"Меня обманули при покупке квартиры!": Земельная книга ничего не гарантирует (9)

Что существенно: в даном случае покупатель квартиры — доктор технических наук. То есть подозревать его в какой–то особой наивности или недальновидности нет никаких оснований.

"Копил на квартиру 10 лет"

Итак, что же произошло. Николай Б. (по понятным причинам мы фамилию не указываем) оказался в такой печальной ситуации.

— Купил квартиру в Риге на заработанные деньги — копил на нее 10 лет. Покупку квартиры совершал, как советовали юристы: заверенный договор, открыл счет сделки, нанял юриста для сопровождения сделки и вот стал владельцем квартиры в Земельной книге.

Но, к сожалению, счастье было не долгим. На днях получил письмо от полиции, что еще до меня квартира была продана незаконно, были подделаны подпись и печать нотариуса.

Инспектор полиции мне объяснила, что пострадавшие при этом — самые первые владельцы и я. И по закону Латвийской Республики, квартира возвращается первому владельцу.

Второй владелец получит компенсацию от мошенника, если это возможно (то есть если дело пройдет суд и с преступника будет что взыскать. — Ред.). А если нет, то я остался и без квартиры, и без денег! Хотя в Земельной книге все было заверено нотариусами, на деле никто за это не отвечает.

...Отметим от себя, уважаемые читатели: в прошлом году, когда суд Сатверсме (Конституционный суд) принял свое решение по прецедентному квартирному вопросу, мы предупреждали, что такие истории неизбежно появятся. И, к сожалению, оказались правы.

Давайте же разбираться, почему так вышло, что даже Земельная книга не дает сейчас в Латвии никаких гарантий для добросовестного покупателя, которого лишают и квартиры, и денег.

И так можно с каждым? Увы.

Суд Сатверсме 8 марта 2017 года принял поистине революционное для Латвии решение: признал законнымы отъем недвижимости у добросовестного покупателя и возврат ее первоначальному владельцу, который лишился собственности в результате мошенничества. БЕЗ КОМПЕНСАЦИИ добросовестному покупателю.

Конкретное дело с "темной квартирой", в котором разбирался суд Сатверсме, состояло в следующем: банк купил квартиру, которая оказалась уведенной мошенниками у ее бывшего владельца.

Проблемы для добросовестного покупателя, банка DNB, начались с того, что 7 февраля 2011 года он на аукционе приобрел квартиру в Риге на ул. Иерикю, 39.

Однако оказалось, что еще в 2008 году по поводу этой квартиры был начат уголовный процесс — владелец потерял ее в результате мошенничества. Однако банк этого не знал. Аферист успел продать квартиру еще одному человеку, и уже от него имущество попало на торги.

24 ноября 2011 года (уже после аукциона) в рамках уголовного процесса было принято решение о наложении ареста на квартиру. Банк получил в деле статус "третьего лица".

Что было дальше: 15 июля 2015 года следователь принял решение о закрытии уголовного процесса, одновременно постановив вернуть преступно нажитое имущество первоначальному владельцу.

Таким образом, считает банк, были нарушены его конституционные права, гарантированные 105–й статьей Сатверсме. Данная статья гласит: "Каждый имеет право на собственность. Собственность нельзя использовать вопреки интересам общества. Право на собственность может быть ограничено только согласно закону. Принудительное отчуждение собственности в интересах общества допустимо только в исключительных случаях на основании отдельного закона за справедливое возмещение".

Банк настаивал, что приобрел недвижимость как добросовестный покупатель — на основе информации в Земельной книге.

Что важно: ранее в судебной практике такой покупатель признавался добросовестным, вне зависимости от того, какие сделки были до него. И банк в данном конкретном деле просил у КС признать не соответствующими Сатверсме 2–ю часть 356–й статьи Уголовно–процессуального закона (УПЗ) и 1–ю часть 360–й статьи УПЗ.

В своем иске банк также подчеркнул: уголовный процесс закончился без приговора, а это значит, что невозможно получить компенсацию (хотя бы гипотетически) с виновника мошенничества. То есть права добросовестного покупателя оказываются вообще никак не защищены. Даже теоретически.

Истцы также указали, что в подобном случае следовало бы давать компенсацию от государства. Ведь банк совершил покупку, основываясь на информации, полученной от органов власти — Земельной книги.

Еще одним решением проблемы мог бы стать немедленный арест имущества после начала уголовного процесса. Ведь если бы в Земельной книге была соответствующая отметка с начала процесса (а это, напомним, был 2008 год), истец бы просто не купил данное имущество.

Однако представители законодателя, то есть сейма, с позицией истца не согласились. Они не считают, что указанные нормы противоречат Сатверсме.

Ведь главное в уголовном процессе — защитить интересы потерпевшего. Кроме того, преступление — это не только нарушение прав конкретного индивида, это еще и деяние против всего общества. Поэтому в интересах общества защитить права пострадавшего и восстановить справедливость. В данном случае это важнее, чем права добросовестного покупателя.

Что же касается интересов третьих лиц, то они могут требовать возмещения ущерба в рамках гражданского процесса, указали представители сейма в ходе процесса...

В итоге судьи пришли к выводу, что в результате решения конкретного следователя права банка, гарантированные 105–й статьей Сатверсме, действительно были ограниченны.

Однако ограниченны они были исходя из закона, а также с легитимной целью — защита прав других людей. Добиться этого другими способами было нельзя. И да, права добросовестного покупателя тоже важны, но в качестве исключения их можно ограничить, если в основе отношений преступное деяние. Так что нормы УПЗ были признаны соответствующими Сатверсме.

Подробнее ознакомиться с этим важным судебным решением № 2016–07–01 можно тут — http://www.satv.tiesa.gov.lv/wp–content/uploads/2016/05/2016–07–01_Spriedums.pdf. 

Что же мы имеем на практике после этого решения суда Сатверсме?

Любую покупку недвижимости нужно тщательно проверять. Однако у обычных, простых людей возможности тут весьма ограниченны. Защита прав данных не позволяет всем подряд рассказывать детали уголовных процессов. Так что есть шансы вместо квартиры или другого имущества приобрести кота в мешке с угрозой конфискации.

Если же учесть, что срок давности по делам о мошенничестве — 10 лет (!), то для уже совершивших покупку людей открываются весьма неприятные перспективы. В общем, все, что можно сделать для проверки, стоит делать.