История 1: «Мы купили кота в мешке»
Елена Демидова купила квартиру с аукциона три года назад. И хотя сделка прошла в целом хорошо, Елена признается, что это был ее первый и последний опыт участия в квартирных аукционах. «Слишком много сил и нервов мы потратили, и этого достаточно для того, чтобы отказаться от повторного опыта», — говорит она. А началось все с того, что Елена с мужем решили вложить свободные деньги в какой–нибудь долгосрочный актив. Остановились на квартире, рассудив, что недвижимость — это еще и дополнительный заработок на аренде. Елена стала регулярно просматривать сайт судебных исполнителей (см. справку) в поиске подходящих вариантов.
— Сразу скажу, что опыта участия в аукционах у меня не было никакого, –— рассказывает она. — Я просто читала в прессе, что такая возможность есть. Мы с мужем решили, что соваться на аукцион без предварительной подготовки нет смысла. Поэтому сначала я изучила нормативные акты, проконсультировалась со знакомым юристом и заказала несколько распечаток с Земельной книги (за деньги это доступно каждому желающему). Потом внесла 10% от суммы квартиры на счет судебного исполнителя и стала ждать самого аукциона.
Признаюсь, в день аукциона я немного волновалась. Казалось, что торговаться — это ужасно страшно. Но каково же было мое удивление, когда на аукцион пришел всего один человек. Было видно, что это собиратель дешевого жилья. Он листал блокнотик, в котором было написана куча адресов. Потом только я узнала, что в аукционе на покупку квартир в Риге заявляются по 10–15 человек, моя же квартира была за пределами столицы.
Когда мы с этим человеком зашли в комнату, меня спросили, буду ли я покупать имущество в квартире вместе с ней... Я была готова. Это приняли на заметку... Начались торги, и покупатель с блокнотиком сразу сделал ставку. Потом я подняла... И тишина... Раз... Два... Три... Продано... В тот момент я слышала, как стучит мое сердце. Нет, оно не стучало, оно грохотало так, что мне казалось, что этот грохот слышат все... Меня поздравили, сказали — ждите суда. Я оплатила покупку и стала ждать. Повезло, что решение никто не опровергнул. Я знала, что это могут сделать бывшие владельцы в течение 10 дней. И тогда я вляпалась бы в мороку и тягомотину.
Пройдя череду необходимых юридических формальностей, Елена оформила квартиру на себя в Земельной книге, заплатила необходимые налоги. А дальше уже нужно было заказывать услуги судебного исполнителя, который должен вскрывать двери «по всей строгости закона».
— Я также знала о том, что если бы я вскрывала двери сама, то сильно бы рисковала: бывшие владельцы квартиры могли засудить меня, сказав, например, что они еще не забрали из квартиры телевизор стоимостью 10 тысяч евро или ценную картину. Первый раз на вскрытие двери бывший хозяин не явился, второй раз открывали дверь уже с полицией. Судебный исполнитель вошел первым, осмотрел мои «хоромы», вздохнул и с сочувствующим видом удалился, оставив чек на 180 евро и слесаря, который попросил за услуги 50 евро...
«Была ли в вашем случае реальная экономия денег на покупке этой квартиры?» –— поинтересовались «Вести Сегодня» у Елены. Она признается, что нет — не было. «Вы не представляете, сколько денег потом я вложила в ремонт, — говорит она. — Да, купила–то очень дешево, наверное, на 30% дешевле рыночной цены, но квартира была просто в ужасном состоянии. А ведь посмотреть ее до аукциона было невозможно — это запрещено. Жилье было совершенно непригодно для того, чтобы в него тут же въехать. Я слышала, что некоторые бывшие владельцы недвижимости, после того как банк объявляет, что квартира будет отчуждена, из вредности превращают ее в развалину. Но в моем случае бывший хозяин квартиру не громил, но все равно внутри все откуда–то торчало, висело, пришлось все снимать и переделывать. Честно говоря, потом уже я посчитала, и вышло, что дешевле мне было купить квартиру в хорошем состоянии по объявлению».
Говоря о сроках, Елена упоминает еще один нюанс:
— От получения прав собственности в Земельной книге до того момента, как мы вошли в первый раз в квартиру, прошло два месяца. Это тот самый подвешенный срок, когда Гражданско–процессуальный закон дает мне право всеми возможными способами сохранять свое имущество. И в то же самое время не запрещает бывшему хозяину свободно приходить в квартиру и делать все, что ему вздумается. Например, бить стекла или выкручивать розетки. Просто так, из вредности. На мое недоумение по этому поводу помощник судебного исполнителя только развела руками и сказала, что я имею право обратиться в полицию, если вдруг окажется, что бывший хозяин испортил квартиру. Но это же глупость полная! Бывший владелец запросто может сказать, что ничего не портил в последние два месяца, а жил без розеток и стекол все время. Как я смогу доказать обратное, если понятия не имею, в каком состоянии изначально находилась квартира? Ведь даже при оценке недвижимости судебного исполнителя не пустили на порог! То есть реально на аукционах покупаешь кота в мешке. И это огромный риск.
История 2: «Когда судебный исполнитель — хам»
История Ольги Федоровой — более позитивная, хотя сама Ольга признается, что повозиться пришлось немало.
— Начну с того, что квартиру мы не собирались покупать с аукциона. Но однажды мне позвонил папа и сказал, что в доме, где он живет с женой, вроде бы продается квартира через аукцион. Эта квартира раньше принадлежала родне папиной жены, но хозяйка уехала за границу и не могла выплачивать кредит банку. Тогда мы решили попробовать. Я узнала на сайте судебных исполнителей, в каком банке заложена эта квартира, и решила вначале переговорить с этим банком. Там же я посмотрела фотографии квартиры, но по ним, конечно, очень трудно оценить реальное состояние квартиры.
Как признается Ольга, в их случае в плюс сыграло то, что они знали хозяйку квартиры лично и были уверены в ее порядочности. Знали также, что квартира стоит пустая и в ней не живут жильцы. То есть не придется возиться с принудительным выселением. Спустя пару дней банк дал ответ, что готов продать эту квартиру за 10 500 латов (дело было два года назад. — Авт.), при этом начальная цена на аукционе составила 8 900 латов, нужно было еще оплатить 10% первого взноса, который нам возвратили бы, если квартиру купил кто–то другой. А потом уже в течение месяца мы должны были выплатить оставшуюся сумму.
Ольга рассказывает, что на аукцион было подано две заявки — от нее и от представителя дочернего предприятия банка. Судебный исполнитель предупредила, что каждый шаг равен 800 латам. Первую ставку сделал представитель банка, вторую –— Ольга, и на этом торги закончились — квартиру уступили Ольге, как и было договорено с банком. В течение месяца нужно было заплатить остаток, а еще через два месяца было готово уже и решение суда.
— Когда подошло время обращаться с решением суда к судебному исполнителю, я столкнулась с такой ситуацией: тот исполнитель, который вел аукцион, отказался вводить меня во владение недвижимостью и предложил обратиться к исполнителю, который территориально отвечает за участок, где находится квартира. Я так и сделала, но тот исполнитель сразу начал по телефону хамить и огрызаться, мол, почему я к нему обращаюсь, а не к тому, кто вел аукцион. Мне пришлось ехать в его офис и практически с боем выбить у него реквизиты для оплаты его услуг (150 латов). Перечислив ему деньги, я по телефону договорилась о встрече. Удивительно, но каждую нашу встречу он хамил и огрызался, и мне показалось странным такое отношение ко мне за мои же деньги.
Только спустя две недели Ольга вместе с исполнителем смогли войти в купленную квартиру. Никаких недоразумений не было: соседка хозяйки квартиры передала им ключи, так что взламывать дверь не пришлось. Однако судебный исполнитель вдруг опять проявил характер:
— Он отказался брать ключи, кричал, что не знает, что это за женщина и откуда у нее ключи. Сказал, что нужно идти еще раз, но уже с полицией и свидетелями для составления акта о состоянии квартиры и введения меня во владение. Только спустя еще две недели мы с полицией и двумя свидетелями попали в квартиру. Исполнитель сделал опись квартиры, переписал показания всех счетчиков на тот момент, полиция подписалась и свидетели тоже. Уже спустя неделю мы смогли в нее въехать.
Ольга признается, что ей повезло с тем, что квартира была примерно в том же состоянии, что и на фотографиях. При том что в Интернете были выложены не все фото, а только некоторых углов. «Смешно вспомнить, как я подпрыгивала на улице, вставала на табуретку, чтобы хоть глазком увидеть, что внутри квартиры. Благо она находится на первом этаже, — говорит Ольга и смеется: — Правда, краны все были скручены, но хоть обои целы!»
— Первым делом после заселения я поехала в Latvijas gaze и Latvenergo, чтобы переоформить договоры на себя. В квартире была задолженность по газу и электричеству, но у меня был акт от исполнителя по счетчикам, и поэтому на меня эти долги не распространялись. А вот с домоуправлением R?gas namu p?rvaldnieks пришлось повоевать: долг по коммунальным они списали на предыдущую хозяйку, а вот счетчики воды почему–то нет. Не помогли даже акты приемки от судебного исполнителя. В одной из бесед с юристом домоуправления она мне вдруг заявила, что этот акт — не более чем бумажка, которая не имеет никакой юридической силы. Я пыталась было ее переубедить, но уже просто устала от препирательств и заплатила долг по счетчикам воды.
Стоит ли обычным людям участвовать в квартирных аукционах? Ольга считает, что стоит. Но при этом стоит знать о тех проблемах, которые могут встретиться у вас на пути. К примеру, Ольга советует перед покупкой квартиры узнать подробнее о хозяевах или арендаторах жилья. «Я слышала о таких случаях, когда впускают и показывают квартиру сами владельцы. Но идеально, если квартира пустая и там никто не живет — говорит она.
Можно попытаться договориться с банком, при необходимости — съездить к судебному исполнителю и узнать подробности о недвижимости. И, конечно, стоит запастись терпением, так как покупка жилья через аукцион — это процесс длительный. Чтобы были соблюдены все процессуальные сроки, нам пришлось ждать примерно полгода. Только спустя этот срок мы смогли полноценно въехать в свое новое жилье».
Справка
Искать квартиры, которые продаются с аукционов, нужно здесь — www.lzti.lv
Как проходит аукцион
1. Лица, которые желают участвовать в аукционе, предварительно вносят на депозитный счет судебного исполнителя обеспечение в размере 10% от оценки недвижимости. Оплачивая эту сумму, нужно удостовериться, что до аукциона она будет перечислена на депозитный счет судебного исполнителя. Если эта сумма не поступит на счет, то участник может быть не допущен к торгам.
2. После аукциона эти 10% засчитываются в счет платы за покупку. Платежи других участников судебный исполнитель возвращает сразу после окончания торгов.
3. Человеку, купившему недвижимость на аукционе, не возвращают обеспечительную сумму в двух случаях: если он в течение месяца не выплачивает всю положенную стоимость покупки, или если выясняется, что у этого человека не было права участвовать в аукционе.
4. Аукцион проводит судебный исполнитель по адресу своей практики. Все участники до начала торгов предъявляют свои документы, удостоверяющие личность, и письменные заявки на участие в аукционе.
5. Судебный исполнитель называет продаваемый объект, его начальную стоимость и шаг аукциона. Шаг аукциона не может быть меньше 1% и более 10% от начальной стоимости недвижимости. Судебный исполнитель также объявляет участникам аукциона, облагается ли цена объекта налогом на добавленную стоимость и какой является облагаемая налогом стоимость этой цены.
6. Торги начаты. Судебный исполнитель спрашивает участников о том, кто готов предложить большую ставку. Когда ставки прекращаются, судебный исполнитель трижды спрашивает, не будет ли новой ставки. Если новых предложений не поступает, то исполнитель ударяет деревянным молотком и сообщает, что новые ставки больше не принимаются и недвижимая собственность продана.
7. Далее исполнитель составляет акт об аукционе, куда вносятся данные о том, кто стал победителем аукциона, чья ставка была предпоследней, а также кто взыскатель и должник.
8. Победитель аукциона в течение одного месяца должен заплатить оставшиеся 90% стоимости недвижимости, НДС, если это предусмотрено, государственную пошлину в размере 71,14 евро за заявку о закреплении прав собственности на недвижимость в Земельной книге.
9. Теперь необходимо получить закрепление акта о продаже недвижимости с аукциона в суде. Рассмотрение происходит в течение 15 дней после того, как судебный исполнитель передал заявку в суд. Одновременно суд может рассмотреть и жалобы на действия судебного исполнителя.
10. После решения суда владелец квартиры может перерегистрировать ее на свое имя в Земельной книге.
Подводные камни. Тяжелые случаи
1. Результат аукциона после принятия решения суда об его утверждении может быть оспорен в течение 10 дней. Речь идет о возможных юридических разбирательствах либо с прежними владельцами квартиры, либо с проживающими в ней людьми. Ведь после того, как аукцион завершен, владелец квартиры должен принести протокол аукциона в суд, который его утверждает. После чего остается идти в Земельную книгу и оформлять права собственности. И если за это время бывший владелец успел подать апелляцию, то худо дело — впереди судебные разбирательства. А они могут затянуться даже на пару лет — есть и такие прецеденты. Правда, таких случаев немного — не более 5% от всех сделок.
2. Могут быть проблемы с реально проживающим там человеком, который, например, снимает квартиру. Теоретически, если аукцион утвержден судом, новый владелец имеет право его выселить. Однако этот процесс может занять массу времени и нервов, так как придется вызывать полицию, вскрывать двери. Так было и в советское время, когда в квартиру можно было заселиться без разрешения хозяев, если у вас была прописка, и потом таких жильцов нужно было буквально караулить на улице, поджидая, когда они выйдут из дома, чтобы быстренько занять свою же жилплощадь. Неискушенный в этом вопросе человек просто растеряется и не будет знать, что делать дальше.
3. Могут возникнуть проблемы с выпиской и выселением из квартиры родственников бывшего хозяина. Если бывший владелец и члены его семьи были задекларированы уже во время Латвийской Республики, то их практически без проблем можно выписать, подав заявление в самоуправление. Если они не съезжают и после выписки, достаточно вызвать полицию. Но если там проживает не член семьи, а, скажем, дальний родственник и у него есть прописка с советских времен, то могут возникнуть проблемы с его выселением, а судебное дело может тянуться годами.
4. Чтобы затянуть процесс, бывший владелец может заключить договор найма, например, с каким–то своим родственником. В Земельной книге такие договоры обычно не регистрируются, и покупатель узнает о таком отягощении уже после аукциона. Если должник знает, что его хотят выселить, то он, допустим, заключает со своей тетей договор найма на 20 лет, и оспорить его может только суд. Это опять же время и деньги.
Ольга ЛЕВИНА, "Вести сегодня"
Kriminal.lv в Телеграме
