Если заглянуть сейчас на портал электронных торгов недвижимости от судебных исполнителей, то далекого от этой сферы пользователя лоты могут поразить. Вот, к примеру, жилье в Риге в не очень опрятном доме на ул. Кристапа - оно выставлено с оценкой в 200 евро и такой же начальной ценой. Но уже в объявлении указано: в Земельной книге закреплено право третьего лица проживать там до конца жизни. Но если рассматривать проект как долгосрочную инвестицию - с прицелом на отдаленное будущее, возможно, кому-то это покажется выгодным.
Посмотреть, что там за имущество, к сожалению, чаще всего, нельзя - это одна из главных проблем аукционов. То есть: это покупка кота в мешке. И ведь не факт, что фото на оценке жилья и нынешнее состояние недвижимости совпадают.
Нюансы аукционов
В полезных сообществах в соцсети Facebook пользователи тоже отмечают: покупка жилья с аукциона - это лотерея. Приведем фрагмент одного из недавних обсуждений подобных торгов.
Пользовательница Алиса попыталась уточнить механизм внесения залога для участников: "То есть, внеся 10% и не выиграв аукцион, теряешь деньги?".
Но её успокоили: 10% возвращают тем, кто не выиграл. Фактическая оплата за участие в аукционе - 20 евро.
Дарья добавляет к этому подробностей: "Под аукционы - только живые деньги. Кредиты и ипотеки под это не дают. После оплаты исполнитель подает бумаги в суд. Если предыдущий владелец на все согласен, то с первого суда выносится постановление, что недвижка ваша. Но если предыдущий владелец сопротивляется, то судов будет множество, пока не вынесут постановление, что имущество ваше.
После этого назначается день передачи недвижимости. То есть даже с постановлением суда, о том, что это ваше и с готовой земельной книгой, вы все равно не имеете право вскрыть дверь и пользоваться. Ждете официальную передачу ключей. Когда это состоялось, при судебном исполнителе и с подписанием бумаг, то вот тогда вы можете начинать пользоваться недвижимостью".
Несколько комментаторов указали на общую проблему: не все должники сообщают судебному исполнителю о наличии договора съёма жилья - ответственности за это нет. Поэтому можно купить недвижимость, а там окажется съемщик. И даже не важно - с договором или без. Просто так вы его оттуда не выкинете. Ну и, соответственно, может сложиться ситуация, когда владелец - вы, и платить за коммунальные услуги положено вам, а попасть внутрь/пользоваться квартирой вы не можете.
"Выгнать человека на улицу? Не смогла бы"
Дарья в свою очередь поделилась личным опытом покупки квартиры с аукциона и выселения:
"У нас было так: выиграли. На первые 2 суда бывший владелец не приходил. На третьем он явился, и уже вынесли постановление в нашу пользу. Бывший владелец кроме неявки на первые 2 суда никак не сопротивлялся. А мог бы докапываться до каждой запятой, рассказывать, что ему жить негде и т.д. Это тоже прилично бы оттягивало время. Естественно между судами был не один день. Та же история была с передачей ключей. На первые 2 не явился. На третью уже приехал и судебный исполнитель, и полиция, чтоб вскрывать двери. Но приехал владелец, и при исполнителей и полиции открыл дверь, зашел и вынес все что захотел. Потом были подписаны документы о передаче. Всё.
Продолжение - читайте на 2-й странице.
Аукцион был 9 марта, ключи мы получили 13 июня. И это еще быстро, и без особых задержек и препятствий со стороны бывшего владельца.
Если бы в нашей недвижимости кто-то жил, я бы не ввязалась в аукцион. Куда потом этих людей девать? Я бы не смогла человека на улицу выгнать".
Дарья также указывает: им повезло посмотреть квартиру до аукциона. "Нашли ее на ss.lv и связались с продавцом. Так попали на смотрины. И второй момент - мы пошли в юридическую контору, специализирующуюся на недвижимости, и заплатили за "пробить" этот объект по всем фронтам. Так можно узнать о всех отягощениях, и оградить себя от лишних "сюрпризов".
Но есть и противоположный пример: "Друзья молодости моих родителей судились несколько лет. При этом жили в квартире, по которой велся спор. Новый владелец совершенно ничего не мог сделать".
Общий вывод участники обсуждения сделали такой: как и в любом мероприятии, если у вас есть запас терпения и денег, а также определенная доля везения, то это может быть выгодно.
Людмила, к примеру, поделилась таким наблюдением: "У нас соседняя квартира была на аукционе за 18 тысяч. Парень выиграл её за 22 тысячи, сделал ремонт и сдаёт. А квартиры в нашем доме начинаются с 35 тысяч от хозяев или около 40 тысяч через маклеров. И тоже в плачевном состоянии".
Но и рисков много. (И это если отбросить моральную составляющую - ведь не просто так эти квартиры оказываются в распоряжении судебных исполнителей). Ведь даже надпись в объявлении "отягощения отсутствуют" - ничего не гарантирует.
Если экс-владелец в Британии
Вот, к примеру, случай Катрины, у которой оформление покупки затянулось на очень долгий срок:
"В декабре 2018 года купила на аукционе квартиру, в январе перечислила судебному исполнителю всю сумму, потом была подана просьба о закреплении в земельную книгу. И тут последовал первый сюрприз - в связи с тем, что один из участников был задекларирован за пределами Латвии, дата судебного заседания была назначена на май, - рассказала покупательница в Latvijas Vēstnesis. - В итоге все же появилось решение об утверждении акта торгов и регистрации имущества на имя победителя торгов. В решении было указано, что оно вступает в силу в течение 10 дней после оглашения. Но, поскольку владелец находится в Британии, оно вступает в силу после того, как ответственные британские учреждения сообщат о вручении/невручении документа. Если же сообщение не будет получено, решение вступит в силу только через 6 месяцев.
Когда я заявлялась на торги, и не подозревала о таких сложностях. Разве судебный исполнитель не обязан информировать участников торгов о таком долгом процессе? В оценке имущества было указано, что имущество без отягощений. Но это оказалось не так. Не нарушение ли это со стороны судебного исполнителя? И есть ли способ ускорить процесс, а не ждать 6 месяцев?".
Юрист Гиртс Йиргенсонс прокомментировал эту жалобу так: ускорить процесс, к сожалению, не получится. Судебный исполнитель, действительно, должен был сообщить о том, что участник дела находится за границей, как и обязан информировать об отягощениях. Но нюанс заключается в том, что судебный исполниель сам может не знать о таких проблемах.
Впрочем, если с вами произошло что-то подобное, и вы считаете, что судебный исполнитель совершил нарушение, на действия можно пожаловаться в Совет присяжных судебных исполнителей.
А платить по счетам надо?
Чем чреваты подобные проволочки понятно - дополнительными счетами.
Мария тоже купила квартиру на аукционе в январе, а официальной владелицей стала только в июне. Сюпризом для неё стало то, что домоуправ вывалил на неё всю пачку счетов с января по июнь. Новая квартировладелица недоумевает - неужели это справедливо?
Продолжение - читайте на 3-й странице.
Председатель Латвийской ассоциации домоуправителей и обслуживания Гиртс Бейкманис поясняет: квартира не может быть ничейной. Если не было заключено никакого дополнительного соглашения, с момента торгов у бывшего владельца нет никаких прав и обязанностей по поводу жилья. Это теперь полостью головная боль нового владельца. А поскольку квартиру отапливали, территорию убирали, проводили какие-то работы в доме, новый владелец должен за все это заплатить, независимо от того, живет он там или нет.
В большинстве случаев новый владелец должен платить по счетам с момента продажи, независимо от того, когда он был зарегистрирован как владелец в Земельной книге.
Как должнику не дать себя в обиду
Теперь давайте отвлечемся от подсчета выгоды и убытков, уважаемые читатели. Размер пенсий в Латвии нам известен, поэтому за торгами и принудительным выселением вполне может стоять чья-то беда. Долги, потеря работы, проблемы со здоровьем - все это может лишить человека жилья.
Что существенно: вопреки мнению некоторых наших читателей, закон у нас позволяет выкинуть на улицу кого угодно даже из единственного жилья. Правда есть категории защищаемых граждан, которым в этой ситуации полагается помощь. Например, очередь на муниципальной жилье. Но это отнюдь не быстро.
Более опытные должники из категории "ушлых и нахальных" дать себя в обиду не позволяют. Они внезапно предъявляют жильцов, чтобы не дать новому хозяину там обосноваться. Появляются фиктивные договоры найма на родственников и знакомых, которые позволяют должнику оставаться в уже отобранном жилье и прочие схемы.
А вот честным и бесхитростным - тем приходится намного хуже.
Что идет фоном к этому всему: вот уже несколько лет идет работа над законом "Об аренде жилых помещений", который может обязать регистрировать все договоры о найме в Земельной книге. Это сократит простор для маневра со схемой с внезапно возникшим жильцом. Кроме того, в законе предусмотрены случаи, когда квартиросъемщика можно будет выселить без суда в течение двух месяцев. Но об этих пунктах идет много споров. Так что, возможно, они не войдут в окончательную редакцию закона.
Да неизвестно, когда примут этот закон. Он продвигается медленно и трудно.
Николай Кудрявцев, "Сегодня".