Тем временем 10 декабря Сейм в первом чтении принял новый законопроект о раздельном землепользовании, предложенный министерством юстиции. В числе прочего там указывается: срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года. (Об этом законе см. ниже в главе "Потолок арендной платы - 4%").
Что существенно: в раздельной собственности сейчас находятся 206 600 строений, которые находятся на 68 900 принадлежащих другим лицам земельных участках. Из них 3677 – многоквартирные жилые дома, в которых находятся 110 970 квартир. То есть: проблемы раздельного землепользования напрямую касаются очень многих латвийцев.
Далее мы подробнее расскажем об этом - и о судах по долговому решению ЦЗПП, и о законе, который уже получил концептуальное одобрение Сейма.
Защитники потребителей штрафуют "земельных баронов"
Судебный спор начался с решения защитников потребителей о штрафе на 50 тысяч. Как указал ЦЗПП в своем решении, с 1 января по 31 июля 2017 года было получено 44 заявления потребителей по поводу фирмы Pilsētas zemes dienests. Кроме того, было дано множество консультаций по телефону и электронной почте. Речь шла о попытках владельцев замли под домами взыскать старые долги.
Судя по данным Rīgas namu parvaldnieks, только среди клиентов этого домоуправления в Риге от действий Pilsētas zemes dienests пострадало 47 многоквартирных домов, то есть около 3000 жителей. Однако за долгами обращались также к жителям других домоуправлений и городов — Вентспилса, Лиепаи и др.
Что важно: ЦЗПП официально признал действия Pilsētas zemes dienests коммерческой практикой. То есть в этом случае взыскание долгов происходит в рамках Коммерческого закона, а не Гражданского. Это существенно, потому что эти два закона предусматривают разные сроки давности взыскания. По Гражданскому закону взыскивать долги можно 10 лет, а вот по Коммерческому — только в течение 3 лет. Так что взыскивать долги за 2008–2010 годы Pilsētas zemes dienests не имеет права.
Кроме того, сами расчеты Pilsētas zemes dienests неверные, считает ЦЗПП - напрасно к ним приплюсовала к ним НДС. А с некоторых жильцов потребовала внести плату повторно. Домоуправление этих домов перечислило Pilsētas zemes dienests арендную плату, согласно договору. Однако, несмотря на это, Pilsētas zemes dienests потребовала с жильцов платить снова.
"Жильцов напрасно запугивали!"
Еще одна претензия ЦЗПП касается того, что Pilsētas zemes dienests передала долги коллекторам. Как подчеркивают защитники потребителей, для привлечения коллекторов нужно правовое основание. Кроме того, в сообщении о наличии долга нужно отзываться на конкретную сделку, заключенную такого–то числа по такому–то поводу. Но вся проблема возникла из–за того, что в конкретный период времени договоры между владельцами земли и владельцами квартир не были заключены. Так что для угрожающих писем от коллекторов с запугиванием, что жильцов включат в базу данных должников, не было оснований, а обращение к взыскателям признано нечестной коммерческой практикой.
ЦЗПП также обращает внимание, что, рассылая сообщения своим "должникам", Pilsētas zemes dienests пугала их тем, что якобы все суды на ее стороне — уже образовалась судебная практика, благодаря которой Pilsētas zemes dienests выигрывает споры. Были подобраны и приговоры, иллюстрирующие это.
Подобные заявления ЦЗПП оценил как тенденциозные и вводящие в заблуждение. Ведь на самом деле суды принимают разные решения. Так что говорить о единой судебной практике, да еще и в пользу землевладельцев, не приходится.
Как видим, решение ЦЗПП было достаточно жестким, и его стали оспаривать в судах.
Дело о 100 000
В частности, 25 февраля 2020 года Pilsētas zemes dienests обратился в ЦЗПП с запросом, как же ему взимать плату? И, получив ответ, "никак", в свою очередь подал иск в суд.
Истец - Pilsētas zemes dienests, посчитала, что из-за отказа в предоставлении справки, ей нанесен ущерб на сумму 100 000 евро.
Заявитель указал в иске, что в конкретном случае ЦЗПП является учреждением, применяющим административную ответственность за нечестную коммерческую практику. Именно поэтому должен был разъяснить заявителю права и действия.
Суд, в свою очередь, при оценке материалов дела и имеющихся в деле доказательств, сделал вывод, что заявление не является обоснованным и подлежит отклонению.
При ознакомлении с содержанием решения ЦЗПП от 7 сентября 2017 года суд делает вывод, что ЦЗПП оценил право заявителя требовать арендную плату за землю в условиях принудительной аренды, когда между заявителем и собственниками квартир не заключен договор аренды земли.
Как вытекает из пункта 15-го упомянутого решения, ЦЗПП признал противоправным требовать арендную плату, если между заявителем и собственниками квартиры не заключено сделки.
Следовательно, нет оснований и для затребованной выплаты. Как уже сказано, 9 декабря Административный районный суд иск Pilsētas zemes dienests отклонил. Решение обжалованию не подлежит.
Потолок арендной платы - 4%
В прошлый четверг - 10 декабря, депутаты Сейма поддержали в первом чтении разработанный Министерством юстиции законопроект, который должен изменить регулирование разделенной собственности. Еще какие-то детали могут измениться - можно подать предложения до 21 декабря. Но концептуально закон одобрен. Что предполагается, в частности, изменить:
* Потолок арендной платы определен в 4% в год от кадастровой стоимости земли.
Срок давности по требованиям в рамках отношений землепользования будет истекать через 3 года.
* Стороны могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование. Такое соглашение не будет обязывать покупателя недвижимой собственности, если изменится собственник строения или земли.
* Плата за использование должна будет уплачиваться за каждый квартал вперед.
Минюст подчеркивает, что в настоящее время арендные платежи за землю в год могут превышать 9% от кадастровой стоимости земли. Например, при наличии различных условий оплаты как по географическому критерию, так и по другим признакам. В долгосрочных договорах владельцы дома могут платить арендную плату даже в размере 9,075% от кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, и у них нет возможности это изменить. В свою очередь, если договор заключен с использованием другого метода расчета арендной платы, арендная плата может быть еще больше.
"При введении законного права землепользования за плату может быть предусмотрен один размер платы для всех случаев, поскольку содержание права пользования, взаимные обязанности и регулирование налогов для всех будут одинаковыми и ясными", - поясняет Минюст в аннотации, которая занимает 100 страниц.
Существующая модель соглашения при отношениях принудительной аренды приводит к тому, что договоры аренды заключаются на короткий срок – на год и два месяца, чтобы после этого вновь оценить, о чем договариваться, принимая во внимание внесенные законодателем изменения, - отмечает Минюст.
С коммуникациями может стать проще
Законопроект также предусматривает, что у владельца здания, который арендует землю, появится возможность строить подсобные помещения и коммуникации на находящейся в его пользовании земле, если такие необходимы для самостоятельной эксплуатации здания. До этого все строительные работы нужно было согласовываться с собственником земли.
Если нормативными актами не предусмотрен порядок определения площади и границ находящейся в пользовании земли, это определят собственники строения и земли в письменном соглашении. При определении площади и границ земли, находящейся в пользовании собственника строения, необходимо учитывать принципы определения функционально необходимого земельного участка для приватизируемых жилых домов. Споры о площади и границах находящейся в пользовании земли будет решать суд, а до его решения собственник строения сможет использовать всю землю, на которой находится здание.
Изменения в законе предусматривают, что собственник земли не сможет препятствовать использованию прав собственника сооружения и не сможет сделать ничего такого, что ограничивает право пользования землей для собственника здания или каким-то другим образом причинить ему вред. Собственник земли не сможет ничего поменять на земле, находящейся в законном землепользовании, против воли собственника здания. Например, на находящеюся в пользовании земле построить какое-либо сооружение. Не сможет он навесить на такую землю отягощение, которое повредит владельцу здания. К примеру, не сможет установить сервитут или отказаться от сервитута без согласия собственника строения.
Законное право землепользования прекращается только в том случае, если сооружение и земля будут объединены в одну недвижимую собственность или если постройка будет снесена.
Пока вступление в силу ожидается с 1 января
Законопроект предусматривает срок вступление в силу с 1 января 2021 года - если депутаты успеют принять этот закон до Нового года.
Если взаимные правовые отношения собственников земли и здания уже определены соглашением или решением суда, изменение для этих отношений вступит в силу с 1 января 2022 года.
Источник - "Сегодня".
Kriminal.lv в Телеграме
