Есть ли «пузырь» на квартирном рынке в Латвии? (1)

Почему растут цены

С одной стороны, мы как будто жить стали лучше, жить стали веселей! Средняя зарплата перевалила за 900 евро, а Банк Латвии, хоть и отметил перегрев на рынке труда, все же повысил прогноз прироста ВВП на этот год с 3,3% до 4,2%, на 2018 год – с 3,4% до 3,8%. С другой стороны, из нашей страны продолжают разбегаться люди. На начало 2017 года население Латвии сократилось на 18,8 тысячи человек по сравнению с прошлым годом и составило 1,950 млн человек (годом ранее – 1,969 млн), о чем свидетельствуют обобщенные данные Центрального статистического управления. 
Печально, но темп сокращения населения только увеличился. Например, в 2015 году численность жителей Латвии упала на 17,1 тысячи человек по сравнению с 2014 годом. Антирейтинг возглавляют Резекне (-1,8%), Лиепая (-1,7%), Даугавпилс (-1,5%), Екабпилс (-1,5%), Вентспилс (-1,5%), Елгава (-0,5%). Прирост населения отмечен только в девяти краях, восемь из которых – в Рижском регионе. Уезжают жители Латвии, как вы понимаете, не отдыхать на курорт.

– Нам говорят, кризис кончился, экономика растет, но в реальности картина не такая радужная. Местные потребители не настолько финансово сильны, чтобы поддержать динамичное развитие рынка недвижимости. Простые люди особого роста ВВП и не чувствуют, поскольку с ростом налогов вырастут и цены на продукты, услуги и т. п., – говорит Айгар Зариньш.

– Тогда в чем причина роста цен на недвижимость?.

– Ситуацию на рынке я бы охарактеризовал, как противоречивую. С одной стороны, наблюдается нехватка качественных предложений – домов в хорошем районе с развитой инфраструктурой, квартир с хорошим ремонтом и т. п. С другой стороны, дефицита жилья в Латвии нет. Это миф! Даже в центре Риги много пустой недвижимости, особенно на верхних этажах. Плюс ко всему, есть объекты, на покупку которых люди когда-то брали кредиты. Размер этих кредитов чаще всего выше нынешней рыночной цены квартиры или дома. От исторического максимума, наблюдавшегося в 2007–2008 годах, цены упали где-то на 50%, а в некоторых сегментах рынка падение доходило и до 75%. Потому владельцам невыгодно продавать свое имущество сейчас. Кроме того, более трети экономически активных жителей Латвии думают о покупке квартиры в новых проектах, где также не хватает предложений.

По мнению руководителя отдела жилой недвижимости компании OberHaus Кристине Дубане, причиной роста цен является увеличение зарплат и уверенность жителей Латвии в завтрашнем дне.

– Еще пять лет назад на рынке царила атмосфера неуверенности. Многие задавали себе вопрос: каковы будут последствия кризиса? Но страх прошел. Люди чувствуют стабильность нынешней экономической ситуации. Могут позволить себе взять кредит, банки выдают займы. К тому же государственная программа Altum помогает в приобретении жилья молодым семьям, гарантируя за них первый взнос. Это во многом стимулирует спрос, – рассказывает Кристина Дубане.

По словам Айгара Зариньша, количество сделок по программе поддержки молодых семей Altum составляет 25% от общего числа. Как правило, за государственными гарантиями по первому взносу обращаются 25–35-летние семьи с детьми и стабильным доходом выше среднего.

Наиболее востребованными на рынке серийного жилья, по статистике Ober-Haus, являются небольшие 2–3-комнатные квартиры с хорошим ремонтом в домах 70–80-х годов постройки, расположенных в микрорайонах. Такие объекты трудно найти, слишком маленькое предложение от продавцов.

– На вторичном рынке чаще всего покупают квартиры за 40–50 тыс. евро, – констатирует Айгар Зариньш.

– Семьи же с детьми предпочитают покупать квартиры площадью 70–80 кв.м, но 3- или даже 4-комнатные. Самые востребованные новостройки – также 3–4-комнатные квартиры по 80–100 кв.м с полной отделкой, – дополняет Кристина Дубане.

Нормальная цена на них – 1200–1400 евро за «квадрат».

– Строят сегодня довольно много. По крайней мере, в Риге. Имеет ли смысл торговаться при покупке квартиры в новостройке? – спрашивает «МК-Латвия».

– Предлагать свою цену имеет смысл всегда. Но при этом не забывайте, что за вашей спиной зачастую еще два-три покупателя, – отмечает Кристине Дубане.

Признаки перегрева есть, пузыря нет

Комментарии экспертов обнадеживают, но невольно вспоминаются так называемые «тучные годы». Тогда банки чуть ли не впихивали в карманы жителей кредиты, а ежемесячные отчеты риелторских компаний каждый раз сообщали о новых рекордах цен на недвижимость, как бы намекая – бери, пока не подорожало еще больше.

Некоторые экономисты уже сейчас говорят о грядущем кризисе, который наступит если не завтра, то в ближайшие годы. «Жесткая посадка» десятилетней давности на всю жизнь запомнится тысячам семей, лишившихся жилья, купленного в кредит, да еще и под залог квартир родственников. Так что же, сейчас и правда наступило лучшее время для покупки недвижимости или нам пора насторожиться?

– Самое время для приобретения жилья было несколько лет назад, когда цена за метр в серийных квартирах опустилась с 1800–1900 до 450 евро, – улыбается Айгар Зариньш. – По международным стандартам, если цена на недвижимость растет на 15–20% в год, то это уже предпосылки перегрева. Рост латвийского рынка в месяц составляет 0,11–2,5% и в сумме даст те самые 15%. Тем не менее никаких тревожных признаков я не вижу. Вспомните, перед кризисом жилье дорожало на 50, а то и 80% в год. Учитывая среднюю стоимость квартир сегодня – 761 евро/кв. м, нам еще есть куда расти. Вдобавок банки намного осторожнее выдают кредиты, без первого взноса в 10–15 тысяч евро ипотеку не выделят.

Действительно, в Риге с января по июнь 2017-го было заключено в среднем 6,6 сделок по купле-продаже недвижимости на 1000 жителей (владельцев поменяли 4633 объекта), что на 2% меньше, чем годом ранее. И все-таки, исходя из нынешних тенденций, Айгар Зариньш предполагает, что цена серийного жилья в последующие три года может возрасти до 1000 кв. м.

– Уже сейчас в продаже появляются типовые квартиры по такой цене. Покупай я жилье сегодня, то отдал бы предпочтение 119-й или 103-й серии. По-прежнему популярны «хрущевки», но не блочные. Еще лет 50 мы от таких домов никуда не денемся, – говорит Айгар Зариньш.

Его дополняет специалист Ober-Haus:

– Если вы покупаете квартиру для проживания, но предполагаете через какое-то время ее продать, то имеет смысл обратить внимание на реновированные дома довоенной постройки. Тихий центр Риги и югендстиль всегда в цене, популярны «сталинки» и, конечно, новые проекты. Они и через 10 лет будут новее соседних сериек. Семьям с одним ребенком я бы рекомендовала обратить внимание на трехкомнатные квартиры.

В свою очередь, по мнению Айгара Зариньша, квартиры в центре Риги уже мало кому интересны и количество потенциальных покупателей в этом сегменте упало в разы. Цены на такие объекты уже долгое время составляют 1200–1500 евро за квадрат. Другое дело – новостройки. В иных проектах на ул. Сканстес цена доходит и до 2000 евро. И дешеветь они не будут, потому что желающих купить много, а предложений не хватает.

– Потому, если вам необходимо жилье, то имеет смысл покупать сейчас. Если позволяют возможности, то я бы отдал предпочтение новостройке, – рекомендует Айгар Зариньш.

Государственная программа Altum

Государственная программа подразумевает поручительство для семей с постоянным доходом, которые хотят купить жилье, но не имеют достаточных накоплений для первого взноса. В программе можно участвовать, если сумма сделки для расходов по приобретению и/или строительству и ремонту жилья не превышает 200 000 EUR. Цель поручительства – оказать государственную помощь в приобретении или строительстве жилья семьям с детьми, обеспечив более простые условия выплаты ипотечного кредита.

Срок поручительства – 10 лет.

Размер поручительства:

■ 10% от основной суммы займа и не превышает 10 000 EUR, если в семье один ребенок;

■ 15% от основной суммы займа и не превышает 15 000 EUR, если в семье двое детей;

■ 20% от основной суммы займа и не превышает 20 000 EUR, если в семье трое и больше детей.

Больше информации можно получить в любом банке, куда молодая семья обращается за ипотечным кредитом.