В интервью есть любопытная информация о последних тенденциях в сфере «недвижки», которые легли в основу целого ряда судебных процессов.
— Ведущие банки Латвии то и дело заявляют об открытии своих ипотечных программ.
— Так они и должны о них рассказывать. И спасибо им, что они об этом говорят. Они должны слать хорошие новости рынку. Но стоит понять и то, что в реальности чувствует банкир. Повторю: по всей стране пока один большой минус. Если покупку серийного жилья в Риге в 2005-2007 годах банки кредитовали на уровне 1 200-1 500 евро за 1 кв. м, а оно сейчас стоит 500-600, ну как может банкир с улыбкой смотреть в будущее?! На очередь из желающих получить ссуду?!
Поэтому мы и надеемся на нынешних политиков, что они при принятии решений будут ориентироваться на цифры, а не на эмоции. Это касается и налогов, и правил работы на рынке, и Закона об иммиграции.
Пока рынок недвижимости не выкарабкается из ямы, то есть стоимость активов ниже размера взятых для их покупки ссуд, ничего позитивного в стране не произойдет. И внешняя подпитка в лице инвесторов лишней не будет.
— Вы благодарите банки. Но создает ли маклерам проблемы то, что банки, напрямую или через свои родственные структуры, сами начали распродавать свой портфель?
— Если серьезно: что сделал кризис? Он тотально увеличил роль банков на рынке недвижимости и в экономике в целом. Наше правительство пошло на поводу у банков и стало пытаться нормализовать ситуацию не за счет банков, а за счет сжимания экономики. Люди остались без работы. Активы лиц, не способных обслуживать свои долговые обязательства, оседают в предприятиях, созданных акционерами банков. И сейчас возникает трепетный и скользкий момент. Очень надеюсь, что у нас, в Латвии есть регулятор, есть умные люди в Банке Латвии, в Министерстве финансов и Министерстве экономики, которые следят за тем, до какого момента и до какой степени прирост влияния банков и банковских предприятий на рынок недвижимости способствует какой-то стабильности — тому, чтобы не было обвала рынка, паники, волны банкротств.
Хочется надеяться и верить, что эти умные люди смогут отследить и тот момент, когда подобное влияние банков уже будет не на пользу рынку недвижимости, а наоборот, — начнет тормозить его! И мне кажется, это отчасти уже происходит.
Сравните, например, доступность ипотечных кредитов на рынке. В сделках, которые проходят при посредничестве маклеров, ипотечные займы используются в 10%. А если сделка происходит с банковской недвижимостью и ее проводит родственная структура банка, то там уже кредит использует до 50% покупателей. Я это воспринимаю как искривление рынка. Вот об этом я и говорю: светлые государственные головы должны отслеживать эти моменты.
И чего я больше всего опасаюсь, так это того, что связанным с банками предприятиям, созданным для перенятия и продажи забранной у должников недвижимости, никто не может запретить, например, с завтрашнего дня, просто стать компаниями по недвижимости. Это будет чисто банковская маклерская структура, к тому же очень хорошо профинансированная.
И представьте, что родственная структура какого-то банка займет треть рынка по торговле недвижимостью. Тогда получится, что третья часть покупателей сможет финансироваться только в этом определенном банке. По принципу: хочешь приобрести эту недвижимость — бери заем у нас.
— Инвестиционный банкир Гирт Рунгайнис недавно заявил, что в Латвии слишком много лишней недвижимости.
— Так давайте сузим экономику еще на 20%, тогда лишней недвижимости станет больше. Это же естественно. Если человек взял ссуду, купил квартиру и видит, что нет работы и нет возможности обслуживать кредит, то он переезжает обратно к маме. Покупает ей цветы, торт, обещает мыть посуду, чистить картошку... Вот вам и лишняя недвижимость. А если у него будет работа, если будет возможность обслуживать кредит, человек выпрямит спину и стряхнет с плеч перхоть и объем так называемой лишней недвижимости уменьшится.
— И долго латвийский рынок недвижимости будет пребывать в нынешнем состоянии.
— Не следует ждать оживления рынка при сужении экономики.
— Однако статистика свидетельствует о росте ВВП Латвии.
— В жизни не все так красиво, как на цифрах. Цены на типовую недвижимость не растут. Хорошо хоть стоят на месте или падают по чуть-чуть — на столько, на сколько ему дают упасть. Новые участники рынка — банковские структуры — выкидывают столько, сколько нужно, чтобы рынок не грохнулся. Обратите внимание: за последние полтора года объем сделок с недвижимостью вырос на 30%, а цены за это время чуть опустились. Значит, кто-то осторожно и продуманно добавляет на рынок столько объектов, сколько нужно, чтобы он не обвалился.
— Вот и вторая причина отблагодарить банки за понимание ситуации. Таким образом, мы приходим к выводу, что ждать роста цен на серийное жилье пока не стоит?
— При нынешнем уровне зарплат и имеющемся объеме инвестиций сегменту серийных квартир ничего хорошего ждать не стоит.
— В то же время в сегменте нового жилья наблюдается положительная динамика.
— Не во всех сегментах, а только в отдельных и самых удачных проектах. А они не составляют и пары процентов от всего объема сделок с квартирами. Это скорее можно рассматривать как частные случаи. О ситуации на рынке страны нужно судить по 70% сделок — это как раз и есть серийные квартиры.
Что у нас происходит в столице с серийными квартирами? Если в 2007 году соотношение тех, кто их арендовал и владел, было 10% против 90%, то сейчас — 20% против 80%. Это означает, что происходит сумасшедшая реструктуризация рынка.
Kriminal.lv в Телеграме
