Плату «тупо увеличили»?
Последнее тревожное письмо пришло из Риги, с проспекта Курземес, 86.
«Здравствуйте! – пишут жители. – В связи с отменой компенсации налога на недвижимость мы надеялись, что с 1 января плата за аренду земли сократится. Ждали меньшего счета. Но домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks начислило за первый квартал такую же плату, как в прошлом году. Получается, управляющий тупо увеличил стоимость аренды земли с 0,54448 до 0,637707 евро с квадратного метра нашей жилплощади!
Когда мы обратились за разъяснением, то получили от Rīgas namu pārvaldnieks копию договора, который оформлен задним числом (счет выписан в марте, а договор с хозяином заключен только в апреле). Еще нам прислали разъяснение на четырех листах, из которого следует, что размер платежа за аренду земли с 1 января 2015 года повышен до 5,85% от кадастровой стоимости земли. Для сравнения, в 2014 году эта цифра составляла 5%.
С одной стороны, вроде все делается в рамках закона, ставка аренды не превышает максимально допустимых 6%. С другой стороны, политики и власти обещали снизить платежи жителей за счет отмены компенсации! В очередной раз нас обманули – одной рукой дали, а другой отняли. Помогите, пожалуйста, разобраться, насколько это справедливо и законно...»
Мы обратились за пояснениями в домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks. Здесь подтвердили: жалоба имеет основания. В 2015 году жители не должны платить компенсации по налогу на недвижимость. Но хозяева стараются повысить ставку аренды, чтобы сгладить свои потери. В этом столкновении жители пока проигрывают.
Только цифры
В 2014 году крупнейшее домоуправление Латвии Rīgas namu pārvaldnieks заключило с землевладельцами 1222 договора принудительной аренды земли. Средняя ставка арендной платы составляла 4,73% от кадастровой стоимости конкретного участка в год. С одной стороны, управляющий поработал на пользу жителей, ведь закон позволяет хозяевам выжимать из собственников квартир до 6% в год. С другой стороны, вдобавок к основной плате за аренду рижане компенсировали землевладельцам налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.
После поправок к Закону о приватизации ситуация изменилась. В лучшую или худшую сторону – судите сами. В 2015 году Rīgas namu pārvaldnieks обязан перезаключить 530 договоров на аренду земли под домами. В первой четверти управляющий пришел к соглашению с 272 хозяевами участков. Средняя ставка аренды поднялась до 5,35%.
О чем они договариваются с землевладельцами?
В отделе принудительной аренды земли Rīgas namu pārvaldnieks нам рассказали, как именно предприятие торгуется с землевладельцами и заключает договора с землевладельцами.
– Начнем с того, что форма договора принудительной аренды земли является единой для всех клиентов Rīgas namu pārvaldnieks, – говорит Даце Эрдмане, руководитель отдела. – С 2014 года договор заключается на два года. Если собственник земли просит увеличить срок, мы можем заключить договор и на три года, если же собственник возражает против двухлетнего договора, то договор заключается на год.
– Неужели во всех домах заключаете одинаковые договора?
– По желанию сторон в стандартный договор можно внести небольшие изменения. Если собственник участка желает существенно изменить договор, то это обсуждается на правлении Rīgas namu pārvaldnieks. Правление и решает, являются ли требования землевладельца приемлемыми.
– Сколько всего домов под вашим обслуживанием стоят на хозяйской земле?
– Около 1700. Назвать точное число трудно, в наше время жители часто меняют обслуживающие компании. В домах под нашим управлением действует три вида договоров принудительной аренды земли. Первые – это старые договора, подписанные много лет назад. Они являются бессрочными. То есть домоуправлению не придется их перезаключать, пока обе стороны (землевладелец и собственники квартир) не придут к соглашению о необходимости нового договора. Второй вид – это договора, заключенные в 2013 и 2014 году, которые остаются в силе и в 2015 году. Эти договора придется перезаключать, но только после их истечения. Третий вид – это договора аренды, срок которых закончился в прошлом году. Наверное, именно эти документы и интересуют жителей. Rīgas namu pārvaldnieks обязан перезаключить истекшие договоры в течение 2015 года.
– С соблюдением новых требований Закона о приватизации?
– Разумеется!
Хозяева участков недовольны!
– В прошлом году Сейм освободил хозяев квартир от необходимости компенсировать землевладельцам налог на недвижимость (НН). Это значит, что общие расходы на аренду земли с января 2015 года должна была понизиться как минимум на 1,5% от кадастровой стоимости участка под домом.
– Действительно, это так.
– Читатели спрашивают: «Уменьшится ли плата за землю, если домоуправление от нашего имени подписало договор аренды на 2015 год до вступления в силу поправок?»
– Во все договоры, которые Rīgas namu pārvaldnieks заключал после 2012 года, внесена оговорка: плата за аренду земли рассчитывается в соответствии с нормативными актами. Что это значит? После 1 января 2015 года домоуправление автоматически перестало вписывать позицию «Компенсация по налогу на недвижимость» в счета собственников квартир, ведь требования закона выше условий договора.
– Получается, что жители, которым не нужно перезаключать договор аренды земли в 2015 году, после 1 января все-таки почувствовали снижение платы?
– Верно! А многие владельцы земли остались недовольны и настаивали на досрочном повышении арендной платы, чтобы покрыть отмену компенсации по НН. Однако у Rīgas namu pārvaldnieks нет оснований перезаключать действующие договоры. Мы объясняем землевладельцам, что депутаты Сейма хотели снизить финансовую нагрузку на жителей, а поэтому повышение платы до истечения срока договора противоречило бы духу поправки и в принципе невозможно.
Защищены те, кто раньше платил по максимуму
– Но вы упомянули, что у многих домов Риги в 2014 году истек старый договор аренды. Это значит, что при обсуждении договоров на 2015 год хозяева могли настаивать на повышении платы, чтобы «подзаработать» на уплату НН?
– Напомню, что по закону максимальная плата за аренду земли под домом, если между сторонами не достигнуто соглашения, устанавливалась судом в размере 6% от кадастровой стоимости участка в год. Большинство землевладельцев, с которыми мы ведем переговоры, соглашались заключать договора на льготных условиях. Например, в 2014 году средняя ставка арендной платы для наших клиентов составила 4,73% от кадастровой стоимости. У этого явления есть обратная сторона: у хозяев остается резерв, чтобы торговаться и повышать плату.
– Но ведь землевладельцы, которые и раньше добивались от жителей максимальной платы в размере 6% годовых, после отмены компенсации НН не имеют права повышать ставку аренды!
– Это правда, однако в домах под управлением Rīgas namu pārvaldnieks нет договоров аренды земли, которые были бы заключены по ставке в 6%. Задача нашего отдела принудительной аренды земли – защищать интересы жителей и добиваться самой выгодной для них платы за аренду, чем мы и занимаемся. Но владельцы, которые раньше уступали жителям, сегодня действительно пытаются поднять ставки, чтобы сократить свои условные убытки.
– Это значит, что для отдельных домов плата за аренду после 1 января могла даже повыситься?
– Нет, такого мы не наблюдаем. Законодатели лишили землевладельцев права получать компенсацию по НН, и хозяева теперь пытаются заложить свои расходы на налог в общую плату за аренду. По этой причине часть жителей не чувствует экономии. Но и увеличения финансовой нагрузки не произошло.
На что имеют права жители?
– Наша читательница из дома по проспекту Курземес жалуется: домоуправление заключило договор аренды земли под домом только в конце апреля, а счета по новой повышенной ставке выставило уже в первом квартале. Разве Rīgas namu pārvaldnieks имеет на это право?
– Жителям необходимо понять, что договор принудительной аренды земли заключается на период (например, на весь 2015 год). В какой бы месяц ни был подписан документы, жителям придется оплатить аренду участка за весь год по соответствующей ставке. Мы проверили жалобу вашей читательницы. Физически договор по пр. Курземес был подписан только в апреле. Но если бы Rīgas namu pārvaldnieks в марте не выслал жителям счета за первый квартал, общегодовая стоимость аренды все равно соответствовала бы новому договора, только эту плату пришлось бы перераспределить по остальным трем кварталам года. Согласитесь, многим владельцам квартир проще четыре раза заплатить по 25 евро, чем три раза – по 33!
– Это правильно, но хозяева квартир по-прежнему возмущены, что Rīgas namu pārvaldnieks не приглашает их на переговоры с землевладельцами. Вот вы и в письме пишете: «Нет ни одного закона, который обязал бы управляющего звать жильцов на такую встречу». Справедливо ли это?
– Если жители хотят участвовать в обсуждении арендной платы, им следует выбрать уполномоченное лицо дома. Понимаете, не могут же явиться на подписание договора 100 хозяев квартир! Но и это не все. Во-первых, сообщество собственников должно сообщить управляющему, что оно желает отправить своего представителя на переговоры. Во-вторых, полномочия представителя должны быть четко обозначены в протоколе общего голосования владельцев квартир. Жители могут поручить своему уполномоченному как присутствовать на переговорах, так и защищать их предложения или даже участвовать в подписании договора.
– Многие ли дома пользуются этой возможностью?
– Очень многие! И владельцы земли тоже соглашаются на такие переговоры.
Уполномоченного послушают, если дом перенят
– Как правильно выбрать уполномоченного?
– Нужно созвать общее собрание или организовать письменный опрос. Если дом хочет, чтобы уполномоченный только участвовал в переговорах, достаточно собрать «за» больше половины голосов собственников. Если же дом настаивает, чтобы представитель подписал договор аренды, то его полномочия должны подтвердить 2/3 владельцев квартир. Также жители может проголосовать за то, чтобы пригласить собственника земли на следующее общее собрание.
– Предположим, мы на общем собрании проголосуем за то, чтобы управляющий подписал договор аренды, например, по ставке не более 5% от кадастра. Вы примете во внимание желание собственников?
– В случае если жители не переняли управление домом, то ответственность за подписание договора аренды несет Rīgas namu pārvaldnieks. Это значит, что мы обязаны сделать все возможное, чтобы заключить такой договор на максимально выгодных для жителей условиях, однако не должны дословно выполнять указаний собственников по ставке.
– Почему?
– Упомяну только одну из причин. Предположим, мы не сумеем заключить договор аренды по ставке, за которую проголосовали жители. В таком случае собственник земли имеет право обращаться в суд. Судиться он будет не с жильцами, а с Rīgas namu pārvaldnieks. И по суду получит право требовать принудительного заключения договора по максимальной годовой ставке, равной 6% от кадастровой стоимости участка. Рано или поздно жителям придется заплатить.
– А что происходит в доме, управление которым переняли собственники?
– Они получают полное право либо самостоятельно заключать договор аренды земли, либо поручить Rīgas namu pārvaldnieks торговаться с землевладельцем, пока не будет достигнута ставка, утвержденная общим собранием.
– Что случится, если землевладелец и тогда не пойдем навстречу, заупрямится?
– Он также сможет потребовать принудительного заключения договора через суд по ставке 6%. Однако всю ответственность будут нести сами жители, а не управляющий. Поэтому, если жители перенятого дома поручают управляющему поторговаться, в протоколе общего собрания нужно предусмотреть альтернативу на случай, если землевладелец пойдет на принцип. Например, уже в ходе переговоров собственники квартир могут откладывать плату за аренду в специальный фонд.
– Зачем?
– Если хозяин участка выиграет в суде, то жителям придется в течение 10 дней уплатить аренду за весь период с начала переговоров. У нас бывали случаи, когда землевладелец выставлял счет на тысячи и тысячи евро. Готовы ли собственники квартир за неделю найти такие деньги? В любом случае, это трудно. Поэтому, дискутируя о размере арендной платы, лучше делать накопления.
Впереди важные перемены
– Часто владельцы считают, что к их дому прирезали слишком большой участок хозяйской земли. Что вы советуете в таких случаях?
– Имеются два решения. Жители могут ждать 1 июля 2015 года. К этому дню в Латвии появятся правила, по которым в каждом отдельном самоуправлении будут пересматривать функционально необходимые участки земли под многоквартирными домами. Законом уже предусмотрено, что такого пересмотра могут просить как владелец земли, так и сообщество собственников квартир каждого дом.
– Какое второе решение?
– Жители могут требовать уменьшения участка через суд. Но это долгий процесс. Сейчас нам известно только об одном доме, который дошел с такой жалобой до суда. Мы сами с нетерпением ждем решения.
Источник - Mklat.lv
Kriminal.lv в Телеграме
