Как показывает практика, это может быть генеральная доверенность, договор продажи квартиры с очень специфическими пунктами, кредитные обязательства и т. д. Неизменным остается одно: доверившись пресловутому "черному маклеру", их клиенты остаются без денег и жилья.
Подобные мошенники достаточно часто появляются в полицейских сводках. Одна из причин очевидна: у нас так и не ввели сертификацию маклеров и агентов по недвижимости, хотя говорилось об этом много. (Подробнее об этом - см. ниже в главе "Каким маклерам можно верить?").
Приведем один из самых нашумевших примеров последних лет. Семья Леперсов из Ледмане, вдруг выяснила, что по вине мошенника Мартиньша Д. ей предстоит выплачивать кредит в 26 тысяч латов.
Да, многодетный отец Юрис Леперс был признан его жертвой и полиция объявила афериста в розыск. Но банк тем не менее поставил вопрос о возврате денег.
Как выяснилось, поручителем кредита был Леперс-старший, который верит словам своего теперь уже покойного сына о том, что при получении кредита тот не подписывал доверенность на право распоряжаться деньгами.
Но даже если семья не тратила кредитные деньги, обязательства перед банком никто не отменял. Банк имеет право отнять у семьи единственную квартиру, в которой живут трое несовершеннолетних детей.
И, по словам специалистов, ничего сделать с этим нельзя. Представитель Комиссии рынка финансов и капитала Лайма Ауза в этой связи пояснила, что с человеческой точки зрения жалеет семью, но этот случай доказывает, что каждому, кто выдал третьему лицу доверенность на право распоряжаться своими средствами или своим счетом, нужно тщательно обдумать, кому выдается такой документ.
Омбудсмена Юрис Янсонс высказался в том же духе: Леперсам нужно было раньше обратиться за консультацией к юристам. Ведь если вы собираетесь продать (заложить) квариру, не стоит связываться со случайными людьми.
2. «Мы поможем вам с ремонтом»
С этой историей к нам обращалась читательница Вера А., которая лишился своей квартиры на ул. Салнас в рижском микрорайоне Пляниеки: ее сын отписал единственное жилье на неких Артура и Ивана.
По словам Веры, её сын Юрий (тогда ему было 46 лет) проживал один в своей квартире в Межциемсе. Работу он потерял, но хотя бы крыша над головой была. И вдруг осенью через каких-то друзей с ним познакомился Артур.
— Тут налили, там налили, — рассказывала читательница. — Потом погрузили в машину и повезли куда-то. Он и не помнил, что подписывал.
Так квартира оказалась в руках аферистов и они тут же перепродали жилье. Но Вере и её сыну удалось за квартиру зацепиться: они просто не стали выселяться и пошли в суд. Процесс растянулся надолго, заседания назначали дважды, но ответчики не являлись...
Одновременно Вера и Юрий пошли в полицию. Было начато уголовное дело против аферистов. Артур даже два месяца провел в тюрьме. Однако позже его освободили под залог, так что он снова оказался на свободе.
— Мне следователь сказала, что на него в то время уже 15 дел было. И до этого он был судим за мошенничество, — рассказала жалобщица.
Ещё один из пострадавших от этой пары — 50-летний инвалид Игорь.
К нему на улице подошел незнакомец и сказал, что он из организации, которая помогает таким как Игорь. Едой, одеждой и даже делает бесплатный ремонт. Игорь обрадовался невесть откуда взявшемуся самаритянину, пригласил его к себе в гости в квартиру на ул. Келдыша.
Гость — Иван — пришел, но не один, а с сыном Артуром. Они попросили его заполнить анкету, где нужно было указать личные данные, а затем предложили съездить к нотариусу. «Благодетели» заранее предупредили инвалида: когда нотариус спросит, получал ли он 10 000 латов, нужно ответить «да». Игорь так и сделал. Потом, не читая, заполнил ещё несколько бумаг.
Как стало известно позже, таким образом он расстался со своей квартирой.
Сделку «ремонтники» решили отпраздновать — покормили Игоря в Lido. А затем отвезли в комнату на Маскачке, где уже были упакованы все вещи Игоря. Они ему сказали, что он тут поживает, пока ремонт не сделают.
Родственники Игоря забеспокоились, когда узнали о странном ремонте. Они поехали на Келдыша, но там их встретила женщина, которая заявила, что теперь она живет в квартире Игоря. То есть, жилье успели перепродать...
3. Жилец продает съемную квартиру
Не так давно в полицию обратились сразу две дамы с заявлениями на одного и того же обманщика. Каждая заплатила ему по 20 000 латов за покупку квартиры. В итоге — ни денег, ни квартиры.
Обе потерпевшие между собой не знакомы, просто их одинаковыми способами обманул один и тот же мошенник. Вот как это было.
Дамы выбирали квартиры на портале ss.lv. Одно из предложений было достаточно заманчивым, поэтому они договорились встретиться с продавцом. Обходительный молодой человек показал каждой из клиенток квартиру. Обе дамы согласились ее купить. Для подписания договора была назначена встреча в конференц-зале некой фирмы.
Как подчеркивают потерпевшие, все выглядело крайне солидно: пачки документов, подписание договора, при котором присутствовал нотариус. Каждая из них отдала по 20 000 латов.
Далее каждая из дам отправилась в Земельную книгу, чтобы оформить сделку. И только там они узнали, что стали жертвами мошенника. Все бумаги оказались подделками, включая «заверенные нотариусом».
Как комментировала этот случай пресс-представитель полиции Сигита Пилдава, стражам порядка удалось выяснить следующее. Подозреваемый мнимый продавец жилья — ранее судимый Илья Попадья 1985 г. рожд. В поле зрения полиции он попадал за кражи и ограбления. Квартира, которую он демонстрировал клиентам, была съемной. Ее настоящие хозяева не подозревали, чем занимается жилец.
В связи с этим делом был начат процесс, мошенник был объявлен в розыск.
Отметим к любопытный факт: в России при использовании этой схемы многие аферисты практикуют подделку фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. В Латвии это вряд ли может получится, людей мало, и они все на виду. А вот в Москве это не редкая ситуация, когда владельцы квартир, которые сдают их на длительный срок, становятся по документам "покойниками". Арендуя квартиру, жулики приобретают бланк свидетельства о смерти, записывают туда данные собственника жилья, привлекая "карманного нотариуса" готовят завещание и обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование недвижимости. Затем квартиру продают.
А собственник, вернувшись в квартиру, обнаруживает новых владельцев, а также свидетельство о своей смерти.
(Подробнее о схемах с российским жильем можно ознакомиться здесь -- https://versia.ru/samye-rasprostranennye-moshennicheskie-sxemy-na-rynke-zhilya)
4. Нотариус дает добро
Стоит помнить и о таком факте: время от времени в своих махинациях мошенники используют нотариальные конторы. Приведем в качестве примера схему из приговора Рижского окружного суда от 16 декабря 2013 года.
Мошенник Г. и его неуставленный следствием компаньон решили завладеть квартирой некоего К. Для начала Г. уговорил ему квартиру сдать своему якобы родственнику. К. согласился и уехал работать в Кадагу. Тем временем Г. узнал, что К. оставил своей паспорт у соседки. Он отправился к ничего не подозревающей женщине и выманил у неё этот паспорт.
С документом и человеком, который согласился изобразить владельца квартиры, Г. отправился к нотариусу. Там на него выписали доверенность.
Дальнейшее понятно: без проблем нашелся покупатель, который был готов заплатить за квартиру 12 000 долларов. Так К. лишился своей квартиры.
В суде Г. настаивал на свое полной невиновности и просил его оправдать. В качестве характеризующих его фактов был и такой: к моменту процесса он был неплатежеспособным лицом с ребенком 11-классником на иждивении.
Итог: Г. был приговорен к 3 годам условно и должен выплатить потерпевшему 12 000 долларов. Однако, как уже сказано, мошенник признан неплатежеспособным. Так что возврат денег пострадавшим под большим вопросом.
Схема 5. Вас ловят на договор с 10-ю процентами задатка.
Ещё до кризиса в Латвии появился способ мошенничества с помощью замысловатого договора и третейского суда. Представители Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA предупреждали тогда: для ее осуществления используется юридическая процедура, которая выглядит законной.
Суть схемы такова. Человек, к примеру, продает недвижимость за 200 000 латов. И вот, появляется покупатель, который соглашается на эти условия. Стороны заключают договор, согласно которому нужно внести предоплату 10%. При этом оговоривалось: если сделка не заключалась в течение месяца, виновник выплачивал штраф в размере 10%. Разумеется, назначалась и инстанция для решения споров - третейский суд.
Что было дальше: покупатель платил 10% задатка, то есть 20 000 латов, продавец начинал оформлять сделку. Вот только покупатель внезапно исчезал - переставал отвечать на звонки, не являлся на встречи. Владелец недвижимости и не думал волноваться - задаток-то у него, мало ли, какой чудак деньгами швыряется. И в этом заключалась его ошибка. Внезапно человек получал повестку из третейского суда -- как виновник того, что сделка не состоялась.
В итоге владелец оказывался должен задаток (10%), штраф (10%), коммиссию третейского суда (5%) -- то есть 50 000 латов в нашем случае. Мало того, заплатить их надо в течение нескольких недель. Что в итоге? Залог на имущество и аукцион, на котором оно продается.
Юристы для того, чтобы не попадаться на эту удочку, предлагали разные вариант решений. Например, предусмотреть в договоре пункт, что продавец должен уведомить покупателя о готовности документов. Если же покупатель не идет на контакт - отправляться к нотариусу, чтобы с его помощью отправить сообщение о выполнении своих обязательств. Кроме того, стоит в договоре предусмотреть адекватные сроки. Но ни в коем случае нельзя игнорировать вызов в третейский суд, в противном случае, будет считаться, что вы отказались от своих прав на возражения.
Отметим от себя: это только один из договоров, "которые выглядят законными".
Что будет с ценами на квартиры?
Согласно данным бюро Eurostat, во втором квартале с.г., по сравнению с тем же периодом прошлого года, в Латвии отмечено самое резкое в ЕС снижение цен на жилье – на 4,4%.
На этот общий показатель сильно повлияла ситуация в сегменте экслюзивных квартир и изменение законодательства о видах на жительство, поясняют специалисты по недвижимости. Серийных же квартир падение не коснулось – напротив, отмечен рост цен на них.
Характерно, что в соседней Эстонии жилье за этот же период подорожало на 10,5%, в Литве – на 3,5 %. Но у них не было программы по привлечению инвестиций в обмен на виды на жительство для нерезидентов. Статистика по Латвии отразила результат сокращения таких сделок в Латвии.
По мнению председателя правления компании по недвидимости Arco Real Estate Айгара Шмита, такие данные о спаде цен на жилье являются закономерными, сообщает Rus.lsm.lv.
В то же время не далее как 13 октября та же Arco Real в своем ежемесячном обзоре рынка недвижимости отметила: серийное жилье в Риге продолжает понемногу, но неуклонно дорожать. С начала года вроде бы ненамного – всего на 2%. Тем не менее, средняя стоимость одного кв.м серийного жилья уже достигла 650 евро. Дороже всего квартиры на Тейке – 790 евро за квм, дешевле – в Болдерае, там они продаются по 465 евро за кв.м.
«Eurostat вывел свой показатель, как среднюю температуру по больнице. Но это падение – не на серийное жилье. Спрос на серийные квартиры есть постоянно, интересующихся много. Люди приобретают в основном их, потому что это для них доступнее, чем новые проекты. Падение цен наблюдается в сегменте эксклюзива и новых квартир, а в серийном – нет, – рассказал Rus.lsm.lv руководитель компании Realia по продажам Андрей Козел. – Покупают те местные жители, чье материальное положение улучшилось – и для них более приемлемы оказываются серийные квартиры. В принципе, кроме них, активность отмечена еще только в одном жилищном сегменте – аренда идет тоже на ура».
Председатель правления Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA Эдгар Шинс сделал для нас такой прогноз на обозримое будущее:
-- Фон, на котором спад зафиксировали, не изменился. У нас, по сравнению с соседями, кризис оставил более существенный отпечаток на покупательской способности, желании людей тратить и занимать деньги. Не прекращаются дебаты насчет того, кто должен нести ответственность за потенциальные изменения рыночной стоимости - люди или банки. Это тоже не добавляет оптимизма потенциальным заемщикам. В итоге в Вильнюсе, к примеру, продается намного больше квартир, чем у нас. Это плачевно. Мы старались в последние годы привлечь иностранных инвесторов, программой ВНЖ, но политики решили, что эта программа нам не нужна. Так что предпосылок к росту особенно нет.
Что делать, если вы подписали договор с мошенником
Заместитель председателя Совета присяжных адвокатов Гуна Каминска комментировала нам подобные ситуации таким образом:
— Это, конечно, большая беда. Можно долго рассуждать о том, как такое могло произойти — взлослые люди что-то подписали и не поняли что. Но этим делу не поможешь. Такое, к сожалению, случается, люди подписывают. Сейчас нужно доказывать, что человек не понял, что именно он подписал, например, был в алкогольном опьянении. Для этого может помочь заключение врача. Стоит обратиться в правоохранительные органы и одновременно начинать гражданский процесс. Хотя это все трудно и потребует много времени для доказывания своей правоты. На это могут уйти годы, — предупреждает г-жа Каминска.
В случае, если квартира уже продана ситуация осложняется. Но и тут не стоит сразу впадать в отчаяние, — говорит уважаемый юрист. Можно написать заявление в прокуратуру, чтобы та выступила в качестве истца в деле о возврате жилья.
Но прежде всего, нужно обратиться к опытному адвокату со всеми документами. Если вы не знаете куда идти, позвоните в канцелярию Совета присяжных адвокатов по телефону 67358487 — там вам хотя бы посоветуют специалиста, который разбирается в вашем вопросе и будет вам по карману.
– Не стоит опускать руки, — подчеркивает г-жа Каминска. – Практика в таких делах разная. Некоторым удается и выиграть дело. Но нужно быть готовыми к тому, что процесс будет нелегким и длительным.
Каким маклерам можно верить?
Председатель правления Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA Эдгар Шинс пояснил нам: Служба государственных доходов (СГД) и LANIDA давно выступают за сертификацию маклеров и агентов по недвижимости. Но пока закондатели такой нормы не ввели. Однако существует добровольная сертификация специалистов. Для того, чтобы уберечь себя от мошенничества, г-н Шинс рекомендует обращаться за помощью именно к тем, кто её прошел.
-- Эти люди обучены, их деятельность застрахована, они несут ответственность, - поясняет он. - Лучше довериться профессионалам, тогда риски минимальны.
Но в любом случае нужно быть осторожными в том, что вы подписываете, кому вы доверяете. Ведь, как говорят, недвижимость - это самая крупная покупка в жизни. Поэтому не надо скупиться, надо взять помощника, чтобы сердце было спокойно. Также настоятельно рекомендую использовать счет сделки в банке и стараться избегать каких-то других способов оплаты.
Несколько лет назад мы фиксировали по 700-800 случае мошенничества в год, - добавляет Э. Шинтс. -- Использовались разные схемы и способы, липовые доверенности, поддельные документы, правдами и неправдами полученные подписи.
Сейчас мошенничеств меньше, но они есть.
Николай Кудрявцев, "Вести "Неделя"
Kriminal.lv в Телеграме
