Дело о продаже квартиры двум покупателям
Покупателям квартиры стоит быть бдительными: отнюдь не все продавцы ведут себя честно. К примеру, 24 мая суд Видземского предместья Риги рассмотрел дело рижанки А., которая попыталась получить деньги за одну квартиру сразу с двух покупателей.
1 апреля 2015 года к ней обратился заинтересованный покупатель и высказал желание купить квартиру. А дама в свою очередь, умолчала, что ещё 7 октября 2014 уже продала это жилье.
Новый покупатель, уверенный, что сделка состоится, дал ей 1 000 евро в качестве задатка, а через две недели - 14 апреля 2015 года - они заключили договор о продаже. Покупатель при этом отдал ещё 6 000 евро в счет сделки, то есть в сумме получилось 7 000 евро.
И тут выяснилось, что квартира уже продана.
К моменту суда А. полностью признала свою вину, заключила с обвинением соглашение и начала возмещать потерпевшему ущерб.
Итог: суд приговорил даму к году условно. При этом обманщицу обязали компенсировать пострадавшему оставшиеся убытки - 4 314,97 евро.
"Отжим" дома по доверенности к корроборацией
Один из стандартных приемов злоумышленников - кидок с помощью доверенности. Их жертвы зачастую люди пожилые, и зачастую просто не понимают сути формулировок. Поэтому на словах владельцам недвижимости обещают одно, а вот по документам оказывается, что жертвы сами предоставляют махинаторам самые широкие полномочия.
17 мая суд Видземского предместья Риги рассмотрел дело трех махинаторов, которые пытались с помощью доверенности заполучить дом пожилой дамы Е.
Судя по материалам дела, в 2010 году троица наметила себе жертву: рижанку, у которой они решили отобрать жилище. Они заходили к ней в гости, обещали свою помощь и уговорили пожилую даму подписать доверенность на совершенно незнакомого ей человека - Б.
2 июня 2010 года пожилую женщину отвели к нотариусу, где она подписала доверенность на имя Б., включавшую в себя, среди прочего, корроборацию (регистрацию) недвижимости.
К следующему дню у группы уже были готовы два договора купли-продажи, согласно которым владелица продает в два приема по половине своего дома. Оба договора выглядели так: в течение месяца покупатель платить 5 000 евро, а остальную сумму - 24 286 евро - в течение двух лет с момента закрепления прав собственности.
Правда затем троица чуть подкорректировала договоры, "нарисовав" ещё и поправки к ним - с несколько большими суммами. Видимо, чтобы не вызывать подозрений при регистрации, что дом продается по цене небольшой квартирки.
4 июня 2010 года один из участников аферы отправился с этими документами в Земельную книгу, чтобы оформить права на дом нового владельца - стоимость недвижимости при этом оценивалась в 70 000 латов. И уже 12 июля Б., пользуясь доверенностью, подписал просьбу о закреплении прав.
Один из аферистов даже сделал перечисления денег на счет владелицы квартиры (по 10 000 евро) с пометками "договор купле-продажи такой-то". Но затем получивший доверенность Б. все вернул обратно.
В Земельной книге эта история выглядела довольно достоверно. Но обман все же раскрылся, и причинить владелице дома реального ущерба аферисты не успели.
В суде все трое вину признали, и договорились с обвинением о наказании.
Кстати, все трое оказались ранее не судимыми. В итоге их наказали штрафами. Один получил штраф в 5 минималок (2150 евро), двое - по 10 минималок (4300 евро).
На 2-й странице читайте, как человеку удалось продать квартиру, которая ему никогда не принадлежала.
Про покупателя, обманувшего два суда
Еще один любопытный квартирный процесс, который как нельзя лучше иллюстрирует: не стоит участвовать в сложных, сомнительных схемах.
30 ноября 2018 года Сенат Верховного суда рассматривал дело обвиняемого Д., которого сначала оправдали в мошенничестве в крупных размерах, но в суде второй инстанции признали виновным и приговорили к штрафу в размере 6450 евро. Кроме того, он должен был заплатить компенсацию ущерба пострадавшей стороне - 66 900 евро.
Обвинение излагает эту историю так: 8 октября 2002 года покупатель квартиры Д. заключил с продавцом Ф. договор о ее приобретении. Однако 11 октября того же года договор был отменен специальным отменительным договором. Он вступил в силу в момент подписания.
Продавец думал, что все отношения с Д. в этот момент прекратились, ведь он даже вернул первый взнос - 10 000 латов. Но дальше в жизни продавца случились неприятности - он попал в тюрьму, где провел несколько лет - с 3 апреля 2003 года по 15 августа 2008 года. Этим и решил воспользоваться Д.
11 мая 2005 года он отправился в Рижский третейский суд и потребовал исполнения договора купле-продажи, умолчав, что договор-то был отменен. Суд в отсутствии продавца, да ещё и под влиянием рассказов Д. - тот якобы устал годами требовать выполнения договора, признал право Д. на квартиру.
Дальнейшее понятно: с приговором третейского суда в свою пользу Д. обратился в суд Латгальского предместья Риги с просьбой о выдаче исполнительного листа. И тут тоже все сложилось удачно: суд постановил закрепить право собственности на квартиру за Д. После чего права покупателя были внесены в земельную книгу.
После этого молниеносно - 19 декабря 2005 года - Д. продал чужую квартиру и получил за это 66 900 евро.
В суде Д. настаивал на своей невиновности: он уверял, что просто никогда не соглашался с отменой договора.
К тому же его защита настаивала: у покупателя квартиры нет юридического образования, нет и никаких специальных знаний, он вообще ничего не понимает про третейские суды и какие нужны документы. Зато свидетели обвинения, да и сам пострадавший - все сплошь сокурсники с юридического факультета ЛУ. И тут большой вопрос, кто на самом деле пострадавший.
...Тут, уважаемые читатели, у человека далекого от судебных баталий неизбежно должен возникнуть вопрос: что за ерунда произошло с этим самым "отменительным договором", и зачем он был нужен?
По версии покупателя квартиры, продавец к этому времени был под следствием по другому делу, он боялся конфискации и пытался вывести из под удара свою собственность. Из-за этого якобы и возник дополнительный ход с отменительным договором.
"Это финт против конфискации!"
Покупатель квартиры в ходе процесса настаивал: будущий потерпевший продал ему жилье за 10 000 латов, но при этом пообещал вскоре вернуть деньги и отменить сделку весной 2003 года. А сам через 3 дня обманным путем получил его подпись на одном из экземпляров отменительного договора, сказав, что таким образом успокоит жену. Сам же продавец квартиры Ф. договор не подписал, и деньги не вернул.
Продолжение - о том как суд расценил версию "финта" - читайте на 3-й странице текста.
Как пояснил суду покупатель, опасаясь конфискации, Ф. попросил его сходить в третейский суд - получить и переписать на себя его квартиру. Иск при этом составил друг продавца. И все получилось. В итоге покупатель Д. продал квартиру как свою.
Но 16 января 2012 году продавец Ф. обратился в полицию, указав, что он ещё 11 октября 2002 года в присутствии двух свидетелей подписал два отменительных договора и вернул покупателю Д. 10 000. В качестве доказательства, Ф. предоставил оригинал заявления Д. в третейский суд с подписью Д., но без печати суда. Это, по его мнению, доказывает, что Ф. взаимодействовал с юристом, который составлял иск от имени Д.
В общем, как видим, уважаемые читатели, дело оказалось очень непростым.
И тем не менее, Сенат счел, что покупателя квартиры Д. осудили справедливо и не стал менять приговор суда второй инстанции.
Эксперты: не надо торопиться!
Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA совместно с представителями Управления по борьбе с экономическими преступлениями недавно провела для специалистов семинар о том, как бороться с мошенничествами на рынке недвижимости.
Вот на что, в частности, рекомендуется обратить внимание: одним из признаков потенциального мошенничества с недвижимостью может быть ее цена. Такие сделки протекают молниеносно, цепочка должна быть быстрой и короткой, недвижимость реализуется за неделю-две. Нередко мошенники стремятся заключить нечестную сделку как можно скорее - ее ускоряют искусственно, устанавливая подозрительно выгодную продажную цену.
Еще одним признаком мошеннической сделки являются желание заключить ее без участия нотариуса и предъявление нотариально не заверенных документов. Поэтому никогда не нужно спешить со сделкой, лучше лишний раз убедиться в ее законности.
Что еще стоит учесть: для уменьшения риска подачи в земельную книгу поддельных и не соответствующих воле владельца недвижимости документов на портале Земельной книги появилась бесплатная услуга надзора за своей собственностью. Подключив ее, владелец немедленно получает на электронную почту уведомление, если по конкретному объекту подано на регистрацию прошение о закреплении.
Николай Кудрявцев (полностью текст публикуется в еженедельнике "НЕДЕЛЯ Сегодня").
Для специалистов, которых заинтересуют детали этих дел, сообщим их номера:-11087050315, 11816011710, 11096014412.