9 аргументов почему государство должно выкупить землю под многоэтажками (1)

Детские площадки пропадут. Вместе с общей землей

Постепенно нас уже готовят к выкупу хозяйской земли. Приняты правила Кабинета министров, предусматривающие пересмотр функционально необходимых участков земли, привязанных к каждому дому. Дом, которому при приватизации назначили слишком большой участок, может требовать его уменьшения, при этом излишки хозяйской земли либо перейдут к соседним домам, либо останутся за самим землевладельцем. При выкупе земли районы станут похожи на «лоскутные» одеяла.

Но это большая ошибка! Нынешняя кампания по разделению кварталов свободной застройки практически изничтожит все преимущества многоэтажного домостроения, сохранив все его недостатки. Речь идет о так называемых элементах благоустройства: детских, игровых и спортивных площадках, автостоянках, зонах отдыха пожилых людей, да и вообще о зеленых лужайках, где можно было бы поваляться и позагорать в солнечный денек. Этих территорий публичного использования согласно новым правилам Кабинета министров о порядке определения функционально необходимых земельных участков (ФНУЗ) – в кварталах жилой застройки с принудительной арендой земли больше не будет. Ведь грядущий земельный передел связан с желанием квартировладельцев – арендаторов земли – максимально уменьшить площади ФНУЗов, ради чего жители будут согласны отказаться и от площадок, и от автостоянок. Из-за непомерной принудительной арендной платы жителям «не до жиру, быть бы живу».
Землевладельцам также нет никакого резона держать на своей земле элементы благоустройства для посторонней публики. А ликвидация дворов достаточно четко обозначена в вышеупомянутых правилах КМ (пункт 8). Единственной персоной, которая способна, более того, обязана содержать территорию общего пользования и элементы благоустройства на ней – это самоуправление, в обобщенном смысле – государство.

Судьба канализаций и путей-дорог – в руках государства

Уже была попытка обратить внимание на то, что разбиение кварталов свободной застройки на отдельные земельные владения неминуемо приведет к большим проблемам с обеспечением нормального функционирования инженерных сетей – водопровода, канализации – бытовой и ливневой, электро-, тепло- и газоснабжения – всего того, что в государственных бумагах именуется «элементами инфраструктуры и коммуникаций, необходимыми для содержания, обслуживания и функционирования жилых домов».

Отдельного упоминания заслуживает вопрос о таком важном «элементе инфраструктуры», как внутриквартальные подъездные пути и пешеходные дорожки. Красных линий и сервитутов на подъездные и пешеходные пути в районах свободной застройки практически нет. Административно установить сервитут нельзя. Для этого необходимо соглашение сторон или решение суда. При нынешнем положении, когда границы кадастровых участков никак не согласованы с расположением зданий, внутриквартальные пути и дорожки используются так, как они были проложены почти полвека назад.

Но существующий порядок вряд ли сохранится, когда завершится начинающаяся сейчас кампания по упорядочению кадастровых земельных участков в кварталах многоэтажной свободной застройки. Именно такое упорядочение конфигураций является главной сверхзадачей недавно дарованного права по пересмотру ФНУЗов. Хотя многие наивные люди полагают, что все это недавнее нормотворчество направлено на уменьшение площади ФНУЗов. Не надо обольщаться – уменьшение арендуемой площади только одна из возможностей, но отнюдь не основная. К тому же увеличение арендуемой площади также вполне вероятно. Об этом свидетельствует хотя бы вышеупомянутый пункт 8 правил КМ.

Итак, для нормального функционирования и развития «элементов благоустройства», равно как и «элементов инфраструктуры» территорию кварталов свободной застройки ни в коем случае нельзя раздербанить по множеству отдельных «независимых» кадастровых участков. Эта территория должна быть целой, «неделимой» и находиться во владении одного собственника, которым единственно может быть только государство в лице самоуправления.

Что день грядущий развитию готовит?

Государству необходимо участвовать в выкупе земли с раздельной собственностью не только в порядке искупления прошлых грехов и извинения за свинство и не только для обеспечения нормального функционирования «элементов благоустройства и инфраструктуры», но и ради будущего развития городов, прежде всего Риги.

Грядущее переформатирование кадастровых земельных участков будет приспособлено к имеющемуся на данный момент плану расположения зданий в районах свободной застройки. Эта конфигурация была спроектирована в 60–70-х годах прошлого века и не является настолько идеальной, чтобы быть увековеченной на долгие времена. Между тем срок действия земельной собственности несоизмеримо больше срока годности зданий. Дома стареют, ветшают, еще раньше они перестают удовлетворять все возрастающим потребностям своих жильцов. В градостроительстве появляются новые идеи, материалы, технологии. И отнюдь не факт, что ныне предполагаемое разделение кварталов на ФНУЗы будет соответствовать запросам архитектуры и строительства грядущих десятилетий.

Превращение территории каждого квартала в единый и неделимый земельный участок позволит вести реконструкцию его застройки наиболее рациональными методами, откроет перспективу для творчества архитекторов, позволит внедрить наиболее прогрессивные методы строительства и инженерно-технического обеспечения. И, конечно, такая территориальная организация будет весьма привлекательной для инвесторов. При этом вовсе не обязательно продавать землю под строительство, для обеспечения интересов инвесторов достаточно предоставить им широко используемое на Западе «право на застройку».

Только государство способно выкупить всю землю с принудительной арендой, предотвратив раздробление территорий жилой застройки на мелкие участки, что может серьезно осложнить будущее развитие этих районов. Только государство, объединив выкупленную землю, способно создать территории с эффективно действующей инфраструктурой и большим потенциалом развития.

Прокрустово ложе старинных делянок

На плане одного из кварталов Пурвциемса в Риге превосходно видно, как границы кадастровых участков, которые в довоенное время использовались как огороды, пересекают под всевозможными углами жилые дома на улице Дзелзавас, 57, 59, 61, 63; Дж. Дудаева гатве, 3, 4, 6, 8, 9, 10, 12, 13; Андромедас гатве, 8, 10, 12. Если бы во время градостроительного проектирования эти участки были в частной собственности, то строительство упомянутых жилых домов было невозможно, а на месте улицы Дзелзавас и жилых кварталов Пурвциемса по сей день росла картошка, свекла и брюква.

Ныне совокупность ФНУЗов (арендуемых участков земли) и делянок, оставшихся без аренды, грозят стать в недалеком будущем таким же тормозом развития, каким могли быть огородные борозды.