Практически каждый третий дом в Риге хотя бы частично стоит на чужой земле. Для владельцев квартир в таких домах по всей стране это означает вынужденную арендную плату, которая в разные годы составляла до 6% от кадастровой стоимости.
Что обсуждалось в суде
После многих лет споров о решении проблемы принудительно раздельной собственности, когда земля принадлежит одному владельцу, а здание — другому, с 1 января 2022 года вступила в силу так называемая принудительная арендная плата, или плата за пользование землей, в размере 4% от кадастровой стоимости. Если 4% в год составляют менее 50 евро, то плата за пользование составляет 50 евро в год.
Однако "земельные бароны" с этим не согласились и отправились в Конституционный суд. Было подано несколько заявлений физических лиц, которые были объединены в одно дело. Истцы владеют землей или идеальными частями земельных участков, на которых расположены строения, принадлежащие другим лицам.
Истцы настаивали, что институт права пользования землей и размер платы за пользование землей не соответствуют праву на собственность, принципу равенства, защиты законных ожиданий и праву на справедливое судебное разбирательство.
В частности, одна из заявительниц указала: ей принадлежит недвижимая собственность – земельный участок. На этом земельном участке находится принадлежащее другому лицу строение, в котором осуществляется коммерческая деятельность. Однако ее права - распоряжаться своей собственностью, а также получать с неё имущественные блага - были ограничены.
Что в итоге: КС постановил, что права пользования землей, установленные оспариваемыми нормами, соответствуют Конституции, поскольку не только обеспечивают защиту прав и законных интересов участников правовых отношений в связи с раздельной собственностью, но и ясность и предсказуемость на рынке недвижимости.
В то же время суд постановил, что установленная в оспариваемых нормах плата за пользование землей в размере 4% не соответствует Конституции, поскольку, устанавливая эту плату и включенное в нее возмещение собственнику земли в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, Сейм не обосновал, что будут учтены расходы, которые уменьшат доход собственника от переданного в пользование участка.
Суд также указал, что существуют альтернативные способы, как в меньшей степени ограничить права владельцев земли.
Не соответствующие Конституции нормы будут признаны утратившими силу с 1 июля 2024 года, чтобы дать Сейму время справедливо сбалансировать права собственников земли и собственников зданий.
То есть: Сейму дан год с небольшим, чтобы урегулировать этот вопрос. Теоретически депутаты могут как-то попытаться сбалансировать интересы сторон.
Однако в этой связи уместно вспомнить: в прошлый раз, когда отменили потолок, в Сейме никто на помощь жильцам не поспешил.
Это уже второе решение по потолку
В 2018-м году КС также отменил 3-процентные "потолки" платы с арендаторов, принятый Сеймом в 2017-м году.
Конституционный суд в 2018-м году признал не соответствующим Конституции регулирование, определяющее "потолок" аренды за земельный участок в 3 процента. Судьи КС указали, что отменяемое законодательство сырое и дали депутатам время - год, чтобы доработать проект.
Однако в Сейме с этим спешить не стали. И только осенью 2021-го года сумели принять закон о "потолках" - но уже в 4 процента.
Новый законопроект вступил в силу с 1 января 2022 года.
Плата за законное пользование с этого момента составила 4% в год от кадастровой стоимости земли, но не менее 50 евро в год.
(Напомним, речь идет о поправках к закону «О сроках и порядке вступления в силу вводной части, частей о наследственном праве и вещном праве восстановленного Гражданского закона Латвийской Республики 1937 года)».
Впрочем плата может составить и больше/меньше 4 процентов, если случай попадает под критерии, определенные государством и самоуправлением.
Что еще важно: был введен 3-летний срок давности на иски по взысканию арендной платы, были упорядочены и другие правовые моменты в сфере раздельной собственности.
Отметим от себя: 4% - это, конечно, хуже, чем те 3%, за которые Сейм ранее уже голосовал, ограничивая аппетиты землевладельцев. Но лучше, чем 6%.
Но, как оказалось, и "потолок" в 4% долго не продержался.
Как это скажется на жизни простых латвийцев - понятно, какие уж тут основания для оптимизма? После решения КС в пользу "земельных баронов" жильцы многоэтажек, которые стоят на хозяйской земле, по-прежнему не имеют ясности во сколько же им может обойтись аренда в обозримом будущем.
В связи с этим "предсказуемость на рынке недвижимости" - тоже, на наш взгляд, неочевидна.
Антон Городницкий, "Сегодня"
Kriminal.lv в Телеграме
