Осенью 2015 года парламент начнет рассматривать законопроект о ликвидации раздельной собственности. По предложению Минюста, владельцам квартир планируется дать право выкупа хозяйских участков под жилыми домами. Цена участков будет фиксированной – 118% от кадастровой стоимости. Предполагается, что решение о выкупе будет принимать общее собрание собственников квартир, для чего понадобится согласие простого большинства владельцев (50% + 1 голос).
Сейм, опомнись!
Несть числа благодеяниям властей наших. Недавно они сотворили как бы еще одно. Подготовили проект Закона о ликвидации разделенной собственности. Чтоб квартировладельцы могли выкупить землю, на которой стоит их дом. И тогда собственность на строения воссоединится с собственностью на землю и восторжествует принцип статьи 968 Гражданского закона о земле и строениях на ней как едином объекте собственности. И сгинет в небытие феномен принудительной аренды, от которого за версту несет ливонским феодализмом, вызывая тоску у тысяч подневольных горожан, угодивших не в те дома и не в те квартиры.
Ну как тут не порадоваться очередному рукотворному на гербовой бумаге расписному благу. Ну как тут не порадоваться дарованному безогоровочному праву выкупить землю у дома своего?! Но не торопитесь ликовать опрометчиво. Вспомните, как пел Булат Окуджава о короле и его веселых и грустных солдатах: «Пряников сладких всегда не хватает на всех». Поэтому давайте сначала выясним, кому достанутся пряники, а кто уйдет в «грустные солдаты». Похоже, их строй пополнится тысячами квартировладельцев, когда проект станет полноправным законом и придет по их душу.
Сарынь на кичку, деньги на бочку!
Плата за выкупаемую землю – ключевой вопрос. Согласно законопроекту Минюста, квартировладельцы за землю под домом должны будут заплатить землевладельцу кадастровую стоимость земельного участка, увеличенную на 18 процентов. Например, домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks указывает величину кадастровой стоимости земли, «привязанной» к дому, в квитанциях арендной платы. Если умножите эту сумму на 1,18, то узнаете, сколько ваш дом должен будет заплатить хозяину земли, чтобы избавиться от принудительной аренды. А заплатить придется немало, ой-ой как немало.
Первый и, пожалуй, самый главный вопрос: «Насколько оправданна и справедлива предлагаемая цена выкупа? Действительно ли она сбалансирует интересы арендаторов земли и ее собственников?» Осмелюсь категорически ответить: «Нет, нет и еще раз нет!» и попробую доказать это.
В принудительном арендном конфликте интересов квартировладельцев и землевладельцев государство неизменно при всех правящих коалициях «играет» на стороне землевладельцев. Прежде всего государство само породило этот конфликт. В ноябре 1991 года Верховный Совет ЛР, принимая Закон о земельной реформе, предоставил возможность бывшим землевладельцам и их наследникам, восстановившим права собственности на недвижимость, по своему выбору: получить компенсацию в виде равноценного незастроенного участка, компенсационных сертификатов (как это было сделано в других странах Восточной Европы) или прежнего земельного надела в натуре. В последнем случае владельцам участков позволили взимать арендную плату с владельцев находящихся на этой земле строений, в том числе и с многоквартирных жилых домов (что нигде в Восточной Европе не было сделано). Как видите, проблема принудительной аренды – специфически латвийское блюдо. Точнее – первый пряник желающим нажиться на своих согражданах
Не право, а фикция
Во-вторых, в соответствии с общепринятыми правилами у собственников квартир в ЛР имеется право первой руки при продаже земельного участка, на котором стоит их дом. Совершенно очевидно, что это – самый простой и безболезненный способ постепенно избавиться от принудительной аренды, если и не полностью, то хотя бы частично.
Поразительно, но исключительно полезное право, действующее уже более двадцати лет, не было использовано ни разу. Работники Министерства юстиции указывают, что в этом вина Закона о квартирной собственности, который требует, чтобы решение о выкупе земли квартировладельцы принимали единогласно. То есть у каждого квартировладельца есть право «вето», и преодолеть такое препятствие практически невозможно. Однако следует отметить, что Закон о квартирной собственности был принят в ноябре 2010 года, а право первой руки действовало до этого более пятнадцати лет.
Трудно поверить, что только из-за простого разгильдяйства Министерство юстиции и Сейм за двадцать лет не смогли обеспечить жителям Латвии возможность реализовать право первой руки и приняли Закон о квартирной собственности, страдающий явным недостатком здравого смысла. Практическое лишение квартировладельцев права первой руки оказалось весьма на руку землевладельцам, позволяя им манипулировать земельными наделами в интересах, не совпадающих с интересами собственников жилья. Это, можно сказать, еще один пряник.
Отягощение, которое не гнетет, а окрыляет
В-третьих, наибольшим благом, которым власти наделили наших землевладельцев с разделенной собственностью, стала кадастровая стоимость их земли. В принципе любые объекты, которые находятся на земельном участке, но не принадлежат его собственнику (водопровод, труба газоснабжения, электрический кабель), затрудняют использование земли, являются так называемыми отягощениями и снижают кадастровую стоимость участка. Но ведь жилые дома в случае разделенной собственности также являются отягощениями! Однако благодеянием властей эти отягощения кадастровой стоимости не снижают. Поскольку чем больше кадастровая стоимости, тем выше арендная плата, которую получает землевладелец. А чем больше доход, который приносит земля, тем соответственно выше кадастровая стоимости земли, которая этот доход приносит. В принципе эта спираль может со временем раскрутиться так, что арендная плата взлетит в поднебесье. Эдакая спираль из пряников.
Большой скачок – кому на радость, кому на горе
Тем не менее самое драгоценное благотворение собственникам земли государство преподнесло в 2007 году, когда было принято решение с 1 января 2008 года многократно повысить кадастровую стоимость всем группам недвижимой собственности. Больше всего (более чем в 10 раз, вплоть до 13) кадастровая стоимость увеличилась для групп земли многоэтажной жилой застройки. В то время был бум строительства жилья, незастроенные земельные участки пользовались бешеным спросом и рыночная стоимость пригодных для застройки участков взметнулась ввысь. Поэтому увеличение их кадастровой стоимости было вполне оправданно.
А вот земля под нашими домами, непригодная для новой застройки, особенным спросом не пользовалась. Однако вопреки общемировым нормам ее кадастровая стоимость была увеличена так же, как и незастроенных участков. Вместе с кадастровой стоимости взлетела вверх и арендная плата, сделав обладание землей под жилыми домами упоительно благодатным бизнесом. Для землевладельцев это был уже не пряник, а огромная шоколадка. С марципаном. Теперь можно понять, почему большая часть сделок купли-продажи земли под жилыми домами свершилась до 1 января 2008 года.
Я взял данные по сделкам с землей за время с 2004-го до 2006 года (именно за этот период времени должны были учитываться при расчете кадастровой стоимости в 2007 году) в рижском квартале между улицами Дзелзавас – Вайдавас – Унияс – Стирну. Результат такой: средняя стоимость свободных, пригодных для застройки участков составила без малого 94 лата за квадратный метр, а средняя стоимость застроенных участков под жилыми домами – 2,30 лата за квадратный метр. Разница громадная – в 40 раз! Даже если учесть, что при регистрации сделок стороны могли мухлевать, указывая ложную сумму сделки, все равно, абсолютно ясно, что в 2008 году увеличивать кадастровую стоимость участков под жилыми домами не было совершенно никаких оснований. Тем более в 13 раз, налагая тяжелое, порой просто непосильное бремя на жителей домов.
Прелесть «большого скачка» кадастровой стоимости арендаторы ощутили быстро, несмотря на старания властей смягчить удар ограничением роста аренды ежегодно на 25%. Впрочем, под давлением землевладельцев ограничения были быстро отменены, а ставка арендной платы повышена с 5 до 6%. Вот тогда-то и поняли люди, почем фунт лиха и почем метр аренды. Ведь «грустным солдатам нет смысла в живых оставаться» – большое пополнение.
И взметнулась волна народного негодования, застрочили журналисты статьи, замелькали сюжеты на ТВ, полетели депутатские запросы, а Кабинет министров в сентябре 2010 года принял распоряжение о создании рабочей группы, которой вменялось покончить с разделенной собственностью, а заодно и с принудительной арендой.
Как бы не обидеть тех, кто сам обидеть может
В 2012–2013 годах мне довелось принимать участие в работе группы Министерства юстиции, которая разрабатывала проект закона о ликвидации разделенной собственности. На заседаниях этого рабочего органа я несколько раз обращал внимание на неправомерность нынешней кадастровой стоимости принудительно арендной земли и требовал положить в основу стоимости выкупа кадастровую стоимость 2007 года. Совершенно безуспешно. Впрочем, что-то объяснять было излишне. Все члены рабочей группы были «заточены» на одно: как бы только не обидеть собственников земли. Ведь те, кто после 2008 года оказался в шоколаде, уже сами могли раздавать пряники. Как говорится, долг платежом красен.
И вот теперь эту абсолютно неправомерную, искусственно многократно увеличенную кадастровую стоимость образца 2008 года авторы законопроекта все-таки положили в основу цены выкупа.
Каждому свое: кому 1940 год, а кому 2008-й
Предлагая при выкупе земли использовать кадастровую стоимость 2007 года, должен отметить, что это не более чем компромисс между нынешним проектом и более честным и справедливым положением, а именно: стоимость выкупа должна соответствовать стоимости этого земельного участка, которая была 21 июля 1940 года. Основание для этого очень простое. Как выше уже отмечалось, бывшим собственникам земли предоставлялись три возможности:
■ получить компенсацию в виде равноценного, пригодного для застройки земельного участка;
■ приобрести компенсационные сертификаты;
■ восстановить права собственности на свой исторический земельный участок.
Величина равноценного земельного участка определялась с тем расчетом, что его кадастровая стоимость равнялась стоимости исторического участка на 21 июля 1940 года. Количество компенсационных сертификатов определяется аналогично. Было бы справедливо, чтобы бывшие собственники, выбравшие вариант с получением земли в натуре, при выкупе также получили ее стоимость на 21 июля 1940 года.
Спрашивается, почему они должны получить за нее в десятки и, быть может, в сотни раз больше, чем бывшие собственники, выбравшие варианты с компенсацией, которые, кстати, не порождают такой социальной напряженности и конфликтов, как вариант с принудительной арендой? Неужели потому, что с выбравшими варианты с компенсацией рассчитывается государство своими активами, а с выбравшими вариант с землей в натуре должны рассчитаться квартировладельцы – частные лица?! Значит, их можно заставить раскошелиться, чтобы «пряников целый мешок захватить»? Конечно, ведь они – «грустные солдаты», им пряников никогда не будет. А будет – наоборот.
Могут сказать, что новый закон принуждает землевладельцев продавать землю, а за насилие полагается компенсация. Однако они эту компенсацию уже давно и в избытке приобрели, получая арендную плату, определяемую текущей кадастровой стоимостью.
Математика как дышло – как повернул, так и вышло
Конечно, на фоне беспардонно многократного увеличения кадастровой стоимости в 2008 году пришпандоренный ныне коэффициент 1,18 может показаться мелочью, однако стоимость этой «мелочи» – не один миллион евро. Поэтому стоит привести соответствующее объяснение авторов проекта полностью, тем паче, что оно удивительно краткое: «Кадастровая стоимость объекта недвижимой собственности уже сейчас приближена к рыночной стоимости недвижимой собственности. По данным Государственной земельной службы (ГЗС) кадастровая стоимость в среднем составляет приблизительно 70% от рыночной стоимости недвижимой собственности. Поэтому умножая кадастровую стоимость на коэффициент 1,18, получается число, которое в смысле стоимости приравнивается к рыночной стоимости недвижимой собственности».
Читатель может сам оценить, чего здесь больше: шарлатанского лукавства или тупой некомпетентности. Прежде всего следует отметить, что существует множество различных групп недвижимой собственности. Только земля для жилой застройки разделена на семь групп, земля для коммерческой и общественной застройки подразделяется на 14 групп, земля промышленной застройки классифицируется по 16 группам и т. д., и т. п. Для каждой группы в каждой зоне установлена своя базовая кадастровая стоимость. Манипулируя таким множеством групп и временными интервалами, можно получить какой угодно результат: и 70%, и 50%, и 100% , и 120%. Особенно если учесть, что по некоторым группам вообще нет данных о сделках с недвижимой собственностью. Поскольку Латвия – страна небольшая, и зоны базовых кадастровой стоимости невелики, а потому таких зон, чтобы в них были сделки по всем группам объектов недвижимости очень мало, если они вообще есть.
Далее, хоть я в свое время и окончил с отличием физмат Латвийского университета, но полученного образования оказалось недостаточно, чтобы понять, как из разницы в 30% можно получить коэффициент 1,18. Беспардонная манипуляция с числами – характерная особенность работы ГЗС. В этом мне пришлось убедиться, когда я пробовал разобраться со скачком кадастровой стоимости в 2008 году. В народе на все подобное приведенному выше объяснению цены выкупа принято говорить: «Бред сивой кобылы». На этом, пожалуй, можно закончить обсуждение вопроса о цене и предоставить читателю самому решить, в какой мере справедлив законопроект и в какой мере в нем сбалансированы интересы разных групп населения Латвии.
Возрождение демократического централизма
Кроме цены выкупа есть в разработанном законопроекте о ликвидации разделенной собственности еще один очень важный момент, а именно: механизм выкупа. Здесь самое важное заключается в том, что решение о выкупе земли принимает общее собрание собственников квартир. Причем решение по чрезвычайно важному вопросу вопреки положению Закона о квартирной собственности, требующего единогласия, принимается простым большинством голосов.
Впрочем, кворум принятия решения – не самая главная проблема. Фундаментальное значение имеет принцип: землю выкупают либо все хозяева конкретного дома, либо никто. Зачем поставлено такое условие? Ведь в каждом многоквартирном доме живут очень разные люди, с разными взглядами, доходами, финансовыми возможностями и планами на будущее. Отчего это вдруг в стране победившей демократии вводится большевистский принцип «демократического централизма», оплеванный всеми присяжными демократами в мире? Отчего устанавливается принцип, который неизбежно породит конфликт и столкновение интересов между квартировладельцами одного дома? Вам что, мало одного 20 лет назад искусственно созданного конфликта между землевладельцами и квартировладельцами, и теперь готовите почву для массы новых конфликтов? Зачем надо загонять квартировладельцев, не имеющих возможности выкупить свою долю, в долговую кабалу? Так хочется разжечь пожар классовой борьбы в рамках каждого дома на земле ПА?
Почему не дать каждому квартировладельцу право самостоятельно решить вопрос о выкупе своей идеальной доли земли или же остаться ее арендатором? Ведь принцип индивидуального решения при выкупе земли действует уже немало лет и вполне успешно. Речь идет о выкупе (или не выкупе) земли квартировладельцами кооперативных домов, которые стоят на муниципальной земле. Нормальный, человечный подход. И разделенная собственность постепенно объединяется, и принудительная аренда помаленьку исчезает безо всяких законов о ликвидации и судебных исполнителей.
Люди желают знать, что будет
Однако индивидуальный подход чрезвычайно неудобен землевладельцу. Так же, как и продление срока действия права выкупа. Масса хлопот и много работы, а деньги капают тонким ручейком. А надо, чтоб было быстро, много и без какого-то напряга. А если собственники квартир вздумают кочевряжиться и откажутся воспользоваться «благотворным» правом выкупа, то их можно будет прихлопнуть арендой, плата за которую уже не будет ограничиваться нынешними 6% от кадастровой стоимости участка. Ибо в законопроекте о последствиях невыкупа сказано весьма лапидарно: «Дальнейшие отношения собственников квартир с собственником земли обсуждаются соответственно нормам Гражданского закона (ГЗ) об аренде». Это все.
Стоп, приехали! Откуда ушли, туда и вернулись. Если ГЗ позволяет решить проблему принудительной аренды, то зачем надо было пять лет огород городить и рожать вполне идиотский законопроект? Если же ГЗ не дает правил решения проблемы, то как у авторов достало совести в конце концов отсылать к нему?
Кстати, сами авторы законопроекта не питают никаких иллюзий относительно способности своего детища справиться с возложенной на него задачей. Они полагают, что только 35% домов воспользуется правом выкупа, даже несмотря на принятие решения простым большинством вопреки Закону о квартирной собственности. Что ждет жителей других 65% домов, которые не воспользуются дарованным правом выкупа? Абсолютно никакой ясности. Только глупцы или подлецы могут требовать, чтобы люди таких обстоятельствах принимали решения, чрезвычайно важные для них. И зачем что-то надо знать? «Ведь грустным солдатам нет смысла в живых оставаться»
Авторы проекта посылают тех, кто не выкупит землю, в..., нет, на...., нет, к ГЗ. Реально это значит, что арендаторам предлагается либо согласиться с любым требованием землевладельца, либо судиться с ним, уповая на милость, как в свое время выразился правовед А. Грутупс, «кухонного правосудия». Правосудия, где побеждает тот, у кого больше связей и денег.
В законопроекте три ключевых момента: цена выкупа, механизм выкупа, жизнь после невыкупа. В целом проект – омерзительно поганый. Но не дешевый. На реализацию выкупа только 35% домов авторы проекта просят 8 800 000 евро для судебных исполнителей плюс 4 112 000 евро для ГЗС. Сколько земли на такие деньги можно было бы выкупить!
Теперь слово за депутатами Сейма. Как-то очень молчаливыми они стали в последние годы, когда тема ПА потеряла первое место в новостях. Отошли в сторону. И никакого контроля за качеством продукции рабочей группы. Но теперь-то им «не спрятаться, не скрыться». Что сильнее в Сейме – совесть или пряники?
Источник - mklat.lv
Kriminal.lv в Телеграме
