Текущее положение дел на рынке найма жилья не устраивает никого. Для нанимателей там слишком высокие цены и слишком мало гарантий, для хозяев квартир - слишком мало гарантий, так что они подстраховываются высокими ценами.
Вот уже несколько лет правительство разрабатывает закон, который помог бы цивилизовать эту сферу. Закон собирались принять уже давно. Но пока не вышло.
Камнем преткновения стал вопрос о жильцах денационализированных домов, которым новый закон грозил выселением на улицу. В итоге от этого вопроса летом было решено уйти: на заседании комиссии сейма по госуправлению и делам самоуправлений депутаты договорились о том, что жильцы денационализированных домов не будут субъектами этого закона и их права будут зафиксированы отдельно - в Законе о помощи государства и самоуправлений в решении жилищных вопросов. Благодаря этому появилась надежда, что разработка закона пойдет быстрее.
Далее мы расскажем обо всем этом подробнее.
Дефицитная аренда
Сейчас многие оказались в вопросе жилья оказались в ловушке. Ипотечный кредит дают не всем - кому-от не хватает денег на первый взнос, кто-то испортил кредитную историю, кто-то работает "за конверты". Приходится жилье снимать, но цены на квартиры - неподъемные. За аренду приходится отдавать по 200-300 евро, плюс коммунальные, плюс - первый взнос.
Жилья для сдачи тоже не хватает. Когда шло обсуждение закона в первом чтении, заместитель госсекретаря Министерства экономики Эдмунд Валантис старался убедить депутатов, что новый закон нужен, чтобы способствовать строительству новых квартир для аренды, которое в последние годы в Латвии застопорилось.
Строительство такого жилья не оправдывается, потому что сейчас выселить квартиросъемщика можно только через суд, и процесс растягивается на годы (см. конкретный пример в "Арендаторов не выгнать"). Пока идет суд, хозяин жилплощади несет убытки. Поэтому остро необходим новый закон. В нем предусмотрено несколько случаев, когда квартиросъемщика можно выселить без суда в течение двух месяцев.
В официальной аннотации к законопроекту говорится: он должен обеспечить справедливый баланс между интересами наймодателя и нанимателя. Среди новшеств: все договоры найма квартир должны регистрироваться в Земельной книге; предусмотрена возможность «ускорить разрешение споров в случаях, когда наниматель должен оставить жилое помещение после окончания срока договора найма, если не достигнуто соглашение о новом договоре, у нанимателя образовался долг по найму или же в случае отчуждения недвижимой собственности, если договор найма не был внесен в Земельную книгу».
Какие ожидаются новшества
Перечислим самые важные нововведения, которые могут быть приняты. Однако подчеркнем: споры по их поводу еще продолжаются.
* Договор найма должен быть зарегистрирован в Земельной книге. Поскольку информация о сделках будет публично доступной, это позволит защитить права как владельцев недвижимости, так и нанимателей. Кроме того, регистрация позволит бороться с фиктивными договорами найма, а также защитит добропорядочных нанимателей в случае смены владельцев недвижимости. Договор найма, закрепленный в Земельной книге, будут переходить "по наследству" новому владельцу.
Впрочем, к обсуждению во втором чтении появилось предложение, как грамотно разрывать договоры, которые, все же не были внесены в земельную книгу. Это должно уберечь от конфликтов тех, кто не ожидал проблем с договором, но все же их обрел.
* В законопроекте появился запрет на бессрочные договоры. Действующее сейчас законодательство разрешает бессрочные договоры найма, но в будущем их планируется запретить. После завершения срока действия договора наниматель обязан освободить жилплощадь, если сторонам не удастся прийти к соглашению по новому договору. Иными словами, продлить срок договора нельзя, придется заключать новый договор. Авторы законопроекта отмечают, что при срочном договоре квартиросъемщики смогут без особого основания расторгнуть договор, предупредив об этом владельцев недвижимости. Собственники по-прежнему смогут расторгнуть договор только в случаях, оговоренных в законе.
Пока в законопроекте очень строгая формулировка, что, если срок договора заканчивается, арендатору нужно съехать или заключить новый договор. Но Юридическое бюро напомнило депутатам: договоры о сроках - дело добровольное, если люди готовы договариваться, зачем им мешать? Вероятно, эта формулировка может смягчиться.
* О правах членов семьи. В будущем члены семьи квартиросъемщика не получат постоянного права на использование жилого помещения. Поэтому они не будут нести солидарную ответственность за исполнение условий, оговоренных в договоре.
В случае смерти нанимателя у членов семьи будет право попросить заключение нового договора найма без изменений условий прежнего документа. Но, если хозяин не согласится, придется съехать в течение 3 месяцев с момента получения отказа.
Оплата, споры, выселение
Что касается арендной платы, то владелец недвижимости сможет увеличить ее лишь в случаях, если в договоре будут указаны принципы и порядок такого подорожания, например, когда повышение арендной ставки связано с инфляцией (средний годовой показатель), планируемыми расходами и т.д.
Залоговая сумма или её неиспользованная часть возвращается нанимателю в тот же день, когда он съезжает.
Законопроект устанавливает также ускоренный процесс рассмотрения споров между сторонами (вместо 2 лет — 4 месяца) и связанные с этим расходы.
Сейчас все споры рассматривает суд. В будущем - с учетом поправок к Гражданскому закону, предлагают ввести практику внесудебного исполнения обязательств в отдельных случаях. Рассмотрение таких дел хотят передать судьям Земельной книги.
В каких случаях наймодатель по этим поправкам может отказаться от договора найма: если наниматель не платит плату за наем жилого помещения, хотя ему была обеспечена возможность пользоваться жилым помещением согласно договору найма и нормативным актам, и просрочка платежей превышает размер ОДНОГО месяца, если договором найма не установлен более крупный размер просрочки платежа, и наниматель не внес долговые обязательства в течение 30 дней после получения письменного предупреждения наймодателя;
Когда закон может вступить в силу
Законопроект пока прошел только первое чтение и рассмотрение предложений на комиссии Сейма.
Однако, как уже сказано в проекте стоит уже и дата вступления его в силу: 1 января 2020 года. Успеют ли депутаты все рассмотреть и принять до Нового года? Увидим.
Что при этом стоит учтывать: проект предусматривает переходный период для старых, заключенных ранее договоров. Для того, чтобы вписать такие договоры в земельную книгу, дадут срок в 5 лет. Кроме того, в течение двух лет после вступления закона в силу, придётся перезаключить договоры. Но если не удастся достичь соглашения, придется обращаться в суд.
Продолжение - читайте на 2-й странице текста.
Kriminal.lv в Телеграме
