Квартира одна, хозяев – несколько: что делать, если часть продали

Объясняет нотариус!

Наш эксперт – нотариус Сандра Якушенока.

– Может ли совладелец квартиры продать свои доли чужим людям, не сообщив об этом второму совладельцу недвижимости и не предложив ему самому выкупить часть квартиры или дома? 
– В случаях, когда квартирная собственность принадлежит нескольким лицам как совместным собственникам, каждый из них вправе самостоятельно распоряжаться своей идеальной долей. Однако если один из них решит продать свою часть жилья тому, кто не является совладельцем его недвижимости, то должен выполнить определенные обязательства. А именно – своевременно предоставить копию договора купли-продажи другим совладельцам жилья. И они в течение двух месяцев с момента подписания договора купли-продажи должны решить, будут ли использовать свое право первой руки либо не станут выкупать чужую идеальную часть своей квартиры. В случае с вашей читательницей ее родственники имели право и без ее согласия продать идеальные части своей квартиры, но были обязаны прислать Татьяне копию договора купли-продажи. Замечу, что условия купли-продажи для чужих людей и совладельцев жилья должны быть одинаковыми (то есть если Майя купила 2/3 квартиры, например, за 50 000 евро, то и у Татьяны должна была иметься такая же возможность. – Прим. ред.). И еще. Совладелец жилья, имеющий право первой руки на покупку идеальной части недвижимости у другого совладельца, не может заранее письменно отказаться от такого права, потому что до заключения договора купли-продажи с покупателем вроде Майи он не осведомлен об окончательных условиях, на которых продается идеальная часть его квартиры.

– А как доказать, что совладелец жилья получал копию договора купли-продажи? И кто должен зафиксировать его отказ от покупки?

– Начну с того, что договор купли-продажи можно оформить как у нотариуса, так и без его участия. В случае если договор оформляет нотариус, то он оповещает покупателя и продавца о правах совладельца недвижимости. Кроме того, нотариус обязан предупредить обе стороны, что в случае, если совладельцу не будет дано право преимущественной покупки, он может подать иск в суд о выкупе. В таком случае покупатель получит обратно свои деньги, но потеряет право собственности на части квартиры. Нотариус может передать совладельцу недвижимости копию договора купли-продажи, а также зафиксировать факт отказа от покупки (если получит соответствующие полномочия). Однако если договор купли-продажи оформляется без участия нотариуса, то один из участников сделки или они оба могут не знать как о наличии совладельца недвижимости, так и о его правах. Соответственно, могут эти права нарушить. Чуть позже я расскажу, чем это грозит участникам сделки.

Что касается фиксации отказа совладельца недвижимости от покупки, то она может быть оформлена и в домашних условиях, без присутствия нотариуса. Но в этом случае отказ уже не будет нотариальным документом. Однако хочу заметить: отсутствие отказа совладельца жилья от покупки идеальной доли в его квартире не препятствует заключению сделки.

– В чьи обязанности входит предоставление копии акта купли-продажи идеальной части совладельцу недвижимости?

– Это обязанность продавца.

– Что может сделать сейчас наша читательница, если ее не оповестили о продаже части квартиры, не дали ее выкупить и право собственности покупателя уже зафиксировано в Земельной книге?

– В этом случае Татьяна имеет право в течение одного года со дня закрепления права собственности покупателя подать в Земельную книгу иск об использовании своего права выкупа с одновременным ходатайством о том, чтобы суд обеспечил ее требование отметкой о запрете на продажу купленной идеальной части.

– По какой цене Татьяне надо выкупать идеальную собственность в своей квартире?

– По той цене, которая указана в договоре купли-продажи. Кроме того, она будет обязана возместить покупателю расходы по оформлению сделки. Одновременно Татьяна может подать в суд на продавца (совладельца ее квартиры) за то, что он вовремя не предоставил ей копию договора-купли продажи идеальной части, то есть не уведомил о продаже. Еще раз повторю: если совладелец жилья получил копию договора купли-продажи идеальной части, то у него есть два месяца на принятие решения о выкупе. Если он эту копию не получил, то у него есть один год на принятие решения о покупке, начиная с того дня, когда в Земельной книге были закреплены права собственника покупателя.

Источник - mklat.lv