Проект нового Закона о найме жилья ухудшит положение 120 тысяч латвийских семей

Выселить нанимателя станет легче

В Латвии уже действует Закон о найме, достаточно выгодный для нанимателей квартир. Например, в нем сказано, что выселить любого человека, пусть даже въехавшего в жилье без всяких оснований, можно только через суд. В будущем, если вариант нового закона от Министерства экономики будет принят, многих нанимателей смогут выкидывать из жилья без суда. 
Главное отличие нового законопроекта в том, что он предполагает обязательную регистрацию всех договоров найма в Земельной книге. Просители закрепления права найма будут освобождены от предусмотренных Законом о Земельной книге канцелярских пошлин. А сами прошения о закреплении прав будут бесплатно заверяться в отделениях Земельной книги. А вот если договор найма не зарегистрирован – его как бы и не существует.

Законопроект должен понравиться тем, кто имеет свободное жилье и сдает его в аренду. Единственным правом нанимателя по плану Министерства экономики будет обязанность по истечении срока действия договора найма быстренько собрать свои пожитки и очистить занимаемую площадь без всяких споров. Точно так же наниматель должен будет мгновенно убраться из квартиры, если задолжал за аренду. Если договор найма не записан в Земельную книгу, то при продаже этой недвижимости или в любом другом случае, когда жилье переходит к другому владельцу, арендатор обязан безропотно покинуть снимаемое помещение по первому же приказу нового хозяина.

Есть еще спорный нюанс в новом законопроекте. Члены семьи арендатора не будут иметь ПОСТОЯННОГО права на пользование снимаемой жилплощадью. Но зато они и не будут нести солидарную с арендатором ответственность за исполнение условий договора найма. И только в случае, если арендатор умрет, его родственники могут просить хозяина заключить с ними новый договор найма на тех же условиях, что были в старом договоре.

Согласно новому законопроекту, хозяин сможет повысить арендную плату во время действия договора найма только в тех случаях, если возможность и порядок повышения этой платы оговорены в договоре найма. Например, в договоре можно указать, что арендная плата повышается ежегодно на величину инфляции.

Законопроект предусматривает, что если кто-то сейчас живет в съемной квартире на основании договора найма, заключенного прежним арендатором (например, сейчас квартиру снимает взрослый сын, а отец уже умер или уехал), то ему надо заключить новый договор найма. Что делать, если хозяин хочет при этом изменить условия на менее выгодные для жильца? Ничего. Законопроект предусмотрел единственную возможность – судиться с хозяином, и только суд может установить как размер арендной платы, так и срок действия договора найма (но не дольше 10 лет).

«МК-Латвия» поинтересовалась, что думают по поводу новшества правозащитники. И вот их мнения.

Геннадий Котов: «По новому закону, хозяин всегда прав»

- Я внимательно изучил этот законопроект и считаю, что он работает против тех целей, которые записаны в нем в самом начале – обеспечить доступность жилья и справедливый баланс интересов нанимателей и наймодателей, -- говорит Геннадий Котов, представитель Латвийского комитета по правам человека. – Проблем с доступностью жилья для найма у нас в Латвии не существует. Все упирается только в наличие средств у нанимателей. Но законопроект, конечно, эту проблему не решает. Зато он наоборот способствует повышению стоимости аренды, тем самым снижая доступность жилья для нанимателей.

Что касается справедливого баланса интересов сторон, то, по сравнению с действующим законом, новый проект даже ухудшает положение нанимателей, как минимум по 30 пунктам. Приведу несколько из них:

Например, законопроект ликвидирует не только бессрочные, но и заключенные на длительный срок договора. Он определяет, что договора найма должны быть только срочные и на срок не более 10 лет. При этом запрещается продлевать договора найма. Для чего это делается? Для того, чтобы владельцы жилья могли беспрепятственно повышать арендную плату при заключении нового договора.

Согласно новому проекту, обязательными для собственников будут только те договора найма, которые занесены в Земельную книгу. При этом говорится, что договора найма, заключенные сроком более чем на год, можно внести в Земельную книгу только с согласия собственника жилья. Но хозяева вряд ли захотят давать такое согласие, потому что в случае продажи недвижимости это снизит ее потенциальную рыночную стоимость. Противоречие? Да.

В случае смены собственника жилья, договора найма, заключённые предыдущим собственником, будут действительны лишь в том случае, если они занесены в Земельную книгу. По ныне действующему закону, ВСЕдоговора найма, заключенные предыдущим собственником, обязательны для нового собственника.

Кроме того, законопроект обязывает всех нанимателей, которые заключили договора найма ДО вступления в силу нового закона, перезаключать эти договора, если сменился собственник недвижимости. Практика свидетельствует, что в случае перезаключения договора его условия для нанимателей ухудшаются.

Этот законопроект правительство предлагает ввести в действие уже с 1 января 2018 года. Такой вот подарок на Новый год.

Нынешний Закон о найме требует для изменения размера квартирной платы письменного согласия обеих сторон. Причем, желая повысить квартплату, хозяин должен не менее чем за шесть месяцев письменно предупредить об этом нанимателя, разъяснить причину повышения квартплаты и представить финансовое обоснование. Новый проект закона позволяет хозяину в одностороннем порядке, без всяких обоснований повышать квартплату при заключении нового договора найма. Очевидно, именно поэтому отменяются как длительные договора найма, так и продление краткосрочных договоров либо изменение их сроков.

Действующий Закон о найме жилья обязывает наймодателя предоставлять нанимателю равноценное жилье в случае, если он принимает решение снести дом или произвести в нем капитальный ремонт. Правительственный законопроект освобождает хозяина жилья и от этих обязанностей.

Особенно болезненно то, что законопроект отменяет судебный порядок выселения жильцов. Впредь это будет происходить просто явочным порядком. От наймодателя требуется только одно – не меньше чем за месяц письменно предупредить нанимателя о том, что с ним расторгается договор. Указанный в этом предупреждении срок является тем сроком, когда прекращается действующий договор найма. К этому времени жильцы уже должны освободить квартиру. А если они этого не сделают, это сделает судебный исполнитель вместе с полицией.

Важно отметить, что закон исходит из презумпции полного доверия к наймодателю. Он даже не предусматривает такой возможности, что предупреждение о расторжении договора найма может быть необоснованным. Тем самым закон провозглашает принцип: хозяин всегда прав.

Наталья Елкина: «Ликвидация бессрочных договоров означает ликвидацию статуса жильца денационализированного дома»

Никто не спорит, что владельцы жилья тоже должны быть защищены от недобросовестных нанимателей. Новый законопроект эту задачу успешно решает. Даже чересчур успешно. Потому что законотворцы забыли или сделали вид, что забыли, о жильцах денационализированных домов, которые живут в квартирах на основании еще советских договоров.

- Министерство экономики в преамбуле пишет, что цель этого законопроекта в том, чтобы уравновесить интересы нанимателей и наймодателей, – комментирует Наталья Елкина, руководитель Латвийской ассоциации нанимателей денационализированного и муниципального жилья. – Мы ознакомились с этим законопроектом, и у нас сложилось иное представление о нем.

В первую очередь, законопроект предусматривает ликвидацию бессрочных договоров найма. Известно, что именно наличие таких договоров до сих пор позволяло жильцам денационализированных домов не оказаться на улице. Они сегодня живут в хозяйских домах на основании тех договоров, которые были заключены еще до денационализации. Ликвидация бессрочных договоров означает ликвидацию статуса жильца денационализированного дома.

Мы установили, что в Министерстве экономики нет статистических данных о количестве жильцов денационализированных домов. Более того, мы написали письмо в Минэкономики, в котором задали этот вопрос, и в своем ответе чиновники пишут, что у них нет даже данных о количестве жильцов хозяйских домов, зарегистрированных в очереди на муниципальное жилье.

По оценкам же нашей ассоциации только 30% жильцов денационализированных домов соответствуют критериям постановки на «квартирную» очередь. Это значит, что остальные 70% могут вообще остаться без крыши над головой.

Жильцы денационализированных домов были дискриминированы, так как в отличие от жителей, проживающих в государственных и муниципальных домах, эти люди не могли получить в собственность квартиры путем приватизации. По новому законопроекту жильцы денационализированных домов, прожившие в этих квартирах не один десяток лет, принудительно превращаются в новых нанимателей жилья, полностью лишаются социальной и юридической защиты и пополнят число бездомных. Предложенный законопроектом процесс ликвидации бессрочных договоров найма ничем не отличается от сталинских репрессий и выселений 1940-1949 годов.


Владимир Бузаев: «У нас готовы поправки к этому законопроекту»

- В тексте законопроекта вообще нет никакого упоминания о жильцах денационализированных домов, -- тревожится Владимир Бузаев, сопредседатель Латвийского комитета по правам человека. – Это отсутствие бросается в глаза в каждом пункте. А ведь для данной категории латвийских жителей это, конечно, полный крах. Поэтому мы разработали ряд своих поправок к законопроекту, так как сейчас объявлено его всенародное обсуждение. 
Мы предлагаем внести в текст законопроекта такой термин, как «принудительный договор найма». По аналогии с «принудительной арендой земли под многоквартирными домами». Там почему-то этот термин прижился, а здесь что мешает? Соответственно к этим «принудительным договорам найма» должно применяться другое регулирование. По нашим предложениям, их расторжение возможно только в судебном порядке, кроме того, они могут наследоваться и оставаться бессрочными. Соответственно в Земельную книгу они должны вноситься в качестве отягощения.

Кроме этого, мы предлагаем сохранить существующую структуру, которая регулирует отношения между нанимателями и хозяевами жилья. А именно: Управу по найму. Законопроект Министерства экономики предполагает ее ликвидировать. Это было одно из немногих изобретений ульманисовского времени, которое как раз следовало восстановить, и которое мы с Геннадием Котовым и восстановили, когда были депутатами Рижской думы, внеся на рассмотрение положение об управе. Она существует 15 лет и является хорошим досудебным средством разрешения конфликтов между нанимателями и владельцами жилья.

Мы также предлагаем восстановить «потерянную» Министерством экономики при разработке законопроекта программу решения проблемы жильцов денационализированных домов (предоставление компенсации жильцам за освобождение хозяйского жилья – Прим. ред.). Проект нового Закона о найме разрабатывается уже не в первый раз. Прежний проект был забракован, но в нем эта программа была упомянута. Она реально существует, но практически не движется из-за того, что правительство не выделяет свою долю средств на ее осуществление.

Еще одно наше предложение – в конце концов, создать регистр жильцов с принудительными договорами найма. С чего собственно и нужно было начинать всяческие законодательные инновации в этом направлении.

Один раз жильцы денационализированных домов все-таки в проекте Министерства экономики упомянуты, только не в самом тексте закона, а в аннотации. Там говорится, что 1,5 тысячи жильцов с такими договорами найма стоят на учете в Рижской думе. По нашим оценкам набирается около 10 тысяч семей в Латвии, которых новый закон выносит за скобки и разделывается с ними самым варварским способом.

Самое интересное, что Министерство экономики подошло к этому законопроекту так, как оно, по всей вероятности, подходит к руководству всей экономикой страны. Не представлено ни одной цифры, чиновники не знают, чем они вообще управляют, и не представляют масштабов своих деяний. Поэтому пришлось за министерство поработать – взять результаты переписи населения 2011 года. Из 900 тысяч домохозяйств около 13% живут по договорам найма. Это по Латвии 120 тысяч семей или около четверти миллиона человек. Вот для всех для них этот законопроект и предназначен. Баланс между нанимателями и наймодателями при новом законе полностью меняется не в пользу нанимателей. Это хотелось бы довести до сведения широкой публики и в первую очередь до лиц, принимающих решения.

Законопроект надо вернуть к тем, кто его породил, или лучше - к другой, более квалифицированной рабочей группе. Или в случае отказа в этом, у нас готовы поправки к законопроекту, о которых я только что рассказал. Надеюсь, среди депутатов Сейма найдутся те, кто будут биться за эти поправки во всех трех чтениях по данному законопроекту.

Денис Горба: «Сейчас несладко, а станет горько»

- У людей, которые не живут в денационализированных домах, может возникнуть впечатление, будто сейчас у жильцов хозяйских домов все хорошо, – говорит Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека, – они обласканы, и закон их защищает. А после принятия обсуждаемого законопроекта положение хозяйских жильцов существенно ухудшится. Но на самом деле и сейчас у этой категории жителей много проблем, с которыми они сталкиваются ежедневно. Домовладельцы по-прежнему давят жильцов по всем фронтам.

Не далее, как на прошлой неделе, пришел ко мне человек, проживающий на лице Таллинас. Хозяин потребовал с него ежемесячную арендную плату в размере 6 евро за квадратный метр. Этот человек живет в квартире площадью 44 квадратных метра. Значит, только за аренду квартиры он должен платить 264 евро. Это без коммунальных услуг и отопления. Все мы знаем, что прибыль домовладельца в таких случаях определяется судом на глазок, соразмерно жизненному опыту судьи, но такие тарифы, как 3-6 евро за квадратный метр – это от лукавого. Я сам живу в центре столицы в большом доме на ул. Чака. Мы платим за квадратный метр по 57 центов и нам хватает на все – на ремонт крышы и даже асфальта. Ладно, у нас домом управляет бесприбыльное общество жильцов. Для домовладельца можно добавить один евро с квадратного метра в качестве прибыли. Но 6 евро – это умопомрачительная плата.

Другие проблемы, с которыми сталкиваются жильцы хозяйских домов, – это отключение коммунальных услуг. Да, у нас есть права по найму, у нас есть кодекс административных нарушений. Домовладельцу, как физическому лицу, за такое нарушение полагается штраф в 1000 евро, фирме – до 10 тысяч евро. Управа по найму держит нос по ветру, выезжает на жалобы жильцов и составляет акт. Потом административная комиссия, на которой я бывал не раз, представляя интересы жильцов, выносит решение о штрафах по нескольку тысяч. И после этого домовладелец успешно обжалует это решение в Административном суде на ул. Балдонес,1, где это дело лежит в течение нескольких лет. А если суд и принимает решение, то оно обжалуется в Административном окружном суде и так далее. Да даже если домовладелец ничего не обжалует, а возьмет и заплатит эту тысячу евро, жильцам от этого ни холодно ни жарко в прямом смысле этого слова. И вода от этого у них тоже не появится.

И сейчас жизнь жильцов хозяйских домов не сахар, а если будет принят этот драконовский закон, то социальное напряжение в государстве возрастет. И у нас, как у юристов комитета по правам человека, работы прибавится.


Не молчите!

Правозащитники призывают жильцов денационализированных домов не ждать, когда будет поздно, а реагировать на готовящийся закон сейчас. Ассоциация нанимателей жилья даже подготовила образец письма, адресованного правительству и госсекретарям министерств. Ведь прежде, чем попасть на утверждение в Сейм, любой законопроект проходит стадию утверждения на собрании госсекретарей. 

par likumprojektu "Dzīvojamo telpu īres likums"

Pamatojoties uz beztermiņa Dzīvojamo telpu īres līgumu, kas noslēgts ________gadā, es esmu tiesīgs īrēt dzīvokli Nr. ___ nekustamajā īpašumā_________________________.

Visus šos gadus es esmu uzturējis dzīvokli.

Es esmu reģistrēts „dzīvokļu rindā" no ______.gada

(Mēs neesam reģistrēti „dzīvokļu rindā", jo mūsu ienākumi pārsniedz pieļaujamos kritērijus, bet nopirkt dzīvokli arī nevaram, jo mūsu ienākumi nav pietiekami, lai to varētu atļauties.)

Pēc jaunā likuma „ Dzīvojamo telpu īres likums" pieņemšanas un beztermiņa līguma likvidācijas es pensijas vecumā varu palikt uz ielas.

Lūdzu jaunajā likumprojektā „ Dzīvojamo telpu īres likums"noteikt denacionalizēto māju īrnieku statusu un paredzēt viņiem īpašas tiesības – beztermiņa līguma tiesību saglabāšanu.

Pretējā gadījumā, izmaksāt līdzvērtīgu kompensāciju, ievērojot AugstākāsPadomes1991.gada lēmumu par likumu „Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā" un „Par namīpašuma atdošanu likumīgajiem īpašniekiem" spēkā stāšanās kārtību, ar kuru tika uzdot svaldībai izstrādāt likumprojektu „Par kompensācijām" un izstrādāt īrnieku aizsardzības mehānismu.

Ar cieņu,

2017. gada .... jūlijā

Перевод заявления

Заявление о законопроекте Закон о найме жилых помещений

На основании бессрочного договора о найме жилых помещений, который заключен в ___ году, я имею право нанимать квартиру № ____ по адресу ____________. Все эти годы я содержал квартиру. Я зарегистрирован в квартирной очереди с ___ года (Как вариант: мы не зарегистрированы в квартирной очереди, поскольку наши доходы превышают допустимые критерии, но купить квартиру тоже не можем, потому что наши доходы недостаточно велики). После принятия нового Закона о найме жилых помещений я, человек пенсионного возраста, могу остаться на улице. Прошу в новом законопроекте о найме жилых помещений определить статус жильцов денационализированных домов и предусмотреть для них особые права – сохранение прав на бессрочный договор. В противном случае прошу выплатить равноценную компенсацию, соблюдая решение Верховного совета от 1991 года о вступлении в силу Закона о денационализации домовых собственностей и Закона о передаче домовых собственностей законным владельцам, которым правительству было поручено разработать законопроект о компенсациях и механизм защиты жильцов.

С уважением, ФИО

Источник - mklat.lv