Страницы:
"Почему собственники квартир должны выкупать землю?!"
По понятным причинам владельцы квартир к сложившейся ситуации относятся крайне критично. Они настаивают: принудительную аренду вообще нужно отменить. Этот инструмент стал крайне неудобным "костылем" в вопросе недвижимости. (Подробнее об этом см. в главе "Это брак законодателей!".)
— Сама по себе норма о принудительной аренде находится в большом противоречии с Гражданским законом, — соглашается Долгополов. — Потому что любой договор, включая договор аренды, — это согласие сторон. И учитывая ситуацию, когда это согласие не достигается, а государство наделало ряд ошибок при возвращении собственности и при приватизации, кому–то надо расплачиваться за это.
В законе идет речь о принудительном выкупе земли у собственников, если за это проголосуют владельцы квартир. Но что собираются покупать владельцы квартир? Это так называемая функциональная часть земли под домом.
В одном случае это гектар, а в другом случае — пара сотен метров. Точных критериев, которые позволили бы этот процесс сделать объективом, на сегодняшний день нет. Поэтому мы продолжает покупать и продавать кота в мешке, как уже было при приватизации квартир. Их продавали — за деньги или сертификаты — без технических паспортов. Люди не знали, в каком состоянии канализационная система, водопровод, стены, работает ли лифт и т. д. Сегодня мы продолжаем догрызать этого кота по кусочкам, каждый раз выплачивая за ремонт стен, ремонт канализации, за утепление и пр.
В ситуации с землей проблемы похожи — они просто отложены. Закон предполагает, что владельцы квартир выкупают землю. Но вот они выкупили землю под хрущевкой, которая может в любой момент развалиться. Предположим, она развалилась. И вот вам снова искать деньги: либо покупать новую квартиру, либо чтобы на вашей земле построить что–то новое. Сам процесс технически и финансово неподъемен для простых владельцев квартир. Поэтому лучший способ был бы выкупить землю самоуправлениям или государству.
Пусть землей владеет государство
Одно из предложений депутатов следующее.
Создается государственный фонд или программа. Под эту программу государство может занять деньги — под полтора процента. На это необходимо около 200 миллионов. После чего государство выкупает землю у собственников земли, передает собственникам квартир, и они выплачивают даже не 3%, а полтора.
Так государство может профинансировать прекращение феодализма.
"Это брак законодателей!"
Один из основателей Общества против земельных баронов, Владимир Ткаченко, ранее рассказал нам, почему же жители многоквартирных домов оказались заложниками "баронов".
— Все началось в 1991 году, когда была принят закон, по которому бывшие собственники земли и их наследники могли вернуть ранее принадлежавшие им или их предкам участки земли. Однако, как часто случается с нашими законодателями, они не учли возможные последствия, и сейчас некоторые из них посыпают голову пеплом и говорят, что допустили брак. В чем же заключался этот брак?
Прежде всего в том, что разрешили возвращать землю под многоквартирными жилыми домами. В результате после приватизации квартир мы получили институт раздельной собственности на землю и строение на ней. Другими словами, дом принадлежит собственникам квартир, а земля под домом принадлежит другому лицу. Еще более абсурдной ситуация стала после возобновления действия Гражданского закона (ГЗ) 1937 года, прямо запрещающего ситуацию, при которой земля принадлежит одному собственнику, а строение на ней — другому. Это был первый случай, когда можно было исправить допущенный "брак", тем более что прошло совсем немного времени. Но наш законодатель не любит признавать свои ошибки и вместо признания и исправления еще больше ее усугубил.
В законе о введении в действие ГЗ 1937 года сделали оговорку о том, что статьи о запрете раздельной собственности на землю и строение на ней не относятся к нашей ситуации и не будут действовать, пока эту проблему не решат. Предвидя, что будет много споров о стоимости аренды земли и вообще во взаимоотношениях собственников земли и квартир, законодатель сразу указал в законе, что собственники земли и квартир обязаны заключить между собой договор аренды и договориться о цене, а если не договорятся, то — в суд, но цена не больше 5% от кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земли — это вторая проблема, вытекающая из Закона о земельной реформе. В подавляющем большинстве возвращенные земли в 1940 году были пастбищами и болотами, а в 1991 году это уже благоустроенные территории городской застройки со всеми коммуникациями и инфраструктурой.
Как решили эту проблему? В первой редакции Закона о земельной реформе была норма, что если кадастровая стоимость возвращаемого участка земли возросла за счет капиталовложений прежнего владельца, то собственник должен вернуть эту разницу самоуправлению. Однако в редакции закона 1994 года эту норму просто отменили.
Следующий этап — 2008 год: кадастровая стоимость возросла в 8–10 раз.
Третий момент — это решение Конституционного суда от 2009 года по делу Сони Трауб. Когда Конституционный суд уравнял участки под домами с обычными участками по рыночной стоимости. Ограничил только по процентной ставке межбанковского кредитования. На тот момент она была 6%.
О заморозке кадастровой стоимости
И еще одна новость из приятных для большинства. Вчера юридическая комиссия сейма в окончательном чтении концептуально одобрила поправки минюста к Закону о кадастру недвижимого имущества.
В проекте, разработанном Министерством юстиции, указывается, что утвержденная 23 декабря 2014 года база кадастровой стоимости, которая действовала в 2016 и 2017 гг., будет применяться и в 2018–2019 гг.
Предусмотрено также, что в дальнейшем базу кадастровой стоимости Кабинет министров будет пересматривать раз в четыре года, а не раз в два года.
Депутаты поддержали предложение применить снижение кадастровой стоимости на 30% при оценке прогнозируемой стоимости в 2018 и 2019 годах земли, целью пользования которой будет жилая застройка или если она является культурным памятником.
Это должно относиться к многоквартирным домам или домам в центре Риги, Межапарке, некоторых местах Пардаугавы.
Депутаты подчеркивают, что в связи с поправками налог на недвижимость, основанный на кадастровой стоимости, вырасти не должен.
Николай Кудрявцев, "Сегодня"
Kriminal.lv в Телеграме
