Письмо RNP по форме похоже на другие, которые уже рассылались владельцам квартир с предложениями поголосовать - "не хотят ли они оплатить отопительные долги из накоплений своего дома?", "не хотят ли они купить дистанционные счетчики?" и пр. Поэтому наша читательница очень настороженно отнеслась к этому посланию.
Что ж, давайте разбираться во всем этом, уважаемые читатели.
Сколько придется платить?
Итак, в данном случае RNP сообщает, что с 1 января 2021-го года нет договора у владельцев квартир дома на поспекте Курземес с собственником земли, а владелец предлагает оплачивать ему аренду исходя из 5,85%.
Однако RNP обычно предлагает 4%. И в связи с этим RNP нужно подтверждение собственников квартир, какой вариант они поддерживают. Поскольку ситуация спорная, возможны риски - дело может перейти в суд, а это расходы.
Отметим также: Закон о прекращении разделенной собственности 10 декабря 2020 года Сейм принял пока только в 1-чтении. Сейчас он готовится к 2-му чтению (Подробнее об этом см. в главе "Нюансы "принудиловки" по-новому"). Но депутаты Сейма уже поддержали законопроект концептуально, можно говорить о том, что именно изменится.
Что важно в данной ситуации: потолок арендной платы в этом законе определен в 4% в год от кадастровой стоимости земли. И еще: срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года (как мы помним, отдельны "земельные бароны" пытались взыскивать долги за очень давние сроки аренды" - якобы долги).
То есть: если закон примут еще в этом году - с 4%, а владельцы квартир согласятся платить 5,85%, понятно, что это напрасно потраченные деньги.
Но может получиться и так: закон в Сейме "зависнет" и владельцам квартир, возможно, придется судиться с владельцем земли.
Поэтому RNP хочет акцептировать эти риски (подробнее об этом - см. в главе "При чем тут домоуправ").
"Лучше заплатить 4%"
Председатель правления общества «Народ против земельных баронов» Владимир Ткаченко пояснил в разговоре с нами:
- С 1 мая 2019 года в законе нет какой-то конкретной ставки, как арендуется земля. Просто указано, что стороны должны договориться. Если они не договорились, то тогда - суд.
Предствители RNP, начиная с 2019 года, всем собственникам земли предлагали 4% за аренду. Некоторые соглашались, некоторые не соглашались, кто-то пошел в суд. Судебная практика пока неоднородная.
Верховный суд ещё не высказался, а районные суды дают по-разному - и 4%, и 5%, и 6%. Единой судебной практики нет.
О чем говорит полученное письмо? Собственник земли предлагает 5,85%, и RNP хочет подтверждения от собственников квартир, согласны ли они на это.
Если они подтверждают, то RNP подписывает договор на 5,85%. Если не соглашаются, то, соответственно, не подписывают, настаивают на 4%. Тогда возможен суд.
Насколько я знаю, RNP со всех домов собирал 4%, как авансовый платеж. Ранее они делали опрос также, согласны ли собственники накопление на доме перечислить в качестве оплаты собственнику земли. Я обычно советую голосовать за 4% и за то, чтобы накопления перечислили собственнику земли, чтобы долг по аренде земли не рос.
Потому что сумма иска и судебные издержки будут зависеть от этого. Допустим, 4% владельцы квартир за аренду уже заплатят, и тогда спор будет вестись уже только за 1-1,5%. Это уже другая сумма и другие издержки.
Однако для того, чтобы решение на голосовании было принято, нужно, чтобы проголосовали 50% + 1 голос. Если такого количество проголосовавших за какое-то решение не наберется, вопрос снова останется в подвешенном состоянии.
Так что, наверное, в данном случае ответить RNP, - считает В. Ткаченко.
Нюансы "принудиловки" по-новому
Поскольку депутаты Сейма уже поддержали законопроект концептуально, можно говорить о том, что именно изменится. И в частности:
* Потолок арендной платы определен в 4% в год от кадастровой стоимости земли;
* Срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года;
* Стороны могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование землей. Такое соглашение не будет обязывать покупателя недвижимой собственности, если изменится собственник строения или земли.
Минюст подчеркивает, что в настоящее время арендные платежи за землю в год могут превышать 9% от кадастровой стоимости земли. Например, при наличии различных условий оплаты как по географическому критерию, так и по другим признакам.
В долгосрочных договорах владельцы дома могут платить арендную плату даже в размере 9,075% от кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, и у них нет возможности это изменить. В свою очередь, если договор заключен с использованием другого метода расчета арендной платы, арендная плата может быть еще больше.
"При введении законного права землепользования за плату может быть предусмотрен один размер платы для всех случаев, поскольку содержание права пользования, взаимные обязанности и регулирование налогов для всех будут одинаковыми и ясными", - поясняет Минюст в аннотации к законопоекту, которая занимает 100 страниц.
* Важно: при определении площади и границ земли, находящейся в пользовании собственника строения, необходимо учитывать принципы определения функционально необходимого земельного участка для приватизируемых жилых домов. Споры о площади и границах находящейся в пользовании земли будет решать суд, а до его решения собственник строения сможет использовать всю землю, на которой находится здание.
То есть: от "лишней" земли, аренду которой собственникам квартир захотят навязать, можно будет отказаться. В крайнем случае через суд.
При чем тут домоуправ
В связи с взиманием арендной платы по принудительной аренде RNP поясняет:
"Если собственники квартир в жилом доме не переняли право управления жилым домом, RNP управляет жилым домом на основании части седьмой статьи 50 закона «О приватизации» и договора самоуправления о наделении полномочиями. Согласно пункту 7 переходных правил закона «Об управлении жилыми домами», в этом случае управляющий вправе заключить договор об аренде земли от имени собственников квартир жилого дома. Ни одна норма права не предусматривает безвозмездного использования земельного участка, принадлежащего другому лицу, независимо от наличия/отсутствия договора аренды земли, заключенного с владельцами земельного участка.
Согласно пункту 3 части первой статьи 50 закона «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» (далее в тексте – закон «О приватизации»), а также пункту 4 части второй статьи 6, статьям 172 и 177 закона «Об управлении жилыми домами», собственники квартир в жилом доме обязаны заключить с владельцем земельного участка договор аренды земли об использовании функционально необходимого жилому дому земельного участка или его части либо уполномочить на это вместо себя другое лицо, которым также может быть управляющий.
Если собственники квартир изъявят желание участвовать в переговорах с землевладельцами об определении размера платы за аренду земли или арендуемой площади и примут общее решение собственников квартир (50 % + 1 голос «за»), RNP приглашает уполномоченного представителя собственников квартир жилого дома.
И еще. Поборы можно сократить, если уменьшить площадь арендованной земли.
RNP указывает: 01.07.2015 вступили в силу поправки к закону «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов», согласно которым владелец земельного участка или совокупность собственников квартир вправе подать в самоуправление или в Комиссию по приватизации жилых домов самоуправления города Риги заявление о пересмотре функционально необходимого земельного участка (статьи 85 и 86), в результате чего можно изменить границы функционально необходимого жилому дому земельного участка, в том числе его площадь.
Механизмы поддержки? Разговоры продолжаются
Перед рассмотрением проекта во втором чтении в комиссии по государственному управлению и самоуправлению Сейма (далее комиссия), обсуждали какие могут быть механизмы поддежки при выкупе земли под многоэтажками у "земельных баронов". Ведь при нынешних пенсиях и пособиях это для многих малореально.
Сумма, необходимая для отчуждения земли, будет зависеть от кадастровой стоимости земли, площади земли, размера жилого дома (сколько квартир в доме) и площади конкретной квартиры. Например, если 45-90 квартир выкупают 500 м2 земли, то в среднем суммы составят от 200 до 800 евро, плата за земельный участок в два раза больше также будет вдвое больше – от 400 до 1600 евро.
Основная проблема в том, что пока получается так: 50%+1 жильцов могут навесить на остальных ТАКИЕ вот, неподъемные для них платежи (или кредиты).
Пока из законопроекта следует: для начала процесса прекращения раздельной собственности собственники квартир многоквартирного жилого дома должны принять решение об этом. В законопроекте предлагается голосование 50% +1 "за". Это означает, что не понадобится собирать 100% голосов "за".
Сам процесс отчуждения разработчики законопроекта предлагают максимально простой: общее собрание квартир принимает решение и платит за относящуюся к каждой конкретной квартире идеальную часть земли.
Депутат Артурс Томс Плешс отметил, что к третьему чтению законопроекта обществу должны быть предоставлены модели, каким образом поддержать людей с меньшим доходами. Он, в свою очередь, считает, что для принятия решения голосование 50% +1 достаточно. Так как на практике часто возникают проблемы с принятием решений, требующих 100% согласия, например, как в случае утепления зданий.
Депутат Виктор Валайнис, референт законопроекта и руководитель созданной для его разработки рабочей группы в предыдущем созыве Сейма, уверен: чтобы двигаться вперед, этот закон необходим. Он регламентирует только процедуру раздельной собственности и не налагает ни обязанности, ни обязательных требований что-либо сделать. Он только дает возможность владельцам квартир объединить здание с землей.
"Насколько это будет осуществлено, зависит от государственной поддержки. Но для того, чтобы работать над механизмами поддержки, нужен закон», - считает Валайнис. По его словам, до сих пор в рабочих группах моделируются различные механизмы помощи, в том числе и не затратные, ведутся переговоры с "Altum", а также об участии коммерческих банков.
В общем, пока выглядит так: сначала примем закон, а о поддержке поговорим потом.
"Просто признайте это ошибкой!"
Понятно, что жители домов, которым по-сути придется снова выкупать свои квартиры, негодуют. Приведем характерную цитату участника Facebook-группы против "земельных баронов" (TAUTA PRET ŠLITKI, jeb Daudzdzīvokļu namu dzīvokļu īpašnieki apvienojamies!): "Почему мы должны выкупать землю по кадастровой стоимости при пенсиях над которыми смеется весь ЕС. Получается, что квартиры будут подарены банкам, когторые и так жиреют на баснословных процентах по кредитам. У нас украли землю когда ее кадастровая стоимсть была 2 евро/ м.кв!"
Участник группы Марк снова перечислил то, чего хотели бы заложники этой ситуации:
"Закон о прекращении раздельной собственности:
1. Продажу земли под жилыми домами признать ошибкой.
2. Передать участок(и) земли сдаваемые в аренду обществам жильцов домов(ОЖД) стоящих на этой земле.
3. Государство должно предоставить бывшим собственикам земли участки такой же площади в другом месте из государственного земельного фонда или вернуть стоимость земли в момент ее приобретения собствеником.
4. Передать ОЖД всю документацию с чертежами отягощений.
5. В Момент передачи документов на участок земли ОЖД все взаимоотошения с владельцем земли прекращаются и его претензии не принимаются.
6.ОЖД самостоятельно ведет всю деятельность по обслуживанию дома или заключает договор с профильными организациями. Назначают (выбирают) руководство: Представитель общества, бухгалтер, инженер.
7. ОЖД может отказаться от части участка, но оставшийся размер участка должен быть не меньше чем необходимая площадь, для осуществления всех функций дома.
8. ОЖД следит за своевременными платежами за энергоносители, платежами налога на землю и налог на квартиры. Так как эти два вида собственности не приносят прибыль, то к этим платежам не применима плата PVN".
Отметим от себя, уважаемые читатели: вряд ли этот список будет воплощен в жизнь. По понятным нам причинам.
Николай Кудрявцев, "Сегодня"
Kriminal.lv в Телеграме
