"Дают скидку на землю под многоэтажным домом в Иманте. Стоит взять?"

Добавим к этому: предложение получила отнюдь не только дама, обратившаяся к нам. Квартира находится в многоэтажке на проспекте Курземес, в Риге. Так что этот вопрос сейчас наверняка обдумывают многие.

Общая цена идеальной части земли под данной квартирой - 359.55 евро. Если сейчас нет денег, предлагается такой вариант отсроченного платежа - раскидать всю сумму на 3 года, что дает в итоге примерно по 10 евро в месяц, при первом взносе 10% - 35,96.

И еще: хозяйка земли только совладелец - ей принадлежит не весь участок, а только его часть. 
Что ж, уважаемые читатели, давайте разбираться.

Покупка кота в мешке?

Первое, что очевидно даже неспециалисту: в этом предложении о продаже слишком много неясностей.

Сразу возникают вопросы: каков же ЦЕЛИКОМ участок под домом, который, видимо, когда-нибудь придется выкупать собственникам квартир, и сколько за него хотят ВСЕ собственники земли?

Согласитесь, уважаемые читатели, пока непонятно, какую же долю в нем занимает "идеальная часть", предложенная для покупки. И стоит ли покупать что-то по частям?

И еще: стоит ли покупать вообще? Может, дешевле по-прежнему платить аренду?

Как мы уже сообщали, в декабре 2020-го года в Сейме закон о раздельной собственности уже принят в первом чтении. (Подробнее об этом - см. в главе "Нюансы раздельного землепользования в будущем").

Основной принцип нормативного акта довольно прост. Для выкупа земли под домом собственникам квартир необходимо принять общее решение простым большинством голосов.

Такое решение станет обязательным для всех владельцев жилья в конкретном доме, даже для тех, кто голосовал против выкупа земли или не имеет средств на выкуп своей доли.

Этот механизм, понятно, вызывает множество споров. Но в данном случае, возвращаясь к покупке, становится очевидным: собрание владельцев квартир может решить: а) купить участок под домом; б) НЕ покупать его, а продолжать платить аренду - так дешевле.

И если будет принят второй вариант, что тогда будут делать владельцы уже купленной части земли под домом? Тоже пытаться взыскивать с остальных жильцов аренду? Тех, кто сейчас сейчас (до 28 февраля) ничего не купит со скидкой?

Все эти очевидные вопросы мы переадресовали эксперту.

"За сколько лет вы отобьете деньги?"

Председатель правления общества «Народ против земельных баронов» Владимир Ткаченко дал такое разъяснение:

- Мое мнение, что спешить не стоит. Во-первых, сейчас рассматривается законопроект о замене принудительной аренды на сервитутные отношения со ставкой арендной платы в 4%.
Во-вторых, рассматривается законопроект о прекращении отношений принудительной аренды - выкупе по желанию собственников квартир без согласия собственников земли.
В-третьих, с кадастром сейчас все непонятно.

И самый главный вопрос - цены. Я сделал выборку за последние годы, и получается, что эти участки продаются по цене от 10% до 50% от кадастровой стоимости. В среднем 30-35% от кадастровой стоимости. Один участок продали за 8% от кадастровой стоимости, самая большая ставка - около 50% от кадастровой стоимости.

Решать, конечно, собственнику квартиры, но я бы сказал, что стоит подождать.

Сейчас никакого регулирования нет, платят за аренду земли под домом кто 4%, кто 5%, кто 6%, как договорились или как решил суд. Но представьте, что приняли закон, и арендная плата составляет 4%. Нужно посчитать.

Предположим, вы покупаете землю за 90% от кадастровой стоимости и это обходится в 500 евро, а цена аренды выходит - 30-35 евро в год. Вот и посчитайте, за сколько лет эти 500 евро "отобьются". (О возможных ценах. Выкупные расчеты).

Нюансы раздельного землепользования в будущем

Итак, 10 декабря 2020 года Сейм в 1-чтении принял новый законопроект о раздельном землепользовании, предложенный министерством юстиции.

Он касается очень многих: в раздельной собственности сейчас находятся 206 600 строений, которые находятся на 68 900 принадлежащих другим лицам земельных участках. Из них 3677 – многоквартирные жилые дома, в которых находятся 110 970 квартир.

Поскольку депутаты Сейма уже поддержали законопроект концептуально, можно говорить о том, что именно изменится. И в частности:

* Потолок арендной платы определен в 4% в год от кадастровой стоимости земли;

* Срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года (как мы помним, отдельны "земельные бароны" пытались взыскивать долги за очень давние сроки аренды" - якобы долги).

* Стороны могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование землей. Такое соглашение не будет обязывать покупателя недвижимой собственности, если изменится собственник строения или земли.

Минюст подчеркивает, что в настоящее время арендные платежи за землю в год могут превышать 9% от кадастровой стоимости земли. Например, при наличии различных условий оплаты как по географическому критерию, так и по другим признакам.

В долгосрочных договорах владельцы дома могут платить арендную плату даже в размере 9,075% от кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, и у них нет возможности это изменить. В свою очередь, если договор заключен с использованием другого метода расчета арендной платы, арендная плата может быть еще больше.

"При введении законного права землепользования за плату может быть предусмотрен один размер платы для всех случаев, поскольку содержание права пользования, взаимные обязанности и регулирование налогов для всех будут одинаковыми и ясными", - поясняет Минюст в аннотации, которая занимает 100 страниц.

* Важно: при определении площади и границ земли, находящейся в пользовании собственника строения, необходимо учитывать принципы определения функционально необходимого земельного участка для приватизируемых жилых домов. Споры о площади и границах находящейся в пользовании земли будет решать суд, а до его решения собственник строения сможет использовать всю землю, на которой находится здание.

То есть: от "лишней" земли, аренду которой собственникам квартир захотят навязать, можно будет отказаться. В крайнем случае через суд.

Изменения в законе также предусматривают, что собственник земли не сможет препятствовать использованию прав собственника сооружения и не сможет сделать ничего такого, что ограничивает право пользования землей для собственника здания или каким-то другим образом причинить ему вред. Собственник земли не сможет ничего поменять на земле, находящейся в законном землепользовании, против воли собственника здания.

Например, на находящейся в пользовании земле построить какое-либо сооружение. Не сможет он навесить на такую землю отягощение, которое повредит владельцу здания. К примеру, не сможет установить сервитут или отказаться от сервитута без согласия собственника строения.

Законное право землепользования прекращается только в том случае, если сооружение и земля будут объединены в одну недвижимую собственность или если постройка будет снесена.

О возможных ценах. Выкупные расчеты

Министерство юстиции ранее приводило такие примерные расходы на выкуп земли для жильцов в разных домах.

На стоимость выкупа при этом будут влиять четыре фактора:
1) кадастровая стоимость земального участка под домом;
2) площадь выкупаемой земли;
3) величина жилого дома и количество квартир
4) площадь конкретной квартиры.

Пример первый. Дому нужно выкупить 500 квадратных метров земли. Если в доме 45-90 квартир, то владелец каждой квартиры должен заплатить за землю в среднем от 200 до 800 евро.

Пример второй. Дому нужно выкупить 1000 квадратных метров земли. Если в доме 45-90 квартир, то владелец каждой квартиры должен заплатить за землю в среднем от 400 до 1600 евро.

Средняя стоимость выкупа земли в регионах Латвии для владельца 3-х комнатной квартиры площадью 65 кв.метров.

* Елгава - 396 евро,
* Даугавпилс - 270 евро
* Лиепая - 820 евро,
* Юрмала - 2574 евро.

Николай Кудрявцев, "Неделя Сегодня"