Теперь Вилипсонсам и другим семьям грозит лишиться жилья без получения какой-либо компенсации, хотя сами теперешние владельцы ничего противоправного не совершили.
Вы спросите: "И что, так можно с каждым?". Ответим: Увы. Это отнюдь не редкий случай, когда недвижимость по Земельной книге - чиста, а потом вскрывается, что ее когда-то "увели" и у покупателя начинаются большие проблемы.
"Почему нет никаких гарантий?"
Суд Сатверсме 8 марта 2017 года принял поистине революционное для Латвии решение: признал законным отъем недвижимости у добросовестного покупателя и возврат ее первоначальному владельцу, который лишился собственности в результате мошенничества. БЕЗ КОМПЕНСАЦИИ добросовестному покупателю.
Конкретное дело с "темной квартирой", в котором разбирался суд Сатверсме, состояло в следующем: банк купил квартиру, которая оказалась уведенной мошенниками у ее бывшего владельца.
Проблемы для добросовестного покупателя - банка DNB, начались с того, что 7 февраля 2011 года он на аукционе приобрел квартиру в Риге на ул. Иерикю, 39.Однако оказалось, что еще в 2008 году по поводу этой квартиры был начат уголовный процесс — владелец потерял ее в результате мошенничества. Однако банк этого не знал. Аферист успел продать квартиру еще одному человеку, и уже от него имущество попало на торги.
24 ноября 2011 года (уже после аукциона) в рамках уголовного процесса было принято решение о наложении ареста на квартиру. Банк получил в деле статус "третьего лица".
Что было дальше: 15 июля 2015 года следователь принял решение о закрытии уголовного процесса, одновременно постановив вернуть преступно нажитое имущество первоначальному владельцу.
Банк после этого отправился в Конституционный суд (Суд Сатверсме, КС), указав, что были нарушены его конституционные права, гарантированные 105–й статьей Сатверсме. Данная статья гласит: "Каждый имеет право на собственность... Принудительное отчуждение собственности в интересах общества допустимо только в исключительных случаях на основании отдельного закона за справедливое возмещение".
Банк настаивал, что приобрел недвижимость как добросовестный покупатель — на основе информации в Земельной книге.
Что существенно: ранее в судебной практике такой покупатель признавался добросовестным, вне зависимости от того, какие сделки были до него. И банк в данном конкретном деле просил у КС признать не соответствующими Сатверсме статьи, на основнии которых следователь постановил вернуть преступно нажитое имущество. (2–ю часть 356–й статьи Уголовно–процессуального закона (УПЗ) и 1–ю часть 360–й статьи УПЗ).
В своем иске банк также подчеркнул: уголовный процесс закончился без приговора, а это значит, что невозможно получить компенсацию (хотя бы гипотетически) с виновника мошенничества. То есть права добросовестного покупателя оказываются вообще никак не защищены. Даже теоретически.
"Почему не дают компенсацию от государства?"
Пострадавший также указал, что в подобном случае следовало бы давать компенсацию от государства. Ведь покупка была совершена, основываясь на информации, полученной от органов власти — Земельной книги.
Еще одним решением проблемы мог бы стать немедленный арест имущества после начала уголовного процесса. Ведь если бы в Земельной книге была соответствующая отметка с начала процесса, истец бы просто не купил данное имущество.
Однако представители законодателя, то есть Сейма, с позицией истца не согласились. Они не считают, что указанные нормы противоречат Сатверсме.
Ведь главное в уголовном процессе — защитить интересы потерпевшего. Кроме того, преступление — это не только нарушение прав конкретного индивида, это еще и деяние против всего общества. Поэтому в интересах общества защитить права пострадавшего и восстановить справедливость. В данном случае это важнее, чем права добросовестного покупателя.
В итоге судьи КС пришли к выводу, что в результате решения конкретного следователя права банка, гарантированные 105–й статьей Сатверсме, действительно были ограничены. Однако ограничены они были исходя из закона, а также с легитимной целью — защита прав других людей. Добиться этого другими способами было нельзя. И да, права добросовестного покупателя тоже важны, но в качестве исключения их можно ограничить, если в основе отношений преступное деяние. Так что нормы УПЗ были признаны соответствующими Сатверсме.
(Подробнее ознакомиться с этим важным судебным решением № 2016–07–01 можно тут — http://www.satv.tiesa.gov.lv/wp–content/uploads/2016/05/2016–07–01_Spriedums.pdf.)
Итоги
В контексте квартирного дела Вилипсонса уже высказалось несколько политиков, которые обещают поменять законодательство. Но это дело не быстрое.
Тем временем количество добросовестных покупателей, лишившихся и жилья и денег, множится.
Будьте осторожнее!
Что же мы теперь имеем на практике? Любую покупку недвижимости нужно тщательно проверять. Однако у обычных, простых людей возможности тут весьма ограниченны. Защита прав данных не позволяет всем подряд рассказывать детали уголовных процессов. Так что есть шансы вместо квартиры или другого имущества приобрести кота в мешке с угрозой конфискации.
Если же учесть, что срок давности по делам о мошенничестве — 10 лет (!), то для уже совершивших покупку людей открываются весьма неприятные перспективы. В общем, все, что можно сделать для проверки, стоит делать.
Председатель Совета присяжных нотариусов Янис Скрастиньш ранее нам прокомментировал общую ситуацию так:
Главный совет, чтобы не попасть в ситуацию, как описано выше, покупая недвижимость: нужно настаивать, чтобы вся сделка проходила с участием присяжного нотариуса в форме нотариального акта. А не просто обращаться к нотариусу за подтверждением, потому что в таком случае у нотариуса нет информации о содержании сделки, и он не обязан проверять договор и соответствие его условий интересам обеих сторон.
Полагаться на утверждения продавца, обещания и заискивания во время подготовки договора — это необдуманный шаг. Конечно, удобно самому ничего не делать, все происходит само собой и очень быстро, но подписывать документы, не углубляясь в них и не понимая до конца, просто нельзя!
Признаки, которые могут свидетельствовать, что, возможно, со сделкой что–то не в порядке:
• недвижимость за короткое время отчуждается несколько раз — продается одному человеку, а потом сразу же другому;
• недвижимость отчуждается по частям;
• в Земельной книге появляется не соответствующая сделке сумма;
• имущество получено в результате обмена;
• если прежний владелец давно умер, а потенциальный наследник долгое время не закреплял права собственности;
• если на той стороне сделки очень молодой или, наоборот, очень пожилой человек;
• если в документах разные подписи одного и того же человека.
Эти и другие подобные обстоятельства может заметить присяжный нотариус, если процесс купли–продажи осуществляется в форме нотариального акта. Если же сделка заключается в частном порядке, заинтересованной стороне нужно все выяснять самостоятельно.
Кроме того, потенциальный покупатель может перед покупкой сам поговорить с соседями, узнать историю дома, расспросить продавца, кто там жил, почему принято решение о продаже. Если ответы вызывают хотя бы малейшие сомнения, нужно обращаться за консультацией к нотариусу. Возможно, более глубокий разговор с продавцом заставит покупателя засомневаться в том, как тот получил имущество. Покупка недвижимости — это серьезная сделка. Для многих — самая важная и большая за всю жизнь. К ней нужно подходить со всем тщанием.
Николай Кудрявцев, "Сегодня"
Kriminal.lv в Телеграме
