Отметим от себя: новый закон об аренде ещё в стадии обсуждения, однако уже вызвал множество споров. И это неудивительно. Суды между арендаторами и арендодателями жилья в Латвии на втором месте по популярности среди исков в латвийских судах. Хозяева квартир регулярно жалуются на своих жильцов, которые портят имущество или задерживают месяцами плату. Арендаторы, в свою очередь, возмущаются самодурством хозяев, которые внезапно повышают плату или требуют срочно выселиться.
С одной стороны, люди не желают платить больше — ведь официальные отношения с договором автоматически означают большие траты для обеих сторон. С другой стороны, договор пока плохо защищает обе стороны. Так что плюсы от легального положения пока не перевешивают минусы ни для арендаторов, ни для арендодателей. Поэтому значительная часть рынка аренды жилья остается в серой зоне.
В связи с этим правительство, как заявлено, решило облегчить жизнь представителям арендного рынка. Для этого готовится новый закон.
Стоит отметить, что ныне действующий закон об аренде жилых помещений появился в 1993 году. О том, как его собираются "освежить", и о том, как планируют бороться с серым сектором арендного рынка, рассказали государственные должностные лица на конференции Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA и банка DNB "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии".
Аренда в серой зоне
По понятным причинам платить налоги со сдачи своего жилья в аренду простые жители не хотят. Поэтому они против составления договоров и ведения дел официально, через СГД.
"Юридически не очень понятно: если человек платит налоги за свою собственность — значит, он может проводить с ней любые денежные операции и никого не должно волновать, сдает он ее или нет. Налог заплачен. А иначе за что он начислен?" — недоумевают пользователи в Сети.
Кто–то терпеливо объясняет: "Налог на недвижимость — это налог на то, что она у вас есть. Если есть — платите, и других оснований не надо. Налог на сдачу в аренду — это налог с хозяйственной деятельности. Не сдаете в аренду — не платите. Сдаете — платите".
"Я отлично понимаю, что это за налог и откуда он берется. Я вообще бухгалтер с большим стажем, так что... — продолжает первый комментатор. — Но есть много налогов, искусственно созданных на основе друг друга, дублирующих друг друга и просто откровенно несправедливых. Например, почему возник налог на дивиденды, если заплачен налог на прибыль, которая и есть по сути эти же дивиденды. С этим налогом на недвижимость и с налогом за аренду я вижу уже даже не двойное, а тройное налогообложение, потому что за аренду вам платит человек из зарплаты после уплаты всех налогов".
Некоторые делятся практическими советами, как обойти столь неприятную им систему:
"Доказать, что вы сдаете квартиру, практически невозможно, если кто–то из вас не признается в этом. А если налоговики по объявлению придут к вам в качестве "квартиросъемщиков", то говоришь, что сдаешь за сумму с налогами и все заплатишь. Они же не будут снимать хату и давать предоплату, а просто инфу собирают. А если потом придут к тебе и спросят, что налоги не платишь, так скажи, что не получилось сдать и все".
Но это из разряда, что называется, "вредных" советов. Чиновники все же настаивают, что легально сдавать квартиру стоит. Причем в ваших же интересах: договор поможет защитить все вовлеченные стороны.
О сроках и повышении платы
Мартиньш Аудерс, и. о. директора департамента строительной и жилищной политики минэкономики, рассказывая участникам конференции о работе над законопроектом об аренде жилых помещений, признал, что с тех пор, как в 1993 году был принят действующий закон, изменилась как социальная, так и экономическая ситуация, поэтому, чтобы способствовать доступности жилья, необходимо развивать рынок аренды.
Пока очевидны следующие болевые точки: порядок образования и взыскания долгов, смена собственников, разделенная собственность, сравнительно старый закон 1993 года, тяжеловесный и не соответствующий современным обстоятельствам. Поэтому домовладельцы предпочитают придерживать квартиры для продажи, так как это выгоднее. Кроме того, конфликты, связанные с арендой, вторые "по популярности" в латвийских судах, и разрешение спора с недобросовестными арендаторами может занять пять лет.
Аудерс на конференции сообщил, что в 2012–2013 годах уже был разработан закон об аренде жилых помещений, но из–за поступивших тогда возражений его пришлось отозвать. Теперь при минэкономики уже подготовлен и одобрен другой законопроект, а также поправки к Гражданско–процессуальному закону и закону о нотариате.
Минэкономики для упорядочения рынка аренды предлагает несколько решений. Например, заключать договор аренды на определенный срок, прекратив практику бессрочных договоров. Ранее члены семьи имели равные права в перезаключении договора с арендодателем, а в новом законе будет предусмотрено, что они не имеют таких же прав и обязанностей, как арендатор, и не несут солидарной ответственности за обязательства, предусмотренные договором аренды.
Предусмотрено также, что арендную плату можно будет устанавливать двумя путями: как платеж за пользование вещью, включая вознаграждение и все платежи и услуги, связанные с жильем, или как вознаграждение за пользование вещью (прибыль). Арендодатель может повышать арендную плату только в том случае, если в договоре аренды предусмотрен порядок ее повышения, но не чаще чем один раз в календарном году.
Есть и другие важные нюансы. Например, арендодатель может прекратить договор аренды до истечения срока, если договор допускает одностороннее отступление от него. В случае смены собственника жилого помещения для нового собственника будут обязательны договоры об аренде жилых помещений, заключенные до 1 января 2018 года.
В договорах, заключенных на неопределенный срок, срок аренды будет устанавливаться по договоренности между арендодателем и арендатором; если же стороны не могут договориться, срок договора будет установлен судом, но не дольше чем средний срок аренды в соответствующем жилом доме. Для договоров, заключенных до 1 января 2018 года и не предусматривающих порядок повышения арендной платы, она может быть повышена по договоренности между арендодателем и арендатором; если же стороны не могут договориться, арендная плата будет установлена судом как вознаграждение за пользование вещью, но не больше средней арендной платы в доме, в котором находится жилое помещение.
Аудерс добавил, что рабочая группа идентифицировала некоторые вопросы, по которым требуется соглашение заинтересованных сторон, и когда оно будет достигнуто, пройдут переговоры с представителями арендаторов о дальнейшей разработке закона. Соглашения еще нужно достичь, например, по вопросу о регистрации арендных договоров. Есть две идеи: регистрировать договоры в Земельной книге или в специальном регистре договоров аренды. Дискуссии еще предстоят по правам и обязанностям арендатора и членов его семьи, о случаях, когда можно прекратить договор аренды, а также о том, каково будет временное регулирование для существующих ситуаций.
Налогоплательщиков — только 8%
Инесе Биндемане, замдиректора налогового управления Службы госдоходов, рассказала, что количество лиц, которые платят налог со сдачи в аренду своей или арендуемой недвижимости, составляет 8,1 % от общего числа налогоплательщиков, или примерно 29 000, в том числе большинство составляют физические лица и только 6500 — юридические. В течение года количество ведущих деятельность в этой сфере увеличивается в среднем на 10%, что связано и с активной борьбой СГД с серым сектором на рынке аренды. В этом году до 22 марта в качестве субъектов хозяйственной деятельности зарегистрировались еще 2506 налогоплательщиков, рассказала Биндемане.
Большинство выбирает так называемый упрощенный режим уплаты налога (платить 10%, не регистрируя хозяйственную деятельность, но известив СГД о заключенном договоре аренды) — такой режим выбрали 14 194 налогоплательщика. В 2014 году коммерсанты этой отрасли заплатили подоходный налог в целом почти на 5 млн евро.
По словам Биндемане, СГД ведет активную работу с группой риска, то есть с лицами, которые, предположительно, сдают в аренду недвижимость, но не регистрируют хозяйственную деятельность и не платят налоги.
"Наша цель в том, чтобы добиться увеличения числа физических лиц — субъектов хозяйственной деятельности, поэтому мы продолжим меры по снижению риска незарегистрированной деятельности, вводя новые методы работы. Мы будем составлять интерактивную карту на сайте СГД, продолжим сотрудничество с самоуправлениями, другими государственными органами, отраслевыми ассоциациями", — рассказала Биндемане.
Предполагается, что в этом году количество зарегистрированных коммерсантов в сфере аренды жилья увеличится еще на 5%.
Промежуточный финиш
Пока новый проект закона об аренде жилых помещений подготовлен и передан на обсуждение рабочей группе минэкономики.
Глас народа
Комментаторы на портале kriminal.lv, обсуждая проблему жильцов хозяйских домов и "выездных" пособий для них, высказали и такое мнение:
"Активно готовится новый закон "О найме жилых помещений". Аудерс, сделав большие глаза, сообщил общественности, что все отношения между домовладельцем и "ирниеком" будет регулировать договор найма — типа, как договоритесь, так и будет, и нет проблем, дорогие товарищи. Неведомо министру, что в денац. домах никто никаких договоров не заключает, а если вынуждают заключать, то условия в этом договоре зверские. Держатся люди за договоры советского времени как за соломинку, которую, похоже, нынешний министр с активным лобби домовладельцев и некоторых адвокатов с суд. исполнителями вырвут как юридическую опору. Так и ходят жильцы денац. домов с копией советского договора в кармане, чтобы была возможность попасть домой после выхода на улицу. Истории про заваренные входные двери, смену замков, взлом квартир и выброс вещей жильцов в мусорник и многие другие невеселые истории, знают все, кто интересуется этой темой".
Источник: city24.lv, "Вести сегодня".
Kriminal.lv в Телеграме
