Стороны могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование. Такое соглашение не будет обязывать покупателя недвижимой собственности, если изменится собственник строения или земли. Плата за использование должна будет уплачиваться за каждый квартал вперед.
Минюст подчеркивает, что в настоящее время арендные платежи за землю в год могут превышать 9% от кадастровой стоимости земли. Например, при наличии различных условий оплаты как по географическому критерию, так и по другим признакам. В долгосрочных договорах владельцы дома могут платить арендную плату даже в размере 9,075% от кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, и у них нет возможности это изменить. В свою очередь, если договор заключен с использованием другого метода расчета арендной платы, арендная плата может быть еще больше.
"При введении законного права землепользования за плату может быть предусмотрен один размер платы для всех случаев, поскольку содержание права пользования, взаимные обязанности и регулирование налогов для всех будут одинаковыми и ясными", - поясняет Минюст в аннотации, которая занимает 100 страниц.
Существующая модель соглашения при отношениях принудительной аренды приводит к тому, что договоры аренды заключаются на короткий срок – на год и два месяца, чтобы после этого вновь оценить, о чем договариваться, принимая во внимание внесенные законодателем изменения, отмечает Минюст.
После принятия законопроекта сторонам не придется заключать договоры о размере арендной платы, пытаться договориться или обращаться в суд, чтобы в спорном случае суд вынес решение, подчеркивает министерство.
Законопроект также предусматривает, что у владельца здания, который арендует землю, появится возможность строить подсобные помещения и коммуникации на находящейся в его пользовании земле, если такие необходимы для самостоятельной эксплуатации здания. До этого все строительные работы нужно было согласовываться с собственником земли.
Если нормативными актами не предусмотрен порядок определения площади и границ находящейся в пользовании земли, это определят собственники строения и земли в письменном соглашении. При определении площади и границ земли, находящейся в пользовании собственника строения, необходимо учитывать принципы определения функционально необходимого земельного участка для приватизируемых жилых домов. Споры о площади и границах находящейся в пользовании земли будет решать суд, а до его решения собственник строения сможет использовать всю землю, на которой находится здание.
Изменения в законе предусматривают, что собственник земли не сможет препятствовать использованию прав собственника сооружения и не сможет сделать ничего такого, что ограничивает право пользования землей для собственника здания или каким-то другим образом причинить ему вред. Собственник земли не сможет ничего поменять на земле, находящейся в законном землепользовании, против воли собственника здания. Например, на находящеюся в пользовании земле построить какое-либо сооружение. Не сможет он навесить на такую землю отягощение, которое повредит владельцу здания. К примеру, не сможет установить сервитут или отказаться от сервитута без согласия собственника строения.
Законное право землепользования прекращается только в том случае, если сооружение и земля будут объединены в одну недвижимую собственность или если постройка будет снесена. Законодатели думают, но пока не придумали, как можно вообще ликвидировать отношения принудительной аренды.
Минюст напоминает, что регулирование этих отношений в законном порядке необходимо, так как в отношениях разделенной собственности, где земля принадлежит одному, а здание – другому собственнику, часто царят разногласия и сложные отношения. Закон должен навести порядок в этих отношениях.
Минюст обещает, что изменения сделают более простыми и понятными отношения между сторонами и уменьшат количество споров и судов в сфере раздельной собственности. Поправки еще предстоит рассмотреть Сейму.
"В ситуации разделенной собственности по сути требуется политическое решение, по которому вовлеченное в отношения лицо будет ограничено в праве распоряжаться принадлежащей ему недвижимой собственностью, чтобы другое лицо могло полноценно реализовать свое право собственности. С учетом того, что, согласно Конституции, право собственности обоих этих лиц защищено, такое решение требует создания механизма компенсации для собственника, чьи права ограничены. Эта компенсация должна быть пропорциональна установленным ограничениям. Только при наличии такого механизма компенсации может быть обеспечено равновесие между интересами вовлеченных в раздельную собственность лиц", - пишет в аннотации Минюст.
В раздельной собственности сейчас находятся 206 600 строений, которые находятся на 68 900 принадлежащих другим лицам земельных участках. Из них 3677 – многоквартирные жилые дома, в которых находятся 110 970 квартир.
Министерство признает, что вопрос о размере справедливой арендной платы в раздельной собственности решается уже 13 лет. Несколько раз были изменены законы, три раза нормы, регулирующие принудительную аренду, решениями Конституционного суда были признаны несоответствующими Сатверсме.
Министр юстиции Янис Борданс обещает, что новый законопроект устранит неясности в отношениях между собственниками зданий и земли, которые находятся в отношениях разделенной собственности.
"Уменьшится количество судебных процессов, и у собственников земли не будет возможности несоразмерно повышать платежи. На самом деле правительство имеет все возможности пойти дальше и облегчить ситуацию владельцам жилья, если оно будет готово поддержать предложение Минюста уменьшить налоги на недвижимость на землю жилой застройки с 1,5% на 0,3%", – говорит Борданс.
Что же касается раздельной собственности, законопроект предусматривает срок вступление в силу с 1 января 2021 года. Если взаимные правовые отношения собственников земли и здания уже определены соглашением или решением суда, изменение для этих отношений вступит в силу с 1 января 2022 года.
Kriminal.lv в Телеграме
