«МК-Латвия» выясняла, все ли заявители довольны принятыми решениями чиновников и как много они сэкономят на аренде.
Историческое наследие
Тысячи многоквартирных домов нашей страны расположены на земельных участках, принадлежащих частным лицам. Жители были вынуждены платить арендную плату. Однако, когда стоимость навязанной услуги поползла вверх, квартировладельцы призадумались, а не великоват ли участок, на котором стоит дом. Отказаться от лишних и не используемых, но таких дорогих квадратных метров оказалось ой как не просто. Приходилось либо договариваться непосредственно с собственником, либо подавать в суд общей юрисдикции.
Для решения проблемы были приняты поправки к Закону о приватизации жилых домов государства и самоуправления, согласно которым с 1 июля 2015 года владельцы квартир могли инициировать пересмотр функционально необходимого жилому дому земельного участка. Он включает в себя всю инфраструктуру дома – коммуникации, подъездные пути, детская площадка, мусорный контейнер и так далее.
В свою очередь правила Кабинета министров № 522 устанавливали новый порядок определения функционально необходимого земельного участка для подлежащего приватизации жилого дома. Правила Рижской думы № 177 оговаривали, в частности, что прием заявлений от жителей и разработкой планов занимается Рижская комиссия по приватизации жилых домов.
Казалось, дело сдвинулось с мертвой точки. В первые месяцы данная структура получила более 100 заявок, а по данным на ноябрь 2018 года, их более 200. В течение шести месяцев чиновники рассматривают заявление и принимают (или не принимают) решение о начале пересмотра границ земельного участка. Нормативными актами предусмотрено, что весь процесс должен быть закончен не позднее двух с половиной лет с момента, когда закончился срок обжалования решения самоуправления о начале пересмотра земельного участка.
Палка о двух концах
Следует отметить, облегчение порядка пересмотра границ хозяйской земли под многоквартирными домами является палкой о двух концах. С одной стороны, в случае успеха квартировладельцы могут сократить свои расходы на аренду и направить освободившиеся деньги на необходимые ремонты, обустройство оставшейся территории или просто копить.
Например, в свое время при приватизации дома на ул. Анниньмуйжас, 46, необходимый ему функциональный участок определили в размере почти 4800 квадратных метров. Согласно решению приватизационной комиссии от 26 октября 2018 года дому оставили 3430 квадратных метров. Площадь уменьшилась почти на четверть. Однозначно, жители в выигрыше. С другой стороны, если ваше заявление об уменьшении участка земли окажется положительным, то что будет с отрезанным куском? Вопрос, между прочим, не праздный.
Допустим, хозяин земли найдет применение оставшемуся наделу. В таком случае собственникам квартир придется считаться с возможными последствиями. Предположим, размер оставшегося участка позволяет начать строительство жилого дома или иного объекта. Вряд ли необходимо пояснять, как тихо и уютно живется рядом со стройплощадкой. Другой вариант, когда у владельца оставшегося участка земли нет возможности использовать свое недвижимое имущество по целевому назначению.
Чиновники имеют право оставшуюся «лишнюю землю» перераспределить между домами в границах одного квартала. Это значит, волей или неволей, но вы можете ненужными вам квадратными метрами одарить своих соседей. Вряд ли в одночасье участок под их домами увеличится сразу на 1000 квадратных метров, но вашей инициативе они точно не обрадуются. Впрочем, комиссия может и отказать в пересмотре и тогда все останется как есть.
О примерах борьбы жильцов с излишками - см. на странице 2-й текста.
Первые решения
В ноябре на сайте Likumi.lv и домашней странице столичной приватизационной комиссии www.rdzmpk.lv были опубликованы решения и планы по пересмотру размеров земельных участков тех домов, чьи жители первыми подали свои заявки в 2015–2016 годах.
Всего в списке 51 адрес по всей Риге. К сожалению, выяснить в приватизационной комиссии, сколько и какие дома избавились от квадратных метров, а какие наоборот – приросли, не удалось. В течение месяца жители могут оспорить принятые решения, поэтому чиновники воздержались от комментариев. Однако представители нескольких столичных обществ квартирных собственников поделились с «МК-Латвией» своими мыслями по поводу принятых решений и новых границ.
Минус 1100 квадратных метров
В разговоре с «МК-Латвией» член правления общества собственников Nams-254, обслуживающего 60-квартирный дом по ул. Маскавас, 254, к-6, Вия Панова не скрывала своей радости по поводу долгожданного решения приватизационной комиссии, которая прислушалась к чаяниям жителей и разрешила отделить лишнюю землю от участка, на котором расположена пятиэтажка.
– Я считаю, нам повезло. Как говорится, кто рано встает, тому и Бог подает. Мы подали заявление на определение функционально необходимой земли одними из первых в конце 2015 года. Тогда площадь составляла 3421 квадратный метр, – рассказывает Вия.
Было несколько причин, по которым жители захотели отказаться от излишков.
– Во-первых, наш дом занимает только 700 квадратных метров. Остальную землю мы не использовали. Платили даже за кусок променада. Во-вторых, мы не могли заняться обустройством земли вокруг дома. Частник не был против дорожек или парковки, но сегодня один хозяин, завтра другой. Мы не хотели рисковать и вкладывать в чужую недвижимость. В-третьих, по старому плану граница участка проходила в неполных 50 см от стен соседнего кооперативного дома, хотя по закону должно быть не менее 4,5 метров, – продолжает Вия.
Немаловажным фактором являлся и размер аренды. Как говорит Вия Панова, до 2015 года за 3421 квадратный метр жители платили в месяц 413,50 евро, в год 4963,02 евро, или 0,14 евро за «квадрат». После того, как было принято решение об отделении лишнего участка, дому осталось 2255 квадратных метров (-1166 кв. м). В 2016 году общество собственников заключило новый договор аренды. Согласно новым расценкам плата заметно снизилась.
– Судите сами, сейчас в месяц мы платим 272,62 евро, в год – 3271,44 евро, или 0,0904 евро/кв. м. Экономия в год составляет 1691,98 евро, – не скрывает своего удовлетворения Вия. – Мои знакомые из других домов тянули-тянули, а сейчас опомнились. Но, увы, процесс не быстрый, а очередь уже выстроилась. Придется им подождать.
По словам домовитого председателя правления общества собственников, многие жители не хотят останавливаться на достигнутом и не прочь выкупить оставшийся участок у землевладельца.
– Видите ли, за землю платим, а машину поставить некуда. Парковка хотя бы на пару автомобилей не помешает. Кроме того, за домом необходимо отремонтировать тропинку. А то люди ходят, ноги ломают. Как я уже говорила, хозяин не против, но мы не рискуем вкладывать деньги. Но этот вопрос еще предстоит серьезно обсудить, – поделилась планами член правления общества собственников Nams-254 Вия Панова.
Дома, по которым принято решение об утверждении функционально необходимого участка земли:
ул. Унияс, 24, 28, 30;
ул. Иерикю, 9, 11, 13;
ул. Стирну, 21, 19A, 19, 15A, 13D, 13C, 13B;
ул. Пурвциема, 57, 55, 53, 51;
ул. Ницгалес, 23, 21, 19 13,11, 9;
ул. Дзелзавас, 42, 40, 38;
ул. Слокас, 132;
ул. Мирдзас Кемпес, 5, 3, 1;
ул. Маскавас, 260 k-6, 254 k-6, 254 k-3;
ул. Кр. Валдемара, 143 k-3, 143 k-2;
ул. Я. Далиня, 2;
ул. Дравниеку, 9;
ул. Даммес, 23, 13;
ул. Баускас, 134A;
ул. Балтабазницас, 21;
бульв. Анниньмуйжас, 44;
ул. Ауру, 7B, 7A;
ул. А. Деглава, 108 k-6, 108 k-5, 108 k-4;
ул. Дзирциема, 69, 71;
ул. Прейлю, 4, 2.
Оспорить принятые решения жители могут в течение месяца после принятия решения Рижской комиссии по приватизации.
Подробнее о том, как конкретные дома на ул. Дзирциема и ул. Иерикю боролись за подобную экономию - см. 3-й странице текста
Не все довольны
Многоквартирный 9-этажный дом по ул. Дзирциема, 71, обслуживает одноименное общество собственников – также одно из первых в Риге подало заявление в комиссию по приватизации Рижской думы для определения функционально необходимого дому участка, желая отказаться от лишней хозяйской земли.
По словам члена правления DzĪKS Dzirciema 71 Романа Бедина, общая площадь надела, на котором расположена высотка, составляет примерно 5486 квадратных метров. Одна часть принадлежит государству, другая – частному лицу.
– За аренду земли платит каждый владелец квартиры. Но в сумме выходят примерно следующие цифры: 1500 евро компенсация налога на недвижимость за принадлежащую самоуправлению землю и 2000 евро вносим за аренду частнику. Мы посчитали, что территория со стороны ул. Вайделотес нам не нужна. Когда-то там располагалась детская песочница и небольшая спортивная площадка, а сейчас пустырь, где собачники из близлежащих домов выгуливают своих питомцев. Вот и все использование. Земля, которую мы бы хотели отделить, принадлежит самоуправлению и частнику. Обязательные расходы по уборке несут собственники квартир дома, но никто не мешает нам требовать компенсации необходимых расходов непосредственно с владельцев земли согласно нормам Гражданского закона. Учитывая более высокую ставку аренды у частника, сейчас наше общество пытается добиться от него компенсации необходимых расходов в судебном порядке, – рассказывает Роман.
Площадь участка, который жители просили отрезать, составляет 1300–1500 квадратных метров.
– Это позволило бы нам ежегодно экономить на оплате аренды около 1000 евро, – продолжает Роман.
Жители ждали решения чиновников два с половиной года. Однако их чаяниям так и не суждено было сбыться.
– От нашего дома отрезали участок площадью всего... 189 квадратных метров, где в том числе жители нашего дома оставляют свои автомобили, тогда как пустырь оставили, – недоумевает Роман.
Таким образом, чиновники посчитали, что дому функционально необходимо 5297 квадратных метров. По словам собеседника «МК-Латвии», общество собственников
намеревается обжаловать решение комиссии по приватизации, так как работники комиссии слепо доверились ошибочным выводам и мнению Строительной управы города и абсолютно проигнорировали все наши замечания по тематическому планированию квартала.
Хорошо делаем только детей
К маленькому восьмиквартирному дому на ул. Иерикю, 13, прилегает участок аж 1270 квадратных метров. Как говорит член правления общества собственников Ieriķu 13 Наталья Кабановска, большую часть занимает общая дорога, а также обширная зеленая зона.
– Мы посчитали, владелец земли мог бы при желании столь обширной площадке – зеленой зоне, найти коммерческое применение. Тогда как нашему дому от этих квадратных метров никакой пользы. Только расходы, – продолжает Наталья.
Плюс ко всему, часть прилегающей к дому земли находится за забором, где расположен бизнес-центр. Свободную территорию отдали в пользование частному детскому саду. В свою очередь владельцы дошкольного учреждения оборудовали там две детские площадки. Одна у самого забора, другая – метрах в десяти от дома.
– А должно быть не менее 20 метров. Представляете, что там происходит, когда малышей выводят на прогулку? Очень бодрит. Особенно тех жильцов, которые работают в ночные смены и пытаются отдохнуть днем. Так вот, мы обратились в Строительную управу, чтобы они обратили внимание на проблему и допущенные нарушения. Чиновники встали на нашу сторону. Площадку переставили в другое место, но по факту нарушение так и не устранили. Спрашивается, кто должен следить за выполнением решения чиновников – они сами, муниципальная полиция? У нас ответов нет, но по факту никто, – сетует Наталья.
– В решении приватизационной комиссии сказано, что функционально необходимый для вас участок земли определен и должен составлять примерно 1165 квадратных метров. Получается, от вас отрезали буквально чуть более 100 квадратных метров, – отмечает «МК-Латвия».
– В свое время, подавая заявку, мы исходили из принципа «просить по максимуму, а там договоримся», то есть хотели избавиться от половины, оставив себе место для площадки и стоянки, но надеялись в результате консенсуса избавиться хотя бы от 400 квадратных метров. Мы пока не ознакомились с решением комиссии, но если действительно нам уменьшили участок только на 100 квадратных метров, то кроме слов одного своего знакомого «Мы хорошо делаем только детей и лишь потому, что не руками», мне сказать нечего, – заключила член правления общества собственников Ieriķu 13 Наталья Кабановска.
Источник - mklat.lv