в других регионах – до 80%.

Однако на самом деле остается без ответа вопрос, что делать с приватизированными зданиями советских времен, владельцы квартир которых сегодня не могут выполнить критерии для получения банковской ссуды и вряд ли смогут претендовать на нее завтра и послезавтра.

Источник -  rus.lsm.lv