И.о. руководителя жилищного отделения компании Latio Эвия Дзените пояснила в разговоре с "Неделей сегодня", что наметилась новая важная составляющая, которая будет существенно влиять на сделки с жильем: из-за "антиотмывочной активности" банки очень осторожно выдают и даже принимают деньги. У покупателей и продавцов есть риск не пройти проверку на законность капитала.
Куда движутся цены
Судя по отчету домашней странице LANĪDA, в декабре цены на серийное жилье в рижских микрорайонах не изменились и в среднем остались на уровне 819 евро за квадратный метр. Однако за весь год цены все же выросли на 2,8%.
Стоит при этом отметить, что это 50% от цены, которую давали в 2007 году, когда метр в неотремонтированном серийном жилье достиг рекордной отметки в 1620 евро.
В отдельных микрорайонах цены подросли, в некоторых - снижались. За год больше всего подорожали квартиры в Агенскалнсе, Золитуде, Межциемсе и Плявниеках (+4%). Стабильнее всего были цены на Тейке и в Иманте - за год выросли всего лишь на 1%. Однако довольно ощутимо подешевели квартиры в Вецмилгрависе.
Кроме того, к концу года резко сократилось предложение квартир. За месяц количество предложений упало на 26% и к Новому году в Риге предлагали немногим более 1000 квартир. При этом предыдущий 2018-й год закрывали с показателем около 1300 квартир на продажу.
В декабре больше всего жилья было выставлено на продажу в Пурвциемсе, меньше всего - в Болдерае. Однако самое резкое падение по количеству предложений у Вецмилгрависа - на 38% ниже, чем месяцем ранее.
Самые высокие цены на квадратный метр сохранились на Тейке, где он обходился в 966 евро. Самый дешевый метр в Болдерае - 583 евро.
Больше всего стоили квартиры в домах 119 и 104 серии. В них двухкомнатное жилище в удовлетворительном состоянии можно было купить по цене от 45 000 до 54 000 евро, в зависимости от месторасположения. Дешевле всего обходились квартиры в "литовском проекте" (от 27 00 до 41 000 евро) и "хрущовки" (цена колебалась от 25 000 до 41 000 в зависимости от микрорайона).
Вокруг Риги
В Огре в декабре цены не изменились и остались на уровне 644 евро за кв. метр, однако за года цены выросли на 7%.
В Каугури та же картина: прирост за год на 7%, но к концу года стабильность и средняя цена 610 евро за кв. метр.
В Саласпилсе цена немого подросла в декабре - на 0,2% и достигла 691 евро за кв. метр. С начала года рост составил 6%.
В Елгаве декабрь не принес сюрпризов и цена осталась на уровне 525 евро/кв.м, а с начала года рост составил 4%.
Какие прогнозы на цены
Эвия Дзените прокомментировала общую ситуацию так:
- В декабре было довольно спокойное время, но стоит принять во внимание, что половина месяца - это праздники, когда людям особо не хочется думать о недвижимости, - поясняет специалист. - Поэтому понятно, что в декабре особых изменений не было.
Но можно сказать, что цены, особенно в том сегменте, где они постоянно росли - квартиры в микрорайонах, постепенно притормаживают. Трудно сказать, что будет дальше, но пока ситуация такая. Оснований для какого-то резкого роста цен пока не видно. Особенно после последнего сообщения Госконтроля, что дома советской постройки в довольно плохом состоянии, что их нужно чуть ли не сносить. (Подробнее об этой проверке см. в главе "Что обнаружил Госконтроль вне Риги).
Можно предположить, что молодые люди и молодые семьи больше будут смотреть на новые проекты. Такая тенденция есть и сейчас: молодые семьи ищут квартиры в новостройках. Так что возникает вопрос, не вырастут ли цены в этом сегменте. Кто знает.
Продолжение - читайте на 2-й странице.
Почему стали меньше продавать
Декабрьское падение предложения г-жа Дзените комментирует так: это может быть явление, связанное только с праздниками.
- В январе, как мы уже видим, пошли новые предложения. Обычно люди просыпается к весне и мы даже говорим, что лучший рынок будет весной. Думаю, что и предложения появятся. Хотя стоит отметить, что рынок у нас все же не безразмерный.
Когда-то все должно остановиться. Впрочем, если не будет какого-то глобального кризиса, то не вижу оснований, чтобы рынок глобально встал. Вроде бы рынок притормаживается и какой-то потолок должен настать, но сейчас предпосылок к этому нет. Почему бы ценам в Латвии не расти дальше, если в Литве и Эстонии, к примеру, цена за квадратный метр выше, чем у нас.
Банки следят за каждой деталью!
Как влияют на сделки с недвижимостью новые требования банков к прозрачности капитала? На этот вопрос г-жа Дзените отвечает так:
- Влияют и очень сильно. Банки очень осторожны к выдаче кредитов. Были случаи, когда банк велел клиенту продавать свою меньшую квартиру, чтобы тот потом мог купить большую. Но когда тот продал квартиру, в кредите человеку все же отказали.
Происхождение капитала, особенно это касается нерезидентов, очень серьезно проверяется. Во многих случаях банки вообще отказываются принимать деньги. Все очень внимательно рассматривается, очень тщательно проверяется каждая мелочь.
На основании этого, осмелимся сделать прогноз, что чистота капитала будет одним из определяющих параметров сделок в 2020 году. Особенно, если в феврале Moneyval выскажет какие-то негативные оценки "чистоты" латвийской экономики.
Меньше предложений
Эксперт рынка недвижимости Андрей Козел в разговоре с "Латвийским радио" отмечает те же тенденции. В конце прошлого года резко снизилось число объявлений о продаже квартир, в основном в Риге и Юрмале, практически на четверть. Сегодня квартиры продают только из необходимости.
«От начала лета и до сих пор число объявлений по-прежнему продолжает снижаться. В Юрмале уже давно сократилось количество предложений, и это общая тенденция», -- рассказывает . Впрочем, он не связывает происходящее с кризисом на рынке недвижимости, так как количество совершаемых сделок с квартирами осталось примерно на том же уровне, что и в 2018 году. Сейчас разместить объявление стало финансово дороже, и это вполне могло сократить количество публикаций о продаже, поэтому сегодня продают недвижимость те, кому это действительно нужно, считают эксперты. Больших изменений в стоимости недвижимости не наблюдается. Причем прирост цены серийных квартир не оправдывает ожидания, поэтому многие по такой, по их мнению, низкой цене свои квартиры продавать не готовы.
Хорошие предложения всегда быстро находят своего покупателя. Вторичный рынок по-прежнему продолжает задавать тенденции. И повлиять на цены здесь могут только какие-то форс-мажорные обстоятельства. Эксперты видят еще одну причину в том, что стало меньше активности на рынке недвижимости: банки выдвигают более жесткие условия для получения ипотечного кредита.
Между тем в самих банках отмечают, что объемы ипотечного кредитования за последние годы существенно выросли, кстати, благодаря росту официальных доходов. Средняя стоимость кредитуемого банком жилья – 100 тысяч евро, и это преимущественно квартиры в новых проектах. С каждым годом спрос на новое жилье все увеличивается. Но этих квартир на рынке мало: всего 2% от общего числа.
К таблице: чем дальше от Риги, тем больше возможностей купить жилье по низким ценам. Но бросовыми их все же не назовешь. Да и объявления зачастую не дают возможности оценить реальное состояние жилья.
Продолжение - читайте на 3-й странице.
Хорошая новость: в "литовках" еще поживем
На днях стало известно, что углубленная выборочная техническая экспертиза, проведенная для тринадцати домов 464-й серии, или так называемых в народе «литовок», по заказу министерства экономики в Риге и Елгаве показала: эти дома годны для дальнейшей эксплуатации и проживания. Домам ничто не угрожает, и по техническому состоянию они не хуже остальных серий.
«Состояние домов 464-й серии удовлетворительное, и прямой угрозы нет. Эти дома соответствующим образом эксплуатируются и содержатся», - прокомментировал ситуацию Латвийскому радио представитель министерства экономики Эдмунд Валантис. В министерстве экономики также отметили, что срок эксплуатации домов литовской серии не определён, все зависит от ухоженности конкретного дома.
Как известно, дома литовской серии – это одна из первых массовых серийных застроек. Визуальный осмотр домов управляющими проводится ежегодно, но узнать, что происходит внутри дома, таким образом невозможно, поэтому при подозрениях на трещины и щели в конструкциях нужно заказывать экспертизу.
Министерство экономики считает, что, учитывая возраст домов, надо менять регламент их технического осмотра и чаще проводить углубленные проверки.
Что обнаружил Госконтроль вне Риги
На минувшей неделе госконтролер Элита Круминя рассказала об аудите жилья за пределами Риги. Выводы неутешительные: безопасность жилых зданий в Латвии ухудшается, а контроль за их соответствием требованиям безопасности не работает должным образом, сделали вывод проверяющие.
- Обнаруженное в ходе аудита является причиной для серьезного беспокойства. Законы вроде бы есть, контролеры вроде бы контролируют, владельцы якобы содержат, но состояние домов ухудшается у нас на глазах, - сказала Круминя на пресс-конференции.
Член совета Госконтроля Эдгар Корчагин заявил, что, согласно результатам аудита, менее 50% жилых зданий прошли хотя бы визуальный осмотр для оценки их общего состояния. В результате не составлено никаких планов обслуживания зданий и смет необходимых работ.
"Плата за обслуживание домов часто очень низка, например, четыре или восемь центов за квадратный метр. На эти деньги ничего нельзя сделать. Возможно, только вести делопроизводство или косить траву, но провести капитальный ремонт за такую плату невозможно," - подчеркнул Корчагин.
В ходе ревизии было проверено 119 домов в десяти самоуправлениях, однако Госконтроль получил информацию о состоянии только 82 зданий. Было констатировано, что более 60% зданий подвержены серьезному риску пожара, еще в 60% домов были обнаружены повреждения, которые несут значительную угрозу для безопасности зданий.
Николай Кудрявцев, (Полностью текст опубликован в еженедельнике "Неделя сегодня").