8 Декабря 2021 09:37
Новости
  10:32    27.3.2021

Снять жилье: нюансы и подводные камни при аренде жилья с 1 мая

Снять жилье: нюансы и подводные камни при аренде жилья с 1 мая
Спорный Закон о найме жилья принят - уже с 1 мая нынешнего года он должен вступить в силу. В целом он принят в пользу домовладельцев. Далее мы рассказываем, что нужно знать нанимателю и наймодателю в разных конкретных ситуациях. И в частности: если, к примеру, в договоре сейчас не указан срок найма, какой предусмотрен переходный период и возможности.
Прежде закон предусматривал рассмотрение споров в суде. Теперь конфликтные ситуации можно решать в бесспорном порядке — без суда. Съемщик будет обязан оставить жилье, если срок аренды истек и не достигнуто соглашение о новом договоре, или же — образовался долг по счетам.

Но отметим в качестве неплохой новости: будет переходный период - 3 года, за время которого жильцы денационализиованных домов могут попытаться решить свои квартирные проблемы. Им также обещают компенсации. Однако подобных обещаний за последние 30 лет было уже много. Более того, не случайно этот проблемный латвийский закон отметили даже в ООН (Подобнее об этом - см. в главе "Комитет ООН выразил озабоченность").

Что ж, давайте разбираться, уважаемые читатели, в вещах практических: что теперь будут должны съемщики жилья хозяевам, и наоборот - владельцы домов/квартир своим жильцам. 

Основные отличия

Для начала отметим самые важные изменения нового Закона о найме жилья (далее Закона).

По сравнению с предыдущим законом — отменяется понятие бессрочной аренды. Отныне максимальная продолжительность договора — 10 лет, с возможностью продления по согласованию сторон.

Тут сразу встает вопрос о жильцах денационализированных домов. Для них предусмотрен некий механизм поддержки — к утверждению подготовлен Закон о помощи в жилищных вопросах, и оставлен в силе переходный период, а для компенсации малоимущим жильцам в бюджете этого года предусмотрены деньги в размере 2,7 миллиона евро.

- Этот период толерантности дает им полную защиту на это время, чтобы они могли получить компенсации, для которых уже выделены деньги, предусмотрены в бюджете этого года, чтобы Сейм, наконец, мог завершить работу над законом о помощи в жилищных вопросах. Это предложение идет именно на пользу тем жителям, чьи интересы были затронуты в том или ином виде, и дает им преимущества, — сообщил журналистам Янис Миезайнис, парламентский секретарь Министерства экономики.

По его словам, в ближайшие 3 года на компенсации жильцам денациоанизированных домов государство планирует выделить 7 миллионов евро. На 3 года закон устанавливает период неприкосновенности для жильцов денационализированных домов — чтобы они смогли, получив компенсацию, найти другое жилье или договориться с арендодателями о заключении нового договора.

Однако обратим внимание, уважаемые читатели: закон, по которому разрешается выселять без суда, УЖЕ ПРИНЯЛИ, а вот помощь жильцам еще только собираются обсуждать-утверждать. Более того, как указывала оппозиция, компенсация пока обсуждалась для МАЛОИМУЩИХ жильцов. А что будет с теми, у кого, к примеру, пенсия окажутся чуть больше, чем это позволяет статус "малоимущих"? Они что, смогут себе купить новое жилье?... Однако, как уже сказано, Закон о помощи в жилищных вопросах еще будет обсуждаться, поэтому остается надеяться на лучшее.

Еще одно новшество: Закон предусматривает, что съемщик без особых оснований может отказываться от договора, заранее предупредив владельца жилья, в свою очередь, арендодатель может прекращать действия договора только по завершению срока, либо в установленных законом случаях, например, в случае неуплаты.

Новый Закон также устанавливает, что наймодатель сможет повышать плату лишь в том случае, если в договоре найма будут предусмотрены принципы и порядок ее увеличения — например, привязка к годовой инфляции, планируемые расходы на обслуживание здания, или периодическое повышение.

И, как уже сказано, новый Закон оговаривает упрощенный порядок расторжения договоров и выселения жильцов с арендуемой жилплощади. Это то, чего нет в Гражданском законе.

Что нужно знать нанимателю и наймодателю

Министество экономики в связи с конкретными житейскими ситуациями акцентирует на своей домашней страничке такой краткий перечень новшеств Закона:

* Наниматель может вселить в квартиру членов своей семьи, но о других лицах ОБЯЗАН ДОГОВОРИТЬСЯ с наймодателем.

* Члены семьи нанимателя НЕ ПОЛУЧАЮТ прав на самостоятельный найм и обязанности с этим связанные (платить долги, к примеру - ред.).

* Если наниматель умрет, хозяин жилья должен заключить новый договор найма с членами семьи на прежних условиях, но на срок не дольше 10 лет.

* Наниматель может ДЕКЛАРИРОВАТЬ свое место жительства в наемном жилье. Это право распростаняется и на членов его семьи.

Ситуация: у вас сейчас есть действующий договор найма:

* В течение 5 лет после принятия закона договор найма может быть зарегистрирован в Земельной книге (бесплатно).

* ДОГОВОР МОЖЕТ БЫТЬ ИЗМЕНЕН ДО 31.12.2026. с включением в него новых условий договора найма.

* Если в договоре не указан срок найма (он бессочный), наймодатель и наниматель должны договориться о сроке найма - до 31.12.2026.

* Если у нанимателя заключен договор найма до 1 мая 2021 года, не внесенный в Земельную книгу, а в жилище меняется собственник, договор для нового хозяина является обязательным до 31 декабря 2026 года.

Ситуация: вы готовитесь заключить новый договор:

* АРЕНДАТОР и НАЙМОДАТЕЛЬ должны договориться об условиях аренды, сроке действия договора, порядке уплаты и порядке пересмотра оплаты.

* Договор заключается в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ.

* Договор может быть зарегистрирован в ЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГЕ (бесплатно)

* ПРИ ИЗМЕНЕНИИ собственника жилого помещения в силе остается договор, зарегистрированный в Земельной книге.

В каких случаях НАЙМОДАТЕЛЬ может ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР:

* У нанимателя долг за наем жилья, коммунальные услуги.

* Наниматель ПОРТИТ жилое помещение.

* Наниматель НАРУШАЕТ условия договора.

* Наниматель РАЗМЕЩАЕТ в помещении других жильцов, сдает внаем помещение другим лицам, без согласования с наймодателем.

* Дом будет снесен, перестроен или запрещена его эксплуатация. Но в этом случае наймодатель компенсирует нанимателю убытки.

(Отметим от себя: имея такие формулировки в Законе и проработанные договоры, владелец жилья легко может "разобраться" с невыгодным арендатором).

НАНИМАТЕЛЬ в свою очередь может растогнуть ДОГОВОР НАЙМА В ЛЮБОЙ МОМЕНТ ДО ОКОНЧАНИЯ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА, ПРЕДУПРЕДИВ НАЙМОДАТЕЛЯ ЗА 1 МЕСЯЦ ЗАРАНЕЕ.

О "брутальных" выселениях: что можно использовать

У латвицев на слуху, как невыгодных нанимателей - зачастую престарелых, хозяева активно "выкуривают" из жилья, отключая газ, тепло и канализацию. В новом законе в этой связи есть полезная для жильцов статья.

"За создание помех, которые не дают использовать нанимателю отопление, электроэнергию, холодную и горячую воду, канализацию, а также услугу по вывозу бытовых отходов, применяется штраф на наймодателя жилого помещения - до 280 единиц штрафа для физического лица (1400 евро), и 2800 единиц денежного штрафа для юридического (14 000). (Статья 42-я). Дела об этих административных правонарушениях находятся в ведении государственной полиции или полиции самоуправлений, или управы по найму самоуправления. (В настоящий момент 1 еденица - это 5 евро).

Таким образом, если жилец - зубастый, то он вполне может эту статью использовать для выбивания для себя различных скидок. Но понятно, что у людей престарелых "бодаться" с хозяевами особых возможностей нет.

Комитет ООН выразил озабоченность

8 марта 2021 года Комитет Организации Объединённых Наций (ООН) по экономическим, социальным и культурным правам (Комитет) опубликовал окончательное заключение по очередному докладу Латвии о выполнении Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 года (Пакт) за период времени с 2008 по 2017 год, который рассматривался Комитетом 23-25 февраля сего года, - сообщила LETA.

В частности, Комитет высказал озабоченность в отношении нового Закона о найме жилых помещений, который, с его точки зрения, может обусловить возникновение более неблагоприятных условий для квартиросъёмщиков, и призвал Латвию способствовать доступности социального жилья, поддержке бездомных и других лиц со стороны самоуправлений.

А если в целом, то Комитет указал на серьезные социальные проблемы в Латвии: объём выделяемых государством бюджетных средств на социальную безопасность уменьшился, установленный государством уровень пенсий не соответствует дороговизне жизни.

Комитет заключил, что предоставляемая государством поддержка в случаях безработицы, неработоспособности, возраста, инвалидности является недостаточной, и поэтому призвал увеличить выделяемые государством средства на социальную безопасность, оценить способность социальной системы обеспечивать достаточный прожиточный минимум, увеличить пособия в случаях безработицы, неработоспособности, возраста, инвалидности и в других, а также добиваться, чтобы пенсии соответствовали уровню дороговизны жизни. Указав, что примерно 20% жителей Латвии находятся в зоне риска бедности, в особенности ромы, пенсионеры, семьи с одним родителем, дети, лица с инвалидностью и мигранты, Комитет потребовал у Латвии ликвидировать бедность, выяснить её причины, устранить последствия пандемии Covid-19 в этой сфере и обеспечить поддержку подверженных риску групп.

"Кому это выгодно?"

Этот вопос был достаточно определенно озвучен в ходе обсуждения законопроекта. Еще на первом заседании при рассмотрении этих поправок депутат Виктор Валайнис (СЗК) заявил, что поправки к закону "о найме жилых помещений" выглядят пролоббированными крупными домовладельцами.

В. Валайнис также выразил свое мнение в связи с компенсацией для жильцов денационализиованных домов: правительство ставит телегу впереди лошади, требуя вначале принять закон о найме жилья, а потом уже решать вопрос с компенсациями. Следовало бы поступить ровно наоборот: вначале завершить вопрос с компенсациями на собственное жилье таким людям, а уже потом внедрять новый закон.

Депутат Улдис Будрикис (JKP) в свою очередь подчеркнул, что наймодатель рискует, что жилец не рассчитывается за аренду или связанные с ней расходы, а все споры должны решаться через суд, который является сложным, дорогим и долгим процессом, который может длиться годами. В итоге отдельные лица пользуются этим злонамеренно и искажают рынок найма, добавил Будрикис.

- Поэтому в настоящее время в стране не проводятся целенаправленные и системные инвестиции в так называемые доходные дома, так как наценка в связи с рисками, связанными с необоснованными спорами, вызвала бы несоразмерно высокую плату за наем и недоступность помещений".

Он также пояснил, что существенные изменения, предусмотренные новым законом, являются балансом ответственности и прав между наймодателем и нанимателем, они помогут значительно быстрее и проще решать споры между, ограничив сроки договора и поставив четкие условия о возможностях изменения арендной платы, а также упростив выселение нанимателей из жилища, если они нарушают условия договора найма. В облегченном порядке, чтобы добиться публичной достоверности, у сторон будет право внести договоры найма в земельную книгу, что, соответственно, создаст подушку безопасности обеим сторонам. Наниматель обеспечивает сохранность договора найма в случае смены собственника жилых помещений, в свою очередь наймодателю дано гарантированное решение по решению споров, если наниматель существенно нарушает условия договора найма, говорит депутат Сейма.

В то же время политик упомянул, что по оценкам Альянса девелоперов недвижимости в пять лет после вступления в силу нового закона о найме объем инвестиций в строительство новых жилых домов может достигать 150 млн евро в год или более 750 млн евро в течение пяти лет. В свою очередь, движение нового закона о найме было катализатором, чтобы девелоперы создали первый инвестиционный фонд жилых домов в Балтии, котируя его на бирже "Nasdaq".

Николай Кудрявцев, "Сегодня"

Оставить комментарий

4 главные под байкой - Читайте также

Читайте также

4 главные под байкой

Кнопка Телеграм в байках

топ 3 под байкой - Криминальный топ 3

Криминальный топ 3

топ 3 под байкой

Рекомендованно для вас

Криминальный топ 3

Криминальный топ 3

Комментарии

Комментарии