Как работает схема
Судя по всему, некая группа лиц или группы действуют так: они вносят залог, необходимый для участия в торгах — 10% от первоначальной стоимости объекта (она, как правило, составляет 70% от рыночной цены). При этом их мало интересуют правила продажи и состояние недвижимости. Затем они вытесняют с торгов других участников, иногда просто платят им, чтобы те не принимали участия в аукционе.
После этого махинаторы не приходят на первый аукцион, поэтому администраторы и присяжные судебные исполнители, следуя букве закона, назначают вторые торги, но уже по нисходящему шагу. В результате цены падают до 10% от первоначальной стоимости, что составляет в среднем 7% от рыночной цены объекта.
Эти же «рейдеры» иногда используют и «обратную» схему: торгуют своим отсутствием. А точнее, предлагают другим участникам торгов заплатить за то, чтобы они не участвовали в аукционе. В итоге тем, кого действительно интересует конкретный объект недвижимости, выгоднее согласиться на условия этой «аукционной мафии», чем играть честно.
Как купить квартиру за 500 латов
Тревогу начал бить один из администраторов неплатежеспособности Янис Юрканс. Он заметил, что к нему и его коллегам на аукционы ходят одни и те же люди, которые ведут себя довольно странно.
— Представьте, объявляется аукцион с нисходящим шагом. На него приходит группа людей, но ничего не покупает, пока сумма не опустится до нижайшего порога — 10% от стоимости оценки, — поясняет г-н Юрканс kriminal.lv. – Стоит отметить, что оценочная стоимость и так невелика и всегда существенно ниже рыночной. Так вот, когда торги подходят к нижней границе, один из этих людей поднимает руку и говорит, что он берет. В нормальной ситуации и другие участники торгов захотели бы купить собственность по такой низкой цене и начались бы торги на повышение. Но этого не происходит. Эти люди и не скрывают, что они вместе и действуют сообща.
Г-н Юрканс приводит конкретный пример: один из его коллег наблюдал за подобным аукционом, на который была выставлена квартира в Лиепае, оцененная в 5000 латов. В итоге «аукционной мафии» удалось сбить цену до 500 латов и купить недвижимость.
Что существенно: администратор при составлении акта об аукционе указал: подобные торги утверждать не следует. Ведь речь идет о махинациях. И суд первой инстанции аукцион отменил. Но покупатели подали на обжалование. Так что теперь следует дождаться мнения окружного суда. И неизвестно, чем дело закончится.
Электронные торги и плата за участие
Член правления Ассоциации администраторов неплатежеспособности Марис Спрудс рассказал kriminal.lv, что администраторы и судебные исполнители придумали меры, которые помогли бы остановить «аукционную мафию». Пока предложено 3 способа борьбы: во-первых, введение электронных торгов. Во-вторых, введение платы за участие – взноса, который участникам торгов не возвращается.
— Речь, разумеется, должна идти о небольшой сумме – 0,1-0,5% от оценочной стоимости, — говорит г-н Спрудс. – Такая оплата заставит подумать о необходимости участвовать в торгах тем, кто на самом деле покупать объект не намерен. К тому же покроет расходы канцелярии на регистрацию, копии документов и т.д.
Третий способ: предусмотреть возможность для администратора или судебного исполнителя не направлять в суд документ об утверждении торгов, состоявшихся с нарушениями.
— Пока приходится в любом случае направлять в суд документ о том, что торги состоялись. Просто в некоторых случаях администратор или судебный исполнитель просит суд не утверждать аукцион. И ситуация выглядит просто абсурдной: человек провел аукцион и просит не утверждать его результаты. Нам кажется, что стоит предусмотреть возможность самому администратору не утверждать торги. Пусть те, кто считает, что аукцион прошел законно, сами жалуются.
Все три меры, по словам Мариса Спрудса, должны быть не обязательными, к тому же не во всех случаях стоит пользоваться ими всеми одновременно. Но в целом, по его мнению, они могли бы заставить «аукционных рейдеров» подумать, прежде, чем мешать добросовестным покупателям.
Минюст: «Электронные торги – хорошая идея»
Министерство юстиции уже выразило благодарность Ассоциации администраторов неплатежеспособности за то, что та обратила внимание на существующая проблему «аукционных рейдеров», сообщила kriminal.lv пресс-представитель министерства Сигита Васильева.
— Электронные торги могут быть одним из решений проблемы рейдерства на торгах в будущем, — говорит она. – Министерство предложило этот вопрос включить в Национальный план развития.
По словам г-жи Васильевой, сейчас Совет присяжных судебных исполнителей работает над конкретными предложениями по введению электронных торгов. Как только концепция появится и будет внесена в Минюст, начнется решение вопроса о претворении ее в жизнь.
Kriminal.lv в Телеграме
