Ремонт без разрешения: как за это наказывают

Итог неутешительный: самовольное строительство предыдущего хозяина дорого обошлось нынешнему. Ему придется как-то оформить предыдущие переделки культурного памятника. 
"Это чужая реновация"

Судя по приговору, инспектор Рижского строительного управления 14 апреля 2011 года обследовал дом в Межапарке и констатировал на объекте самовольное строительство. Дом находится на территории памятника градостроительства. Однако, как показала проверка, недвижимость подверглась брутальной реновации: утеплению фасада, оштукатуриванию, покраске, смене кровли и окон, на первом этаже появился новый оконный проем. Инспектор постановил - все безобразие убрать, для чего в 2013 году был утвержден технический проект. После утверждения, дело о самовольно строительстве было прекращено.

Однако 5 августа 2015 года, когда новый владелец дома Д. отправился в земельную книгу, чтобы зарегистрировать собственность, он снова привлек внимание к объекту. Стройуправа отменила предыдущее решение, так как констатировала, что последствия перестройки вовсе не были убраны.

5 октября 2015 года было принято новое решение о предотвращении итогов несанкционированной перестройки. Д. дали срок до 31 декабря 2016 года привести все в порядок, согласно строительной документации.

Д. настаивает, что его не могут заставить разбираться с последствием самостроя, который не он сам затеял. Он обжаловал решение и потерпел неудачу - департамент городского развития Рижской думы оставил решение без изменений. "Это обязанность владельца имущества, который, в свою очередь, может взыскать ущерб с предыдущего владельца в гражданском порядке".

Собственно, на этом и сосредоточились в суде: кто отвечает, и кто должен платить в таком случае?

Кому отвечать

Суд второй инстанции, ссылаясь и на Гражданский закон, и на Закон о строительстве, подтвердил, что проблемы с собственностью - целиком на шее нового владельца. Из 19-й статьи Закона о строительстве следует, что за оформление документации о строительстве полностью отвечает владелец собственности.

Жалобщик настаивал, что, отменив первой решение, учреждение нарушило принцип правового доверия. Ведь истец положился на решение о том, что проблемы решены и приобрел собственность.

Однако суд посчитал, что в данном случае, и вообще в строительстве, общественные интересы выше личностных. Ведь строительной законодательство защищает качество жизни всего общества. Так что защита этих интересов важнее, чем доверие истца ошибочному решению.

Суд отметил, что на истца наложили самое легкое обязательство - надлежащим образом оформить строительную документацию. Тем более, что представитель истца сам сказал, что тот все равно хотел перестраивать дом по своему желанию. Поскольку дом является охраняемым культурным памятником, такая обязанность не считается чрезмерной или затруднительной.

Сенат согласился с этими аргументами и оставил в силе вердикт Административного окружного суда от 9 мая 2017 года.

Чем грозит перепланировка

Напомним, работы по перепланировке даже квартиры без согласования со стройуправой недопустимы. Если вы запланировали нечто большее, чем косметический ремонт, в Рижской стройуправе нужно получить согласованную карту, удостоверяющую упрощенное обновление квартиры, которую разрабатывает сертифицированный архитектор. При наличии этой карты ремонт можно проводить без согласования с соседями, за исключением случаев (например, перенос санитарного узла), когда необходимо согласование с соседями нижних этажей.

Если ремонт затрагивает несущие стены, то процедура усложняется. В стройуправе нужно получить разрешение на строительство и разработать серьезный строительный проект, собрать подписи 2/3 собственников других квартир в доме (если дом с разделённой собственностью) и 100% голосов собственников других квартир (если с неразделенной).

Если работы по перепланировке были проведены без строительной документации, то возбуждается административное дело, в результате которого, в соответствии с Кодексом административных нарушений (2 часть 152-й статьи) налагается денежный штраф для физических лиц в размере от 70 до 700 евро, а для юридических – от 280 до 4300 евро. Одновременно возбуждается второе административное дело – о самовольном строительстве, в результате рассмотрения которого, если нет возможности согласовать документацию (не согласовывают соседи или работы не соответствуют требованиям нормативных актов), принимается решение о восстановлении прежнего состояния квартиры. То есть сделать все нужно так, как было до ремонта.

Кроме того, к объекту с самостроем будет применяться повышенная ставка налога на недвижимость – 3%.

При покупке жилья лучше попросить у его прежнего владельца план кадастрового осмотра квартиры, сравнить его с фактическим расположением в квартире, а также составить акт приема-сдачи, где будет отражена реальная планировка. И все равно акт приема-сдачи не освобождает нового владельца от последствий самовольного строительства и необходимости согласовать строительную документацию или восстановить планировку предыдущего состояния, однако дело об административном нарушении на нового собственника не возбуждается (так что не применяется штраф).

Николай Кудрявцев, "Сегодня"