Если управляющий прислал "безразмерную" смету: как оспорить квартплату?

Почему в смете на 2017 год снова показываются те же ремонтные работы, на которые мы копили средства уже в 2016 году? Куда пропали наши предыдущие накопления?

Накопления жителей никуда пропасть не могут, они остаются в накопительном фонде дома. В смету же включаются определенные работы, на которые жители могут собирать деньги не только в течение одного года, но и 24 или 36 месяцев. В таком-то случае жители и видят в сметах одни и те же позиции в течение нескольких лет подряд. Информацию о том, сколько денег уже накоплено домом, можно найти в ежегодном отчете за управление***, который домоуправление подготавливает для каждого дома в апреле.

Мы уже третий год копим деньги на замену крыши. Денег по-прежнему недостаточно, а крыша-то течет. Может ли домоуправление произвести замену крыши в кредит уже в 2017 году с тем, чтобы мы в будущем постепенно расплатились за ремонт?

Да, сделать это возможно. Rīgas namu pārvaldnieks предлагает своим клиентам произвести ремонт еще до того, как на накопительном счету будет собрана необходимая сумма. Для этого дому нужно выполнить следующие условия:

■ платежная дисциплина собственников квартир этого дома должна составлять как минимум 85%;

■ жители должны накопить на счету хотя бы 25% от суммы, необходимой для ремонта;

■ владельцы квартир дома должны выбрать уполномоченное лицо, которому будет поручено подписать договор с домоуправлением;

■ в решении общего собрания необходимо указать, что владельцы квартир согласны оплатить административные расходы и кредитную ставку EURIBOR;

■ нужно принять решение о сроке выплаты кредита за ремонтные работы – максимальный срок составляет пять лет. 
Если общность собственников квартир выполняет выдвинутые требования, запланированные ремонтные работы можно начать раньше, чем на счету дома накопится нужная сумма, и выплату кредита производить уже в будущем.

В смете видно, что наш дом накопил 10 000 евро для ремонта крыши. В то же время долги отдельных собственников квартир домоуправлению составляют 12000 евро. Имеет ли управляющий право отказаться ремонтировать крышу из-за долгов наших соседей?

Важно понимать, что управляющий может проводить ремонты в доме только в рамках финансирования, которое для этого выделили жители. Если на накопительном счету дома уже собрано 100% нужных для ремонта средств, то отказывать жителям в выполнении работ нельзя даже в случае, если в доме много должников.

Управляющий при планировании доходов и расходов по управлению в следующем году, указывает жителям и то, какой объем накоплений, полученных в результате ежемесячных платежей, он собирается направить на ремонтные работы. Но часто реальный объем накоплений отстает от запланированного, потому что отдельные владельцы квартир не оплачивают счета. Получается, что управляющий в каждом случае вынужден оценивать ситуацию индивидуально, в рамках своих возможностей старается производить все запланированные и необходимые ремонтные работы. Параллельно управляющий обязан вести большую работу с собственниками квартир, которые задолжали по счетам. Он заключает мировые соглашения о постепенной оплате долга с теми клиентами, которые открыты для переговоров, и подает в суд на злостных неплательщиков.

В 2016 году управляющий предложил нашему дому создать накопления на замену окон на лестничной клетке. В этом году мы накопили достаточно средств, чтобы следующей весной провести эти работы. Но за это время ситуация изменилась, и теперь для нас намного важнее заменить электроинсталляцию в помещениях общего пользования. Как мы можем изменить назначение уже созданных накоплений?

Владельцы квартир действительно могут изменить назначение уже имеющихся накоплений на ремонты. Для этого они должны принять общее решение** и передать протокол управляющему до 5 декабря 2016 года.

До какого числа мы можем обсудить смету, предложенную Rīgas namu pārvaldnieks, и проголосовать за свой вариант платы за обслуживание?

Владельцы квартир должны принять решение о смете* на обслуживание в следующем году до 5 декабря 2016 года.

Как правильно принять общее решение об изменениях в смете, полученной от управляющего?

Как уже было сказано, любое изменение в смете, предложенной домоуправлением, возможно только по решению собственников большинства квартир дома. Это решение должно быть принято на общем собрании или во время анкетирования. Оригинал решения общего собрания собственников квартир можно подать в любой центр обслуживания клиентов Rīgas namu pārvaldnieks (список клиентских центров предприятия и часы их работы можно найти на сайте www.rnparvaldnieks.lv в разделе «Для клиентов»). Также оригинал решения можно прислать по почте (почтовый штамп не позднее 5 декабря 2016 года).

Мы хотели в 2017 году увеличить взносы в накопительный фонд своего дома, но пока мы не знаем, какое решение примет Сейм относительно поправок к Закону о налоге на добавленную стоимость, и боимся, что из-за применения этого налога к услугам управления наши квартирные счета и так увеличатся. Скажите, могут ли владельцы квартир принять решение об увеличении накопительных отчислений позже, например, в январе 2017 года?

Да, владельцы квартир имеют право принять решение о создании дополнительных накоплений и в другое время, например, в середине года. При этом важно решить, каким будет общий объем накоплений, их назначение и срок, за который данную сумму нужно собрать.

Мы слышали, что в соседнем доме, которым управляет частная компания, жители во время отопительного сезона вносят в накопительный фонд 0,10 евро, зато летом – 0,35 евро. Это удобно, потому что летом квартирные счета меньше и жильцам не так сложно копить деньги на ремонты. Скажите, а Rīgas namu pārvaldnieks может применить такую систему в нашем доме?

Такое решение могут принять жители любого дома, в том числе и клиенты Rīgas namu pārvaldnieks. Это значит, что общность собственников квартир должна сойтись на общее собрание или провести в доме опрос, в котором «за» такую дифференцированную оплату проголосуют собственники большей половины квартир. Они могут принять любое решение о том, как следует в будущем собирать средства на ремонт, определить свои суммы для летнего и зимнего периода, после чего представители дома должны передать протокол решения в домоуправление.

Во всех законах об управлении говорится, что долг управляющего – обеспечить дому такую плату за обслуживание, которая соответствовала бы нуждам этого конкретного дома. Я видела много смет, подготовленных Rīgas namu pārvaldnieks для соседних домов, и заметила, что все клиенты домоуправления одинаково платят за такие услуги, как техническое обслуживание домов, бухгалтерия и юридические услуги. Почему техническое обследование маленького дома стоит столько же, сколько для большого дома. И куда пропадают деньги за юридические услуги, если в нашем доме нет должников и нет судебных процессов?

После того, как в Риге путем объединения 15 маленьких домоуправлений было создано предприятие Rīgas namu pārvaldnieks, плата за управление была единой для всех домов, которые находились в управлении компании. Действительно, плата за техническое обслуживание, управление домом и административные расходы из расчета на квадратный метр жилплощади была единой для всех клиентов. Однако, применяя такой принцип начисления платы за управление, образовалась ситуация, в которой маленькие дома платили недостаточно для выполнения даже минимальных требований технического обследования. По этой причине теперь плата за техническое обследование каждого дома устанавливается отдельно в том объеме, который необходим для реального выполнения этих работ. Получается, что чем меньше дом, тем выше будет реальная стоимость его обслуживания из расчета на один квадратный метр жилой площади. Что касается юридических услуг домоуправления, то их одинаково оплачивают все клиенты Rīgas namu pārvaldnieks. Надо помнить, что в юридические услуги входит не только обеспечение судебных тяжб с должниками, но и, например, заключение договоров с жителями и поставщиками услуг.

Что делать, если в смете показывается такая позиция, как «Очистка дымохода», хотя в нашем доме нет никаких дымоходов?

В смету каждого дома включена позиция «Очистка и проверка дымоходов и/или вентиляционных шахт». Это значит, что в домах, где имеются дымоходы, в смету включены расходы на их очистку, в свою очередь в домах, где есть только вентиляционные каналы, жители будут платить только за проверку и очистку этих шахт.

Наш дом в прошлом году пробовал бороться с управляющим, решением общего собрания потребовав, чтобы Rīgas namu pārvaldnieks брал меньше денег за техническое обследование дома и планирование ремонтных работ (дом отказался от ремонтных работ полностью, поэтому и планировать было нечего). Но нам сказали, что добиться этого решением общего собрания невозможно, а если нам не нравится смета Rīgas namu pārvaldnieks, то мы можем искать другого управляющего. Законно ли это? От какой же позиции сметы в таком случае жители могут отказаться?

Владельцы квартир, приняв на общем собрании соответствующее решение, без посредства управляющего могут сами обеспечить санитарную уборку помещений общего пользования и функционального участка земли. Другими словами, они могут отказаться от услуг дворника, чтобы сэкономить. Также на общем собрании можно принять решение о ремонтных работах в следующем году, а в сотрудничестве со специалистами домоуправление добиться сокращения средств, которые дом откладывает на непредвиденные расходы. В случае, если общее собрание принимает другие решения, которые неприемлемы для управляющего (например, он не может обеспечить управление дома за ежемесячную плату, на которой настаивают клиенты), то согласно Закону об управлении собственники квартир действительно должны перенять дом с баланса самоуправления и выбрать другого управляющего. Если они этого не сделают, то в 2016 году вступит в силу первоначальная смета на управление, предложенная Rīgas namu pārvaldnieks.