"Продается 4-комнатная квартира в Риге за 10 000€": нюансы аукционов (2)

Эксперты советуют изучать такие объявления внимательнее, пишет журнал Likums un taisnība. Сразу бросаются в глаза две неприятные вещи. Одна из них - приписка, что собственность зарегистрирована в информационной системе кадастровой информации Государственной земельной службы. В переводе это означает, что квартира не зарегистрирована в Земельной книге. Но, возможно, её приватизировали в ускоренном порядке, поэтому пока не занесли в Земельную книгу - для этого нужны время и деньги. 
Вторая приписка, в свою очередь, намного хуже: "на собственности есть отягощение". В данном случае, это "реальная повинность" (reālnasta) - анахронизм Гражданского закона.

"Крепостной" квартировладелец

Обязательства по реальной повинности заключаются в том, всякий собственник данного недвижимого имущества обязан периодически производить некоторые действия в пользу третьего лица. Эти обязанности регулируют 1260-1277 статьи Гражданского закона. Они заставляют снова и снова выполнять условия, расплачиваясь деньгами, натурой или работой с неким выгодополучателем. И продажа, в том числе на аукционе, ничего не прекращает.

Владелец недвижимости, на которой висит такая повинность, может избавиться от неё только вместе непосредственно с недвижимостью. За долги по этой повинности также отвечает владелец собственности, так что каждому новому владельцу придется расплатиться по долгам прежнего. Хотя есть и ограничение - не более, чем за 3 года до перехода.

За конкретную квартиру повинность заключается в следующем: платить каждый месяц минимальную зарплату некоему человеку. Сейчас минимальная зарплата в Латвии составляет 430 евро. Так что в год придется заплатить 5160 евро, а за 10 лет, соответственно, накопится 51 600 евро (но не забывайте, что минималку собираются повышать, - прим. ред.). Разумеется, обязанности погашать коммунальные платежи с владельца также никто не снимал.

Такая вот повинность, которая обойдется дороже, чем аренда похожей квартиры или ежемесячный кредит. Отсюда и низкая цена на столь привлекательное жилье.

Как избавиться повинности? По закону, это случается только тогда, когда имущество переходит в собственность получателя прибыли. Ну или если само имущество будет уничтожено. Конечно, можно попытаться договорить и разорвать договор с получателем прибыли, но вопрос, согласиться ли он.

Так что, в очередной раз приходится констатировать: бесплатный сыр только в мышеловеке. А по поводу дешевых квартир, предлагаемых на аукционе, всегда лучше провести собственное расследование: что с ними не так.

Что нужно знать про квартиры с аукционов

Искать квартиры, которые продаются с аукционов, можно на двух сайтах: для очных торгов - sludinajumi.lzti.lv, для электронных торгов - izsoles.ta.gov.lv.

Лица, которые желают участвовать в аукционе, предварительно вносят на депозитный счет судебного исполнителя обеспечение в размере 10% от оценки недвижимости. Оплачивая эту сумму, нужно удостовериться, что до аукциона она будет перечислена на депозитный счет судебного исполнителя. Если эта сумма не поступит на счет, то участник может быть не допущен к торгам. После аукциона эти 10% засчитываются в счет платы за покупку. Платежи других участников судебный исполнитель возвращает сразу после окончания торгов.

Аукцион проводит судебный исполнитель по адресу своей практики. Судебный исполнитель называет продаваемый объект, его начальную стоимость и шаг аукциона. Судебный исполнитель также объявляет участникам аукциона, облагается ли цена объекта налогом на добавленную стоимость и какой является облагаемая налогом стоимость этой цены.

Победитель аукциона в течение одного месяца должен заплатить оставшиеся 90% стоимости недвижимости, НДС, если это предусмотрено, государственную пошлину за заявку о закреплении прав собственности на недвижимость в Земельной книге.

Затем необходимо получить закрепление акта о продаже недвижимости с аукциона в суде. Рассмотрение происходит в течение 15 дней после того, как судебный исполнитель передал заявку в суд. Одновременно суд может рассмотреть и жалобы на действия судебного исполнителя.

После решения суда владелец квартиры может перерегистрировать ее на свое имя в Земельной книге.

Результат аукциона после принятия решения суда об его утверждении может быть оспорен в течение 10 дней. Речь идет о возможных юридических разбирательствах либо с прежними владельцами квартиры, либо с проживающими в ней людьми. Разбирательства могут затянуться на несколько лет.

Могут быть проблемы с реально проживающим там человеком, который, например, снимает квартиру. Теоретически, если аукцион утвержден судом, новый владелец имеет право его выселить. Однако этот процесс может занять массу времени и нервов, так как придется вызывать полицию, вскрывать двери. Если решаетесь на такой шаг, то только в присутствии судебного исполнителя! За его работу придется заплатить, но в противном случае арендатор квартиры вам может выставить счет за "пропавшие фамильные драгоценности".