Правила, по которым живет дом, определяет договор, заключенный между жителями и управляющими, пишет "МК-Латвия". Это краеугольный камень принципов обслуживания жилья. Но как быть, чтобы этот принцип не обернулся против самого собственника квартиры? Историю читателя Роберта Мурниекса комментирует юрист Александр Кведарс (тел. +371 26634444).
Роберт Мурниекс живет в доме, жители которого неравнодушны к своей собственности. За последние семь лет они испробовали разные формы управления домом. Сначала выбрали управляющим одного из соседей, но остались недовольны. Это заставило собственников пригласить профессиональное домоуправление. Однако с первой компанией сотрудничество также не заладилось. Сейчас домом управляет обслуживающая организация, которую жители выбрали летом 2015 года. Работой довольны, претензий не возникает, но...
– Я нахожусь в конфликте с прежними управляющими, – рассказал Роберт Мурниекс, – и оспариваю квартирные счета, которые они мне присылали. Меня называют должником и требуют больше 1000 евро, но я долга не признаю. Помогите понять, кто прав!
Нужно ли платить 1000 евро?
По словам Роберта, в 2007 году первый управляющий заключил с собственниками квартир индивидуальные договоры на управление. В соглашении определялась плата за обслуживание в размере 0,20 лата за квадратный метр.
– Однако второй управляющий решил, что 0,20 лата – это мало, и поднял плату до 0,35 лата. Решение он провел через общее собрание собственников, большинство соседей с повышением согласилось. Но я решил, что платить не стану. Ведь у меня есть индивидуальный договор на управление, в котором черным по белому написано: «Плата за обслуживание – 0,20 лата»!
Роберт несколько лет рассчитывался с домоуправлением по прежнему тарифу. Однако в 2015 году жители сменили обслуживающую организацию. На этот раз Роберт участвовал в общем собрании, голосовал за нового управляющего и за новый тариф на обслуживание – 0,65 евро за квадратный метр.
– Поскольку новый управляющий предложил дому коллективный договор, а я сам проголосовал за повышение платы, то с 1 августа оплачиваю квитанции в полном объеме, – говорит собственник. – Однако прежнее домоуправление продолжает называть меня должником и требует 1000 евро. Должен ли я платить?
Все в Законе о квартирной собственности
Итак, ситуация ясна: общее собрание собственников в 2007 году проголосовало за повышение стоимости обслуживания, но один из жильцов, ссылаясь на старый индивидуальный договор, платить «лишнее» отказался. Кто прав? В этом мы разбирались вместе с юристом Александром Кведарсом.
– Права и обязанности собственников квартир определены в Законе о квартирной собственности, – говорит господин Кведарс. – В частности, владельцы жилья обязаны принимать участие в управлении домом и рассчитываться за полученные услуги. При определении платы за управление и обслуживание решающий голос принадлежит общему собранию собственников данного дома. Если большинство квартировладельцев проголосовало за повышение платы, это решение обязаны выполнять все жители дома!
– Разве старые договоры не защищают противников повышения?
– Начнем с того, что договора на обслуживание действительно могут быть как индивидуальными, так и коллективными. Однако текст такого документа должен быть утвержден на общем собрании собственников. После того, как простое большинство квартировладельцев проголосует за основные принципы договора (плата за обслуживание, начисление штрафных санкций, список полномочий управляющего и т. п.), эти условия распространяются на всех жителей дома.
– Даже на тех, у кого на руках есть старые договоры с другими условиями?
– Именно! Вспомним, о чем мы говорили в самом начале. Правила управления домом определяет общее собрание собственников.
Ваша подпись даже не потребуется!
– А если я откажусь подписывать новый договор?
– Это не будет иметь значения. Например, если большинство ваших соседей проголосовало за то, чтобы в доме был заключен коллективный договор и выбрали полномочных представителей, которые подпишут его от лица всего дома, то ваша индивидуальная подпись даже не понадобится.
– Представим, что за договор на общем собрании проголосовало 55% собственников квартир, а после собрания его подписало только 40%. Будет ли такой документ обязательным для всех?
– Да, в таком случае основные положения договора, утвержденные общим собранием, все равно будут распространяться на всех жильцов дома.
Что делать, если управляющий самовольничает?
– Если жители на общем собрании утвердили повышение платы за обслуживание, обязан ли управляющий заключить с ними договора на новых условиях?
– Нет, это не обязательно. Основным документом будет протокол решения общего собрания, он наделяет управляющего правом изменить плату за обслуживание.
– А что происходит, если такого протокола не существует или управляющий не может его показать?
– В таком случае считается, что решение о повышении платы за обслуживание не одобрено собственниками квартир. Предположим, что управляющий в один прекрасный день решил выставлять жителям повышенные счета, и 99% собственников квартир этого не заметили или не придали повышению тарифа значение. Они годами исправно оплачивали квитанции, но один жилец все-таки заупрямился и продолжал платить по-старому. Перед лицом закона окажется, что 99% собственников все эти годы по собственной воле спонсировали управляющего. И ни один суд не назовет должником жильца, который отказался это делать.
В неперенятых домах – свои правила
– Однако в домах, которые не переняты собственниками, управляющие повышают плату без решения общего собрания и каких-либо протоколов!
– Это правильно, поскольку у управляющего, который назначен вашему дому самоуправлением или государством, есть обязанность до 15 октября текущего года проинформировать собственников о плате за обслуживание в следующем сезоне. Если собственники, получив смету, не сходятся на общее собрание и не предлагают управляющему альтернативный вариант, то смета считается вступившей в силу по умолчанию. Однако в случае, если дом перенят собственниками, единственным основанием для изменения платы на обслуживание может быть решение общего собрания.
– А может ли случиться так, что жители моего дома решили повысить плату за обслуживания, а я об этом не знаю?
– Такое возможно только в случае, если собственник квартиры отсутствовал на общем собрании, где обсуждался этот вопрос. Но управляющий обязан пригласить на общее собрание всех владельцев квартир дома или же разослать им анкеты письменного голосования. Если вы отсутствуете в Латвии или не можете явиться на собрание по другим причинам, оставьте своему соседу или родственнику доверенность на участие в голосовании. Такую доверенность заверять у нотариуса не нужно.
– Обязан ли управляющий сообщить о новой цене на обслуживание или об изменениях договора?
– Если решение о повышении платы было принято на общем собрании собственников, то управляющий не рассылает жильцам копии протокола. Если же решение принималось путем письменного опроса, то домоуправление обязано выслать всем владельцам копии протокола или выписки из него. В любом случае, если вы прозевали собрание или не получили копии решения, вы имеете право в любой день запросить эти бумаги у управляющего.
Новые собственники обязаны подчиняться
– Многие не хотят заключать новые договоры, поскольку боятся, что управляющий определит высокие штрафные проценты за просрочку платежей. Правда ли, что домоуправление, пока у клиента нет нового договора, может взыскивать с него пени в размере не больше 6% годовых?
– Это так называемые законные проценты по долгу, предусмотренные Гражданским законом. Но отсутствие договора спасает не всех должников! Если ваши соседи большинством голосов решили, что к должникам нужно применять пени, например, в размере 0,1% от суммы долга в день, то эти принципы будут действовать в отношении всех жителей дома, есть у них новый договор или нет.
– Что происходит, если в доме появляется новый собственник? Например, человек унаследовал или купил квартиру. Будут ли на него распространяться решения общего собрания и условия коллективного договора?
– Обязательно! Новый собственник входит в сообщество и с первого дня подчиняется его историческим решениям. В этом случае советую сразу подписать с управляющим свой экземпляр договора или попросить копию действующего соглашения. Это поможет человеку ориентироваться в правилах обслуживания дома.
Источник - mklat.lv
Kriminal.lv в Телеграме
