Вместе с ключами от подвала новые, а главное – непонятно кем выбранные члены правления получили документы товарищества и доступ к банковским счетам ТСЖ, на которых находилось 16 тысяч евро общих накоплений.
«Плохой» дом оказался хорошим
Сначала в редакцию стали звонить жители пострадавшего дома, а потом пришел и Айвар Винделис, председатель прежнего правления Ozolaines nami. Вот что он рассказал о неприятной ситуации, которая, кстати, может повториться в любом доме под управлением ТСЖ.
– Свой дом мы переняли у городского домоуправления давно, в июне 2010 года. Тогда нам говорили, что сами мы не справимся, что дом плохой и остался должен домоуправлению 16 тысяч латов. Но время показало, что дом, напротив, очень хороший, платежеспособный. Всего у нас 87 отдельных собственностей, среди которых есть и квартиры, и нежилые помещения. Мы с 2010 года не поднимали плату за обслуживание, сейчас жители вносят по 0,57 евро с квадратного метра в месяц, и все-таки мы можем каждый год откладывать на ремонты около 18 тысяч евро. Очень важно, что теперь все деньги за обслуживание остаются у самих жителей, то есть у товарищества собственников Ozolaines nami. Платим мы только фирмам, которые осуществляют техническое обслуживание коммуникаций и ремонты. Когда в 2012 году меня избрали председателем правления, я получал зарплату 170 евро в месяц. Но вот уже год, как жильцы даже эти деньги мне платить не должны, потому что я нахожусь в отпуске по уходу за ребенком.
Для того чтобы в доме не было споров, в уставе товарищества жители сразу указали, что в правление должно входить семь человек, которые и будут принимать решения солидарно. Правда, и тут, как в каждом доме, нашлась парочка жильцов-оппозиционеров, которые были недовольны всеми решениями ТСЖ. Но это нормально, с этим просто надо считаться, считает Винделис.
Переворот начался в подвале
– Однако некоторое время назад в нашем доме поселился интересный сосед Ренарс Каджулис, – продолжает Винделис. – Он купил двухъярусное нежилое помещение – подвал вместе с первым этажом. Там раньше была студия звукозаписи «Мелодия», а теперь в помещении идет ремонт и переделка под жилье.
Между правлением товарищества Ozolaines nami и г-ном Каджулисом очень скоро развилось недопонимание. Собственник отказался платить за отопление подвальной части, потому что там нет радиаторов, а только стояки.
– Поскольку мы сами не можем посчитать, какую часть тепла помещение получает через эти стояки, то предложили собственнику пригласить сертифицированного эксперта, который и выполнит нужный расчет, – рассказывает представитель дома. – Это нормальная практика, позволяющая применять к плате за отопление таких помещений понижающий коэффициент. Но Каджулис отказался. Не хотел он платить и ту часть обслуживания, которая рассчитывается для него за площадь подвальной части его недвижимости. Но ведь мы, как обслуживающая организация, не можем дать одному жильцу скидку на квартплату! Подобное решение может принять только общее собрание собственников.
Спорная ситуация в доме по ул. Патверсмес, 30/2, затянулась на два года, и сейчас, по подсчетам правления, Р. Каджулис задолжал за обслуживание уже около 6500 евро. Товарищество подало на собственника в суд.
– А он накануне заседания со своими единомышленниками устроил нам маленький майданчик, – смеется Винделис.
Как живут дома под управлением товарищества?
Имеет ли смысл создавать в доме общество собственников и самим вести управление? В товариществе Ozolaines nami уверены, что смысл есть. Плата в размере 0,57 евро за квадратный метр позволяет дому каждый месяц откладывать на ремонты по 1500–2000 евро (в зависимости от платежной дисциплины жителей, которая зимой всегда снижается). С 2012 года в ремонтные работы было вложено больше 80 тысяч евро.
– За эти деньги восстановлены 32 дымохода, заменены окна в подъездах, мы вычистили чердак, утеплили перекрытия и трубы отопления (что дало около 20% экономии теплоэнергии), вывезли 150 кубов мусора из подвалов и изолировали там трубы, – перечисляет Айвар Винделис. – Поставили оцинкованные двери в подъездах, кое-где начали менять стояки. Но в будущем дому нужно еще немало работ. В стенах уже с советского времени появлялись трещины, поэтому мы заказали компании Komunālprojekts полное заключение о техническом состоянии дома. Впереди у нас разработка проекта по укреплению конструкций и сами работы. Да, это дорого и трудно, но когда жители сами управляют своим домом, работы можно разделить на этапы и выполнять постепенно, по мере накопления средств.
Что такое товарищество собственников?
Тут надо пояснить некоторые детали. Для того чтобы товарищество Ozolaines nami могло управлять домом по ул. Патверсмес, 30/2, в него необходимо было принять больше половины собственников квартир. В доме, как было сказано выше, 87 отдельных собственностей, членами товарищества стали 67 владельцев.
Однако читателям надо четко понимать, чем товарищество собственников отличается от общности собственников. В общность собственников автоматически входят все квартировладельцы любого дома. Такая структура не является юридическим лицом, но по Закону о квартирной собственности все равно имеет очень широкие полномочия.
Например, только общность собственников – то есть все владельцы дома сообща – имеет право на общих собраниях решать такие важнейшие вопросы, как порядок управления домом, порядок пользования общим имуществом или утверждение цены на управление. Управляющий обязан хотя бы раз в год отчитываться перед общностью собственников и рассказывать, какие работы он провел в доме и на что тратил деньги жителей.
В свою очередь товарищество собственников – это юридическое лицо, зарегистрированное в Регистре предприятий. Все вопросы по работе самого товарищества решаются на общем собрании его членов. Только владельцы квартир, вступившие в товарищество, могут, например, участвовать в выборах его правления.
При этом Закон о товариществах говорит, что в голосовании по любому вопросу должно участвовать большинство членов товарищества. Но если товариществу на первой встрече не удалось собрать этого большинства, то правление может созвать второе собрание, и на нем уж решения будут приниматься простым большинством явившихся членов. То есть во втором собрании действительно могут участвовать всего пять-шесть человек из полусотни членов товарищества. Если эти люди проголосуют за новое правление, то их решение вступит в силу.
Однако то, что произошло в доме по ул. Патрвесмес, 30/2, не вписывается ни в Закон о товариществах, ни в Закон о квартирной собственности, ни даже в законы обычной логики.
«Командовать парадом будем мы!»
– Все началось 26 ноября, когда мы созвали общее собрание владельцев квартир (не путать с общим собранием членов товарищества собственников), – говорит Айвар Винделис. – На собрание согласно регистрационному списку пришло только 43 квартировладельца из 87. Получается, что нам не хватило ровно одного голоса для того, чтобы собрание могло принимать какие-либо решения.
А жаль, потому что темой обсуждения стало как раз состояние коммуникаций общего пользования в помещениях Р. Каджулиса, который требовал снизить ему плату за обслуживание и вдобавок сделал в своем помещении перестройку. Но поскольку на собрание пришло только 49% владельцев квартир, они лишь обсудили ситуацию и даже не составили протокола, ведь с таким количеством голосов общее собрание считается не полномочным.
– Мы сделали только акт об общем собрании и проинформировали о его нелигитимности всех собственников, – вспоминает Айнар. – Ренарс Каджулис также попросил у меня этот акт, и я без задней мысли эти документы ему отправил. А вот дальше в доме начались очень интересные события. 27 декабря мне позвонили соседи и сказали, что какие-то люди ломают двери в подвал, где товарищество устроило помещение для встреч и работы и где хранились документы. Я вызвал полицию, спустился. Внизу мне говорят: «Вы уже не являетесь членами правления товарищества Ozolaines nami! В доме прошло собрание членов товарищества, в новое правление выбраны мы и нашим председателем теперь просим считать Р. Каджулиса!»
Сначала в дом приехал один экипаж полиции, проверил документы – «Вроде бы все правильно, разбирайтесь сами». Но когда полиция уехала, начали подтягиваться жильцы. Никто из них не слышал ни о каком-то общем собрании товарищества, ни о новом правлении. Пришло человек двадцать, дело шло буквально к драке.
– Тогда Ренарс Каджулис сам вызвал полицию, приехал экипаж не из нашего района, а из центра. Почему из центра? Это еще большой вопрос, который мы будем выяснять, – говорит Винделис. – Конфликт закончился тем, что второй экипаж полиции опечатал дверь нашего подвала, попросил меня организовать цивилизованную передачу документов – и уехал.
Товарищество спутали с общим собранием
Айвар с единомышленниками в тот же день пошел по дому с опросом, чтобы выяснить, знал ли кто-то из собственников и членов товарищества о собрании насчет перевыборов правления. Абсолютное большинство жильцов первый раз об этом слышало:
– За два часа мы успели обойти 42 квартирных собственности – и никто из квартировладельцев о собрании не знал. На следующий день я пошел в Регистр предприятий, чтобы понять, на основании чего в нашем доме произошла смена правления. Оказалось, что все очень просто. Если ты приносишь в Регистр предприятий правильно оформленный протокол общего собрания членов товарищества, то это государственное учреждение не проверяет ни подлинность подписей, ни вообще сам факт проведения такого собрания.
Ренарс Каджулис подал документы о якобы состоявшемся собрании по перевыборам правления 22 декабря, а уже 27 декабря – ничем не объяснимая оперативность! – Регистр предприятий уже зарегистрировал новый состав правления товарищества Ozolaines nami.
– Мы начали выяснять, какие же документы Ренарс Каджулис принес в Регистр предприятий. Оказалось, что он использовал лист регистрации общего собрания СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР, которое состоялось 26 ноября, при этом объявив, что это-де было собрание ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА. Он сообщил Регистру, что собрание из-за недостаточной явки было нелегитимным, поэтому через две недели товарищество якобы созвало повторное собрание. По закону в таких случаях любые решения могут приниматься простым большинством голосов членов товарищества, даже если пришли два-три человека.
Ни один член действовавшего на то время правления не был в курсе о повторном собрании, да и большинство членов товарищества, как выяснилось, услышали об этом только в день попытки взлома подвала.
– Да, нотариус в Регистре предприятий мне пояснил, что о созыве членов товарищества жителей можно информировать только объявлением, вывесив его в подъезде, – пожимает плечами Айвар. – Было ли такое объявление в доме или нет – сегодня доказать невозможно.
Обманутые жители должны бегать по судам
Господин Каджулис уверяет, что второе собрание состоялось во дворе дома 17 декабря, на нем присутствовало 26 членов товарищества, которые и проголосовали за новое правление. Однако журналисты Latvijas avīze, запросившие у нового председателя Ozolaines nami протокол этого повторного собрания, пишут, что документа так и не получили.
– Да у нас никто не может понять, кто эти 26 человек, которые якобы выбрали Ренара Каджулиса, – возмущается Сергей, жилец дома по ул. Патверсмес.
Айвар считает, что только правоохранительные органы могут определить, действительно ли новое правление дома подделало подписи и протоколы. Но то, что ни прежнее правление, ни члены товарищества не были информированы о собрании, уже говорит о нарушениях. Более того, на основании происшествия Айвар Винделис делает неутешительные выводы о том, что в законодательстве Латвии есть серьезная брешь:
– В нынешней ситуации с оформлением документов власть в вашем ТСЖ может захватить любой достаточно энергичный и инициативный жулик. Для этого достаточно принести в Регистр предприятий правильно оформленный протокол, а было ли в действительности собрание членов товарищества или нет – этого никто в Латвии не проверяет. Что происходит дальше? Условные самозванцы, воспользовавшись такой схемой, получают все документы дома, доступ к общим накоплениям жителей и транзитным платежам за коммунальные услуги, получают ключи от помещений общего пользования. А обманутые жители и прежние члены правления, выбранные по всем правилам, должны бегать в полицию, в суд и годами ждать восстановления справедливости.
Каджулис считает голоса на всех выборах в Латвии
Ситуация в доме по ул. Патверсмес, 30/2, в Риге привлекла внимание газеты Latvijas avīze. В статье «Предпринимателя обвиняют в рейдерстве и подделке документов, а его фирма получает внушительные госзаказы» газета пишет: «Следует обратить внимание на основное место работы Р. Каджулиса. Он является членом правления и совладельцем компании SOAAR. Это предприятие получает государственные заказы на услуги программирования для многих государственных учреждений – Службы госдоходов, Земельной службы, Службы развития села и даже для Центральной избирательной комиссии. Именно это предприятие с 2010 года победило в нескольких конкурсах ЦИКа на обеспечение электронного подсчета голосов во время выборов в Сейм, самоуправления и Европейский парламент».
«Это правление должно прощения попросить...»
Пока готовился этот материал, ситуация в доме по Патверсмес, 30/2, с каждым днем становилась все напряженнее. Один из собственников квартир, вошедший в новое правление и даже подписавший тот самый протокол второго собрания, признался, что сам он на этой встрече 17 декабря даже не присутствовал. Осознав, что он вовлечен в какую-то не вполне правильную схему, этот человек сообщил в Регистр предприятий, что из нового правления дома срочно выходит. Затем оказалось, что еще один член нового правления вообще не может занимать эту должность, потому что не является ни членом товарищества, ни собственником квартиры.
– Собственно, Ренарс Каджулис тоже не член нашего товарищества, но он хотя бы владеет квартирой в нашем доме, – прокомментировал это Айвар Винделис.
Сначала владельцы квартир приуныли, придавленные этими фактами. Впереди была перспектива судиться с новым правлением и годами доказывать, что выборы его были проведены с нарушением закона. Однако скоро жильцы вспомнили, что терпеть вовсе не обязаны. Ведь квартировладельцы имеют право в любое время снова устроить общее собрание членов товарищества и там уж честно решить, кому они доверяют больше – Ренару Каджулису или прежнему председателю Айвару Винделису.
На собрание 17 января пришло 55 из 67 членов товарищества Ozolaines nami, то есть абсолютное большинство. В защиту нового правления выступали только четверо, остальные встретили Ренарса Каджулиса смехом и гневными восклицаниями: «Кто вас выбирал? Как вы могли стать председателем правления?»
Господин Каджулис на эти вопросы не ответил, но сообщил другое:
– Мы получили доступ к документам бывшего правления и нашли много доказательств того, что наши средства расходовались нецелесообразно. Посмотрите, рядом с нашим домом стоит домик всего на 16 квартир, и он блестит, хотя плата на обслуживание гораздо ниже нашей! А у нашего дома в стенах трещины. Я ведь вовсе не заработать на нашем доме хочу, а привести его в порядок, спасти его. Вы сами видите, что фундамент южной стороны просел на 12 сантиметров, во многих квартирах потолок и пол опустились. Ситуацию критическая, а вы этого с 2009 года не хотите замечать. Бывшее правление получало наши деньги, но куда их тратило? (Смех и реплика из зала: «Все мы прекрасно знаем, управляющий каждый год отчитывается перед нами!») Конечно, если вы не желаете вместе со мной искать ответа на эти вопросы (реплика из зала: «Не желаем!»), то я буду уважать ваш выбор... Мое предложение такое: мы начали финансовый аудит дома, разрешите его закончить (реплика из зала: «Нет!»), а потом на основании результатов будем принимать решение.
Окончание речи Ренарса Каджулиса потонуло в криках и смехе соседей. По всей видимости, в этот вечер жителей больше интересовал не финансовый аудит средств дома, а тот способ, при помощи которого господин Каджулис получил доступ к домовым документам и финансам. Одна из членов товарищества высказалась жестко:
– Сегодня господин Каджулис должен был начать не с рассказа о состоянии дома, а с извинений перед жильцами!
В результате члены товарищества Ozolaines nami выбрали новое правление и снова утвердили его председателем Айвара Вингелиса.
– Очень хорошо, что жители проявили неравнодушие к проблеме, – Вингелис не скрывал удовлетворения. – Но у меня остаются вопросы к законодательству, которое позволяет Регистру предприятий регистрировать новых членов правления ТСЖ без проверки подлинности документов. Для того, чтобы товарищества в Латвии успешно управляли своими домами, надо как-то защитить их от таких ситуаций.
Источник - mklat.lv