Версия для печати
  9:31    19.8.2018

"Меня обманули при покупке квартиры!": Земельная книга ничего не гарантирует (9)

&quot;Меня обманули при покупке квартиры!&quot;: Земельная книга ничего не гарантирует <span class="comment-count">(9)</span>
pixabay.com
История такая: наш читатель, который соблюдал все рекомендованные специалистами при покупке квартиры правила безопасности, оказался и без жилья, и без денег. Как же это могло произойти? И что теперь делать? Далее мы постараемся ответить на эти вопросы с помощью председателя Совета присяжных нотариусов Яниса Скрастиньша.
Что существенно: в даном случае покупатель квартиры — доктор технических наук. То есть подозревать его в какой–то особой наивности или недальновидности нет никаких оснований.

"Копил на квартиру 10 лет"

Итак, что же произошло. Николай Б. (по понятным причинам мы фамилию не указываем) оказался в такой печальной ситуации.

— Купил квартиру в Риге на заработанные деньги — копил на нее 10 лет. Покупку квартиры совершал, как советовали юристы: заверенный договор, открыл счет сделки, нанял юриста для сопровождения сделки и вот стал владельцем квартиры в Земельной книге.

Но, к сожалению, счастье было не долгим. На днях получил письмо от полиции, что еще до меня квартира была продана незаконно, были подделаны подпись и печать нотариуса.

Инспектор полиции мне объяснила, что пострадавшие при этом — самые первые владельцы и я. И по закону Латвийской Республики, квартира возвращается первому владельцу.

Второй владелец получит компенсацию от мошенника, если это возможно (то есть если дело пройдет суд и с преступника будет что взыскать. — Ред.). А если нет, то я остался и без квартиры, и без денег! Хотя в Земельной книге все было заверено нотариусами, на деле никто за это не отвечает.

...Отметим от себя, уважаемые читатели: в прошлом году, когда суд Сатверсме (Конституционный суд) принял свое решение по прецедентному квартирному вопросу, мы предупреждали, что такие истории неизбежно появятся. И, к сожалению, оказались правы.

Давайте же разбираться, почему так вышло, что даже Земельная книга не дает сейчас в Латвии никаких гарантий для добросовестного покупателя, которого лишают и квартиры, и денег.

И так можно с каждым? Увы.

Суд Сатверсме 8 марта 2017 года принял поистине революционное для Латвии решение: признал законнымы отъем недвижимости у добросовестного покупателя и возврат ее первоначальному владельцу, который лишился собственности в результате мошенничества. БЕЗ КОМПЕНСАЦИИ добросовестному покупателю.

Конкретное дело с "темной квартирой", в котором разбирался суд Сатверсме, состояло в следующем: банк купил квартиру, которая оказалась уведенной мошенниками у ее бывшего владельца.

Проблемы для добросовестного покупателя, банка DNB, начались с того, что 7 февраля 2011 года он на аукционе приобрел квартиру в Риге на ул. Иерикю, 39.

Однако оказалось, что еще в 2008 году по поводу этой квартиры был начат уголовный процесс — владелец потерял ее в результате мошенничества. Однако банк этого не знал. Аферист успел продать квартиру еще одному человеку, и уже от него имущество попало на торги.

24 ноября 2011 года (уже после аукциона) в рамках уголовного процесса было принято решение о наложении ареста на квартиру. Банк получил в деле статус "третьего лица".

Что было дальше: 15 июля 2015 года следователь принял решение о закрытии уголовного процесса, одновременно постановив вернуть преступно нажитое имущество первоначальному владельцу.

Таким образом, считает банк, были нарушены его конституционные права, гарантированные 105–й статьей Сатверсме. Данная статья гласит: "Каждый имеет право на собственность. Собственность нельзя использовать вопреки интересам общества. Право на собственность может быть ограничено только согласно закону. Принудительное отчуждение собственности в интересах общества допустимо только в исключительных случаях на основании отдельного закона за справедливое возмещение".

Банк настаивал, что приобрел недвижимость как добросовестный покупатель — на основе информации в Земельной книге.

Что важно: ранее в судебной практике такой покупатель признавался добросовестным, вне зависимости от того, какие сделки были до него. И банк в данном конкретном деле просил у КС признать не соответствующими Сатверсме 2–ю часть 356–й статьи Уголовно–процессуального закона (УПЗ) и 1–ю часть 360–й статьи УПЗ.

В своем иске банк также подчеркнул: уголовный процесс закончился без приговора, а это значит, что невозможно получить компенсацию (хотя бы гипотетически) с виновника мошенничества. То есть права добросовестного покупателя оказываются вообще никак не защищены. Даже теоретически.

Истцы также указали, что в подобном случае следовало бы давать компенсацию от государства. Ведь банк совершил покупку, основываясь на информации, полученной от органов власти — Земельной книги.

Еще одним решением проблемы мог бы стать немедленный арест имущества после начала уголовного процесса. Ведь если бы в Земельной книге была соответствующая отметка с начала процесса (а это, напомним, был 2008 год), истец бы просто не купил данное имущество.

Однако представители законодателя, то есть сейма, с позицией истца не согласились. Они не считают, что указанные нормы противоречат Сатверсме.

Ведь главное в уголовном процессе — защитить интересы потерпевшего. Кроме того, преступление — это не только нарушение прав конкретного индивида, это еще и деяние против всего общества. Поэтому в интересах общества защитить права пострадавшего и восстановить справедливость. В данном случае это важнее, чем права добросовестного покупателя.

Что же касается интересов третьих лиц, то они могут требовать возмещения ущерба в рамках гражданского процесса, указали представители сейма в ходе процесса...

В итоге судьи пришли к выводу, что в результате решения конкретного следователя права банка, гарантированные 105–й статьей Сатверсме, действительно были ограниченны.

Однако ограниченны они были исходя из закона, а также с легитимной целью — защита прав других людей. Добиться этого другими способами было нельзя. И да, права добросовестного покупателя тоже важны, но в качестве исключения их можно ограничить, если в основе отношений преступное деяние. Так что нормы УПЗ были признаны соответствующими Сатверсме.

Подробнее ознакомиться с этим важным судебным решением № 2016–07–01 можно тут — http://www.satv.tiesa.gov.lv/wp–content/uploads/2016/05/2016–07–01_Spriedums.pdf

Что же мы имеем на практике после этого решения суда Сатверсме?

Любую покупку недвижимости нужно тщательно проверять. Однако у обычных, простых людей возможности тут весьма ограниченны. Защита прав данных не позволяет всем подряд рассказывать детали уголовных процессов. Так что есть шансы вместо квартиры или другого имущества приобрести кота в мешке с угрозой конфискации.

Если же учесть, что срок давности по делам о мошенничестве — 10 лет (!), то для уже совершивших покупку людей открываются весьма неприятные перспективы. В общем, все, что можно сделать для проверки, стоит делать.


"В Литве и Эстонии нотариусы сделку ведут до конца"

Председатель Совета присяжных нотариусов Янис Скрастиньш прокомментировал нам этот случай так:

— Как сказано в описании ситуации, судьбу конкретного имущества решит суд. В Уголовно–процессуальном законе действительно сказано, что недвижимое имущество в уголовном процессе, если оно получено в результате преступного деяния (в том числе с помощью подделки документов), возвращается владельцу.

Очень жаль, что это произошло; подобные случаи — одна из важнейших причин, почему в Латвии появилось предложение для отчуждения собственности принять условие, как это происходит в других странах — например, в Литве и Эстонии, что нотариус участвует в сделке с самого начала до самой регистрации имущества в Земельной книге.

К сожалению, минюст эту норму не поддержал. В то же время в частном порядке готовятся документы и заключаются сделки с очень высоким риском. Такие договоры могут включать в себя невыгодные условия, а также любой документ в бумажном формате может быть легко подделан. В то же время нотариус, подготавливая документ, принимает во внимание интересы обеих сторон, объясняет покупателю и продавцу их возможности, обязанности, указывает на риски, если их включает в себя договор, а также убеждается, что на собственность не распространяются обстоятельства, которые могут вызвать подозрения.

Главный совет, чтобы не попасть в ситуацию, как описано выше, покупая недвижимость: нужно настаивать, чтобы вся сделка проходила с участием присяжного нотариуса в форме нотариального акта. А не просто обращаться к нотариусу за подтверждением, потому что в таком случае у нотариуса нет информации о содержании сделки, а также он не обязан проверять договор и соответствие его условий интересам обеих сторон.

Полагаться на утверждения продавца, обещания и заискивания во время подготовки договора — это необдуманный шаг. Конечно, удобно самому ничего не делать, все происходит само собой и очень быстро, но подписывать документы, не углубляясь в них и не понимая до конца, просто нельзя!

Признаки, которые могут свидетельствовать, что, возможно, со сделкой что–то не в порядке:

• недвижимость за короткое время отчуждается несколько раз — продается одному человеку, а потом сразу же другому;

• недвижимость отчуждается по частям;

• в Земельной книге появляется не соответствующая сделке сумма;

• имущество получено в результате обмена;

• если прежний владелец давно умер, а потенциальный наследник долгое время не закреплял права собственности;

• если на той стороне сделки очень молодой или, наоборот, очень пожилой человек;

• если в документах разные подписи одного и того же человека.

Эти и другие подобные обстоятельства может заметить присяжный нотариус, если процесс купли–продажи осуществляется в форме нотариального акта. Если сделка заключается в частном порядке, заинтересованной стороне нужно все выяснять самостоятельно.

Кроме того, потенциальный покупатель может перед покупкой сам поговорить с соседями, узнать историю дома, расспросить продавца, кто там жил, почему принято решение о продаже. Если ответы вызывают хотя бы малейшие сомнения, нужно обращаться за консультацией к нотариусу. Возможно, более глубокий разговор с продавцом заставит покупателя засомневаться в том, как тот получил имущество. Покупка недвижимости — это серьезная сделка. Для многих — самая важная и большая за всю жизнь. К ней нужно подходить со всем тщанием.


О компенсации потерпевшим

На небольшую компенсацию пострадавшие в подобных случаях могут рассчитывать как потерпевшие в уголовном деле.

20 июня 2006 года вступил в силу закон "О государственной компенсации потерпевшим" (Par valsts kompensАciju cietuSajiem; далее в тексте — закон), который предоставляет право потерпевшему, признанному таковым в соответствии с Гражданско–процессуальным законом, получить государственную компенсацию за моральный вред, физические страдания или материальный ущерб, причиненный умышленным уголовным преступлением (далее в тексте — компенсация).

Сразу отметим: не все жертвы преступлений автоматически признаются потерпевшими в понимании закона. Добивайтесь своего статуса у следователя. Закон подробнее рассматривает случаи физического ущерба (телесные повреждения, смерть, сексуальное насилие). Однако нет каких–то ограничений для подачи заявлений. Первая часть 3–й статьи просто гласит: "Право на государственную компенсацию есть у потерпевшего".

Единственное исключение — не имеет права на компенсацию пострадавший в результате преступления на дороге, и у потерпевшего есть право на получение страхового вознаграждения в соответствии с нормативными актами об обязательном страховании гражданской ответственности (OCTA).

Максимальный размер компенсации не может быть больше пяти минимальных месячных зарплат, установленных государством на момент признания лица потерпевшим. Компенсация выплачивается в стопроцентном размере, если наступила смерть лица.

Если потерпевшему были нанесены тяжкие телесные повреждения, или уголовное преступление было квалифицировано как изнасилование либо сексуальное насилие, или преступление было совершено против нравственности либо половой неприкосновенности несовершеннолетнего, или если потерпевший стал жертвой торговли людьми, то размер компенсации составляет 70%.

50% от указанных семидесяти начисляются, если было совершено убийство, квалифицированное статьями 120, 121 и 122 Уголовного закона, или потерпевшему нанесены умышленные телесные повреждения, квалифицируемые статьями 127, 128 и 129.

Потерпевший имеет право на компенсацию в размере 50%, если ему были нанесены телесные повреждения средней тяжести или преступление было совершено против нравственности либо половой неприкосновенности (за исключением таких же преступлений в отношении несовершеннолетних, указанных выше), а также если потерпевший был инфицирован вирусом иммунодефицита или вирусом гепатитов В или С.

В понимании Гражданско–процессуального закона потерпевшим может быть лицо, у которого в результате уголовного преступления возник моральный, физический или материальный ущерб. Если потерпевший умер, то на основании соответствующего прошения потерпевшим может быть признан кто–то из его близких, который в этом случае также имеет право на получение компенсации в установленных законом случаях.

Право на получение компенсации предоставляется потерпевшему, если в результате умышленного преступления ему были нанесены тяжкие телесные повреждения или телесные повреждения средней тяжести либо наступила смерть лица. Кроме того, потерпевший имеет право на компенсацию, если умышленное преступление было совершено против нравственности либо половой неприкосновенности или если потерпевший явился жертвой торговли людьми или был инфицирован вирусом иммунодефицита либо вирусом гепатитов В или С.

Потерпевший имеет право на компенсацию даже в том случае, если не установлено лицо, совершившее преступление.

Для получения компенсации потерпевший должен обратиться с запросом в Администрацию юридической помощи (далее в тексте — администрация), заполнив соответствующий бланк. К бланку должны быть приложены решение следователя о признании потерпевшим и справка, что следствие еще не закончено, или вступившее в силу окончательное решение, если таковое имеется.

Подробности и бланки — на сайте администрации (http://jpa.gov.lv.). Бесплатный телефон для консультаций — 80001801. Адрес Администрации юридической помощи: Рига, площадь Пилс, 4, код для входа — 11.

Если на момент подачи запроса уголовный процесс еще не закончен, то к запросу необходимо приложить справку от лица, направляющего процесс, с информацией о преступлении (место, время, состав преступления и т. д.), о лицах, признанных потерпевшими, с указанием их персональных данных и места жительства, характера нанесенного потерпевшему ущерба, а также информацию о проведенной экспертизе и о лице, совершившем преступление.

Запрос о выплате компенсации может быть подан администрации в течение одного года со дня присвоения лицу статуса потерпевшего или со дня, когда лицо узнало о фактах, дающих право на подачу запроса.

Администрация принимает решение о выплате компенсации в течение месяца со дня получения запроса. Если в ходе рассмотрения запроса было констатировано, что для принятия решения необходима дополнительная информация, то администрация в семидневный срок с момента получения запроса информирует об этом потерпевшего. Если администрация в течение 15 дней не получает запрошенную у потерпевшего информацию, то она может принять решение об отказе в выплате компенсации.

Выплата компенсации осуществляется одним платежом в течение месяца с момента принятия решения о выплате компенсации.

Николай Кудрявцев, "Сегодня"

Комментарии

  • dddd 20 Августа 2018 08:17

    опять нотариусов лоббируют. Не помог бы нотариус в данной ситуации. Если полиция ставит арест ПОСЛЕ сделки, то никто не поможет.

  • Йцу 20 Августа 2018 14:42

    Хорошая статья, спасибо.

  • fgvdf 20 Августа 2018 15:56

    как страшно жить. лучше ничего не покупать. :)

  • ttt 21 Августа 2018 13:37

    BARDAK.BESPREDEL.

  • чоткий 23 Августа 2018 18:26

    А вообще если честно поправки годные, раньше было как - хату отжали, продали, концы в воду, а над терпилой следак глумится. Недвижимость теперь сложнее покупать станет, это факт. "Поэтому в интересах общества защитить права пострадавшего и восстановить справедливость." - золотые слова. Кстати, администрация! помните в прошлом году был хайп с выселением пенсионерки, был махач с ментами даже, там типа соседка подделала подпись. Слабо тетку поставить в курс свежих веяний законодательства? у нее все шансы вернуть назад дом

  • Prokuror 26 Августа 2018 09:37

    Pri takom zakone vozmozno 4to pervie vladeljci v zgovore. Teperj neljzja kupitj kvartiru i bitj uverinim 4to pervie vlodeljci ne sdelajut tak. Gde zakon dlja 4estnih pokupatelej??

  • Татьяна 21 Сентября 2018 01:52

    Думала,что в Латвии с покупкой квартиры,все нормально,чисто,прозрачно,а оно,оказыв.,вон как;в РФ,в районеых центрах,при покупке квартиры-полностью выдают ее историю□ и,даже,тот,кто приценивается,может совершенно спокойно пойти и заказ.историю кв-ры * считаю,что это правильно,может такое так же ввести в европейской Латвии?

  • чоткий 23 Сентября 2018 13:29

    Татяна, здесь тоже такое есть - в интернетбанке можно по земесграмата.лв посмотреть всю историю сделок с хатой

  • Н 28 Декабря 2018 20:21

    А что вам даст история квартиры? Если где то поддельная подпись вы это не узнаете. Земельная служба должна нормально работать!!