«Квартирные счета увеличатся почти на четверть», предупреждали эксперты еще зимой. Что говорят управляющие сегодня? О повышении платы "МК-Латвии" рассказал Иво Лецис, глава крупнейшего в Латвии домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks, под обслуживанием которого находится почти 5000 домов или 180 000 квартир.
За что заплатят жители?
- Позиции, входящие в плату за обслуживание жилого дома, установлены правилами Кабинета министров № 1014. Управляющий определяет плату для каждого дома отдельно и знакомит с нею жителей заранее, в октябре предыдущего года, когда высылает клиентам смету работ на следующий год. В этом отношении все понятно, и дискуссия возможна только насчет накоплений на ремонтные работы в будущем.
- Действительно, некоторые управляющие включают ремонтные накопления в плату за обслуживание, а некоторые выделяют в счете отдельно. Кто прав?
- Согласно правила № 1014, эти накопления могут быть включены в плату за обслуживание, но могут рассчитываться и отдельно.
- Кто выбирает, по какой методике вести накопительный фонд дома?
- Обычно выбор делается по соглашению собственников квартир и управляющего.
- Хорошо, но как поступает Rīgas namu pārvaldnieks?
- Раньше мы включали ремонтные накопления домов в общую плату за обслуживание. Например, жители видели, что вносят за обслуживание по 0,5 евро с квадратного метра. Но в эту сумму входили и накопления на ремонты. Однако в будущем мы планируем эти накопительные взносы указывать в счетах отдельно.
Ремонтные накопления – отдельной строкой
- Взносы жителей в ремонтный фонд будут освобождены от НДС?
- Нет, потому что мы и до 1 июля 2016 года применяли к ремонтным накоплениям НДС (независимо от того, кто должен был выполнять будущий ремонт – управляющий или нанятая фирма). Это значит, что дополнительные налоги к накопительному фонду применяться не будет. Мы просто выделим ремонтные работы в отдельную строку квартирного счета.
- Какие еще работы по управлению и обслуживанию уже облагались НДС до вступления в силу поправок?
- Все работы, которые в домах наших клиентов выполняли нанятые фирмы. Например, это услуги по дератизации и дезинсекции, покос травы и т.п.
- Получается, что плата за обслуживание повысится вовсе не на 21%, как предупреждали нас эксперты, потому что многие ее составные части облагались НДС и раньше?
- Это зависит от обслуживающего предприятия. Мы знаем, что многие частные домоуправления автоматически повысили счета за обслуживание на 21%. Однако мы поступили иначе: во-первых, вывели из платы за обслуживание ремонтные накопления, во-вторых, новый НДС применили только к той части платы, которая раньше этим налогом не облагалась (услуги по управлению, которые домоуправление оказывает собственными силами). Это значит, что счет за обслуживание для наших клиентов увеличится только на 10-15%. Для каждого дома увеличение будет индивидуальным.
- Почему?
- Это очень зависит от того, например, сколько внешних услуг этот дом получает и как много средств копит на ремонты. Чем больше взносы жителей в ремонтный фонд, тем меньше будет рост квартплаты по отношению к общему счету.
Суд не поможет
- Известно, что управляющий должен выставлять жителям счета в соответствии со сметой, заранее утвержденной осенью 2015 года. Смогут ли жители обжаловать рост квартплаты, связанный с применением НДС, ведь их не предупредили о повышении вовремя?
- Нет, потому что увеличение налогов ни в одном суде оспорить нельзя. Это следствие государственной политики, поэтому налоги платить придется. Мы знаем, что новый НДС введен в Латвии по указаниям ЕС. Конечно, это надо было заранее обсудить с жителями и предусмотреть увеличение платы в годовых сметах, которые управляющие рассылают клиентам до 15 октября каждого года. Но поправки к закону были приняты только в ноябре 2015 года, поэтому общество узнало о новом налоге довольно поздно.
Сколько зарабатывает управляющий?
- Известно, что правила Кабмина позволяют управляющему включать в плату за обслуживание и собственную прибыль. Скажите, ваше предприятие получает прибыль?
- В сметах на 2016 год мы действительно предусмотрели прибыль.
- Как думаете, это правильно? Все-таки Rīgas namu pārvaldnieks, это муниципальное предприятие.
- Ни одно муниципальное предприятие в Риге, действующее, как общество капитала, не работает без прибыли. Это, во-первых. Во-вторых, мы многие годы заявляли, что полностью расплачиваемся с поставщиками услуг, даже если жители конкретного дома задолжали за тепло или воду. Сегодня мы временно вкладываем в оплату таких счетов средства предприятия, чтобы жителям не пришлось самим платить за должников-соседей.
- Получается, вы используете прибыль, полученную от обслуживания всех рижан, на временное покрытие долгов, которые накопились за некоторыми жителями. Сомнительный ход!
- Разве? Мы делаем это, чтобы поставщики услуг не отключили дому коммунальные услуги, чтобы добросовестные жители не остались без воды и тепла. Такова наша социальная миссия. Для исполнения этого принципа мы и используем средства, заработанные в процессе управления.
- А насколько велика ваша прибыль?
- Мне не хотелось бы об этом говорить. Но в прошлом Rīgas namu pārvaldnieks никогда не получал прибыли от своей деятельности.
- Значит, зарабатывать на управлении вы начали только в 2016 году?
- Да, это так.
- Почему только теперь?
- В прошлом мы получали больше средств за счет пени и договорных штрафов, которые начисляли должникам. Но потом вступили в силу поправки к Гражданско-процессуальному закону, ограничившие штрафные проценты 10% от суммы долга, а пени – суммой основного долга. По этой причине мы ввели позицию прибыли, поскольку любое предприятие должно зарабатывать.
- Если сегодня я плачу за обслуживание 0,5 евро с квадратного метра, как много на этом зарабатывает домоуправление?
- В каждом доме ситуация индивидуальная. У нас есть клиенты, которых мы обслуживаем на основании гражданско-правового договора, а есть дома, порученные нам по договору с Рижской думой. Ситуация в них очень отличается. Мы не хотим озвучивать цифры, чтобы не вызывать лишнего ажиотажа среди жителей.
- Прибыль предприятия тоже будет обложена НДС?
- Да, конечно.
Для клиентов Rīgas namu pārvaldnieks увеличение общей квартплаты после 1 июля составит в среднем 6-8% (в зависимости от размера дома, количества внешних услуг, вида отопления и ремонтных накоплений жителей).
Маленькие товарищества получили льготы
- Жители слышали, что можно уклониться от налога на обслуживание, если создать в доме товарищество собственников и перенять права управления. Так ли это?
- Это так только в случае, если товарищество будет самостоятельно управлять домом, а его годовой оборот не превысит 50 000 евро. Для домов, в которых имеются общества, но которые доверили управление профессиональному предприятию, ничего не поменяется. Их жители будут вынуждены платить НДС.
- Получается, что товарищества, обслуживающие собственные дома, находятся в более выгодном положении, чем большие домоуправления?
- Дополнительные возможности получают небольшие товарищества с оборотом до 50 000 евро. Это значит, что налоговые льготы невозможно использовать, например, в 400-квартирном доме, в котором оборот превышает указанный размер.
- Как думаете, люди не станут уходить от Rīgas namu pārvaldnieks, чтобы самостоятельно управлять своими домами?
- Известный риск есть. Но при этом дом потеряет выгоды сотрудничества с большим управляющим. Жителям придется самим думать, как поступать с должниками и оплачивать счета поставщиков, чтобы дому не отключили тепло.
Убирать дома будут бригадным методом
- Что вы намерены делать, чтобы облегчить финансовую нагрузку на жителей?
- Мы надеемся в следующем году снизить плату за обслуживание. Для этого Rīgas namu pārvaldnieks вводит новые проекты.
- Не за счет ли ремонтных накоплений вы будете экономить?
- Нет, исключительно за счет реорганизации и оптимизации.
- Эти разговоры о реорганизации и оптимизации в Риге ведутся уже много лет. Насколько успешно вы экономили деньги жителей до сих пор?
- В 2016 году плата за обслуживание в среднем по Риге была понижена на 3% по отношению к 2015 году. Мы стараемся предлагать жителям плату, которая соответствует условиям рынка.
- Что именно позволило вам снизить плату?
- У нас есть несколько интересных новинок. Скажем, мы создали бригады дворников, которые одновременно обслуживают много домов. Это позволяет сэкономить время наших работников и деньги жителей. Сейчас бригады дворников работают в 100 домах, но в 2016 году мы переведем на такой режим еще 300 домов Риги.
- Думаете, это хорошая идея?
- Есть клиенты, которые очень довольны, потому что видят реальную экономию средств дома. Есть, конечно, и дома, желающие улучшения этой услуги.
- Жители жалуются, что бригада дворников приезжает раз в неделю. Если в перерыве между этими визитами кто-то бросил на лестничной клетке фантик или насвинячил в лифте, то грязь уберут только через семь дней. Как вам кажется, это нормально?
- С этими явлениями можно бороться. В каждом доме на лестнице есть объявление с телефоном бригадира дворников. Если в подъезде грязно, то любой житель имеет право сообщить об этом. Получив сигнал, уборщики приедут между дежурными визитами.
- Как быстро они должны реагировать на жалобы?
- В наших внутренних правилах предусмотрено, что бригада дворников должна прибрать по жалобам жителей как можно скорее. Но конкретное время приезда не оговаривается. Также я предлагаю жителям жаловаться нам в интернете или по телефону. Вы поймите, главное, что уже в 2017 году все сто домов, перешедших на бригадный метод уборки, увидят снижение платы. Остальное, это решаемые вопросы.
- Но рижане не верят в экономию. Они говорят, что вместо их старого дворника Rīgas namu pārvaldnieks нанял какую-то фирму, услуги которой недешевы.
- Это неправда! Бригады дворников организованы самим домоуправлением, поэтому собственники квартир никому не переплачивают.
- Вы хотите перевести 300 домов на бригадный метод уборки, не спрашивая жителей. Что делать собственникам квартир, если они хотят оставить в доме своего старого доброго дворника?
- Жители могут принять такое решение, и мы будем с ним считаться. Но важно, чтобы голосование или письменный опрос в доме были проведены согласно требованиям Закона о квартирной собственности. Нельзя просто ходить по квартирам и собирать подписи соседей, такие протоколы мы в расчет не берем.
Как сделать ремонт?
- Понятно, что сегодня жители стараются экономить. Скажите, как исправно они создают ремонтные накопления своих домов?
- Каждый год размер ремонтных взносов увеличивается. Например, в 2016 году наш ремонтный план удвоился по сравнению с прошлым сезоном. Это значит, что мы находимся на правильном пути. Вдобавок хочу напомнить, что у жителей есть возможность провести ремонтные работы при наличии только 25% необходимых средств, ведь остальные деньги они смогут внести в рассрочку.
- Rīgas namu pārvaldnieks обещает жителям кредиты на ремонт?
- Это не кредит, а взаимная договоренность. Мы даем клиентам возможность расплачиваться в течение трех лет.
- Но ведь жители платят и проценты за право использовать заем?
- Разумеется, но размер этих процентов устанавливается в соглашении и с каждым домом оговаривается отдельно.
- Вы сказали, что число ремонтных работ удвоилось. Значит ли это, что увеличился размер накоплений, или жители тратят деньги, собранные за последние два-три года?
- Размер накоплений тоже увеличился. У нас есть дом, в котором жители платят даже по 10 евро с квадратного метра, чтобы в будущем устранить аварийную ситуацию. Люди наконец поняли, что у домоуправления нет одного большого котла, из которого по необходимости можно получить деньги. Нет, каждый дом может потратить на ремонт столько денег, сколько накопил.
«Говорю вам, как экономист...»
- И все-таки после введения НДС на услуги управления жителям будет труднее расплатиться за квартиру. Как рижане справляются с долгами, накопленными еще прошлой зимой?
- Они постепенно расплачиваются. Хорошо уже то, что по сравнению с аналогичным периодом 2015 года долги наших клиентов не увеличились. Но чаще всего деньги нам возвращают после напоминаний и предупреждений о возможном обращении в суд.
- Как думаете, введение налога повлияет на платежеспособность владельцев квартир?
- Разумеется, любое повышение платы приводит к росту долгов за квартиру.
- Фракция «Согласия» подготовили поправки к Закону об НДС, требуя снизить налог с 21% до 5%. Как домоуправление может вступить в эту борьбу?
- Пока мы можем только подчиняться текущему порядку. Конечно, мы много раз обращались к министерствам и политикам, но столкнулись с таким равнодушием... Впрочем, не могу этого комментировать. Лично я считаю, что при решении финансовых проблем государства возлагать дополнительное бремя на жильцов многоквартирных домов, это не лучшая идея. Если человек живет в квартире, а не в собственном особняке, у этого есть причины, это не самая богатая аудитория. В то же время владельцы частных домов вообще не платят за обслуживание. Получается, что состоятельные люди от введения НДС не пострадали.
- Что же должно сделать государство?
- Если Латвия не может уклониться от введения НДС на обслуживание жилыми домами, нужно вводить пониженную ставку этого налога, как это делается в отношении, например, культурных мероприятий. При этом надо искать другие возможности для применения прогрессивных налогов для людей, которые могут их оплатить. Это я вам сейчас говорю, как экономист, а не как управляющий.
Источник - mklat.lv/