Если новый закон в изначальной редакции вступит в силу, у таких нанимателей жилья возникнут, мягко говоря, проблемы. Потому что одно из важнейших новшеств – что впредь ни один договор не может быть бессрочным. Второе – что суды больше не будут рассматривать тяжбы между арендаторами и домовладельцами, так что выселить из квартиры арендатора можно будет самое долгое за сто дней. (Подробнее об этом - см. в главе "Спорный закон").
Между тем и сейчас отношения жильцов и владельцев домов складываются иногда очень непросто.
"Предложили переехать с залогом от 300 евро!"
Приведем в качестве иллюстрации свежий случай конфликта жильца с владельцем дома. Этой историю приводит Наталья Г. на фейсбук-страничке Латвийского комитета по правам человека.
"Решила сегодня поставить этот пост, чтобы все знали, что творят горе-владельцы довоенных построек, точнее сказать, перекупщики недвижимости в нашей горячо любимой Риге!
Конкретно речь пойдёт о доме на Эзера, где мой муж арендует квартиру. Всё бы ничего, никто ни к кому претензий не имел, пока ровно месяц назад, мой муж не получил предупреждение освободить занимаемую жилплощадь (с 26 марта по 26 апреля), и устно ему сказали, что собираются делать реновацию в доме, сносить печи и устанавливать газовое отопление.
Сначала управляющий предложил от их фирмы занять жилое помещение по другому адресу - ул. Хапсалас, но уже с другими расценками 190 € + коммунальные платежи. Муж согласен был на переезд, даже обрадовался, что уже не нужно вносить залоговый депозит, но... на следущий же день управляющий резко поменял решение, позвонил и сообщил, что все квартиры зарезервированы и сказал, чтобы он освободил занимаемую квартиру в указанный срок."
Что еще отмечает Наталья: управляющий солгал - у них целая серия новых объявлений о сдаче квартир в аренду на Хапсалас, Эзера, Бруниниеку. Но условия там уже другие.
"Муж в панике, и начал срочно искать подходящее жильё, так как находится в ожидании получения квартиры от Rīgas vides departaments и зарегистрирован в 7-м регистре (жильцы денационализированных домов). Поэтому, чтобы не потерять очередь в этом регистре надо искать и соответсвующее 7-му регистру жильё довоенной постройки."
Однако, по словам Натальи, это очень непросто, так как надо вносить залоговый депозит от 300€-350€ и выше (таковы условия при заключении договора). А такой суммы, по-быстрому небогатым рижанам не собрать. Да и многие владельцы квартир, отказывают в декларации, и вообще не жаждут жильцов с "подвязкой" социальной помощи.
"Что делать? Куда съезжать - на улицу? Паническое состояние усиливается, а вариантов подходящих нет. Хорошо, что в социальной службе порекомендовали обратиться в Арендное управление Риги.
В итоге муж предоставил действующий договор и за последние 3 месяца оплаченные счета по квартире, долгов нет, при этом у владельца ещё находится залоговый депозит."
По словам Натальи в Арендном управлении Риги им помогли прояснить ситуацию: оказывается предупреждение фирмы со ссылкой на пункт 4.2 в договоре имеет противозаконный характер, ее муж имеет право проживать на занимаемой жилплощади до окончания действующего договора. Но разборки с хозяевами на этом не закончились: никто не скрывает, что их хотят выселить...
Как видим, уважаемые читатели, проблем у арендаторов и сейчас немало. Однако новое регулирование может их усугубить.
"Бездомных станет намного больше!"
На минувшей неделе - 25 апреля, перед Сеймом Латвии прошел еще один пикет жильцов денационализированных домов. Жильцы заявили, что если законопроект "О найме жилья" будет принят, то они "полностью лишаются социальной и юридической защиты", и в перспективе "пополнят число бездомных". Граждане передали депутатам свое мнение о новом законопроекте о найме жилья.
Организовали эту акцию протеста три общественные организации – Латвийская ассоциация жильцов денационализированных домов и владельцев квартир, Объединение нанимателей жилья в Латвии, Организация по защите прав жильцов денационализированных домов Ausma.
Члены этих организаций напоминают в своем заявлении, что из-за денационализации жильцы домов, переданных старым владельцам, были лишены права приватизировать жилье. Что уже несправедливость. Однако в новом законопроекте предполагается "без всяких компенсаций аннулировать их бессрочные договоры найма". Таким образом, весь процесс денационализации и восстановление "исторической справедливости" в Латвии был произведен за счет экспроприации имущественного права у жильцов хозяйских домов".
Пикетчики отмечают: "Ликвидация бессрочных договоров найма является самым жестким и бесчеловечным способом решения проблемы жильцов хозяйских домов, которую и без того государство на протяжении многих лет упорно старалось переложить на плечи самих жильцов".
"Мы считаем, что, до принятия нового закона депутатам Сейма необходимо проявить политическую волю и выполнить, наконец, решения 1991 года о выделении полноценной компенсации всем жильцам денационализированных домов, и навсегда закрыть эту позорную страницу истории Латвии".
Что может измениться к лучшему
Впрочем, уважаемые читатели, не исключено, что все же в итоговом варианте спорный закон будет существенно доработан.
В комиссию по делам госуправления и самоуправлений уже внесены поправки, которые могут скорректировать ситуацию к лучшему (С ними можно ознакомиться на сайте Сейма).
Далее мы приведем некоторые выдержки из этих предложений.
* О бессрочной аренде. Депутат Гунтис Калниньш считает, что бессрочные договоры тоже вполне могли бы сохраниться. Почему бы и нет?
Депутат в своих поправках к закону подчеркивает: в законопроекте не указывается основание, по которому нужно ограничивать право сторон выбирать срок договора найма или его вид (скажем, бессрочный договор)". При этом, по его мнению, не имеется правового основания и очевидной необходимости изменять условия заключенных до сих пор договоров найма.
* Кроме этого, Г. Калниньш предлагает разделить финансовую ответственность за съемное жилье на всех членов семьи. (То есть на всех, кто проживают в нанимаемом жилом помещеним вместе с нанимателем или декларировали свое место жительства в этом помещении).
Основание: если члены семьи нанимателя пользуются жилым помещением, то было бы разумно, чтобы они также отвечали за выполнение обязательств по договору найма. Это увеличивает возможность наймодателя получать причитающиеся ему платежи.
* О залоговой сумме. Вот это многим не понравится:
"Если наниматель, прекращая договор найма, оказывается должен арендодателю любые предусмотренные договором найма платежи, а также за причиненный ущерб, долг погашается и убытки возмещаются из залоговой суммы, и об этом незамедлительно сообщается нанимателю", - предлагает Г. Калниньш.
И еще: в договоре найма может быть предусмотрено, что наймодатель имеет право использовать залоговую сумму для покрытия просроченных платежей и причиненный возмещению ущерба также во время действия договора найма, а также может быть оговорена обязанность нанимателя заново внести использованную залоговую сумму.
* А вот это совсем серьезно! В каких случаях наймодатель по этим поправкам может отказаться от договора найма:
в частности, если наниматель не платит плату за наем жилого помещения, хотя ему была обеспечена возможность пользоваться жилым помещением согласно договору найма и нормативным актам, и просрочка платежей превышает размер ОДНОГО месяца, если договором найма не установлен более крупный размер просрочки платежа, и наниматель не внес долговые обязательства в течение 30 дней после получения письменного предупреждения наймодателя;
* И это тоже важно (манипуляций и проблем в связи с "пропавшими" письмами, как известно, много).
"Предупреждение о нарушении или сообщение об отступлении от договора найма жилого помещения направляется заказным почтовым отправлением на адрес декларированного места жительства или юридический адрес (если наймодателем является юридическое лицо) и адрес жилых помещений (если декларированный/юридический адрес не является адресом жилых помещений), а также в тот же день дополнительно направляется на адрес электронной почты, если наниматель указал это наймодателю в договоре найма или представил позднее в письменной форме. Сообщение об отступлении от договора найма может быть внесено также при посредничестве присяжного судебного исполнителя.
* И, наконец, о занесении в Земельную книгу. Если договор найма не закреплен в земельной книге и приобретатель недвижимой собственности или жилого помещения желает расторгнуть договор найма, приобретатель недвижимой собственности или жилого помещения обязан письменно предупредить нанимателя не позднее чем в двухмесячный срок после регистрации права собственности в земельной книге или после того, как наймодатель узнал об этом договоре найма (в зависимости от того, кто из них).
О компенсациях жильцам денационализированных домах
Предлагаются также переходные положения законопроекта в следующей редакции (цитируем предложение депутата Ю. Степаненко):
"Кабинет министров до 1 июля 2019 года разрабатывает и представляет в Сейм законопроект о предоставляемой в равных частях государства и самоуправлений компенсации нанимателям, которые нанимают жилые помещения в денационализированном или возвращенном законному собственнику жилом доме и которые эти помещения использовали до восстановления права собственности бывшим собственникам или их наследникам, а также о порядке, в котором регулируются и прекращаются отношения найма между вышеупомянутыми нанимателями и собственниками недвижимой собственности".
И еще одно важное дополнение к Переходным положениям законопроекта:
"Настоящий Закон вступает в силу одновременно с указанным в пункте 9 Переходных положений законом и не распространяется на нанимателей, которые нанимают жилые помещения в денационализированном или возвращенном законному собственнику жилом доме, и которые эти помещения использовали до восстановления права собственности бывшим собственникам или их наследникам."
* И о наследовании аренды жилья.
Союз самоуправлений в свою очередь предлагает и такую коррекцию закона:
"В случае смерти нанимателя совершеннолетний член семьи нанимателя, если он вместе с нанимателем получил помощь в найме жилого помещения согласно нормативным актам о получении помощи в решении жилищных вопросов, вправе требовать заключения нового договора найма вместо прежнего нанимателя с соблюдением обязательных правил самоуправления о помощи в решении жилищных вопросов".
Спорный закон
Вот уже несколько лет в Латвии ломаются копья по поводу нового закона об аренде жилья, который подготовило Министерство экономики.
Перед уходом на каникулы - 21.06.2018 - прошлый Сейм уже принял этот закон в первом чтении. Но он вызвал очень большую критику, поэтому продвигается дальше довольно медленно.
Впрочем в министерстве при подготовке закона и не скрывали: они руководствовались интересами инвесторов, которые могли бы развивать рынок жилья.
В официальной аннотации к законопроекту говорится: он
должен обеспечить справедливый баланс между интересами наймодателя и нанимателя. Среди новшеств: все договоры найма квартир должны регистрироваться в земельной книге; предусмотрена возможность "ускорить разрешение споров в случаях, когда наниматель должен оставить жилое помещение после окончания срока договора найма, если не достигнуто соглашение о новом договоре, у нанимателя образовался долг по найму или же в случае отчуждения недвижимой собственности, если договор найма не был внесен в земельную книгу".
Однако положение многих нанимателей жилья при этом, мягко говоря, не улучшится. Особенно с учетом упрощения процедуры выселения.
Пока их еще защищает старый закон об аренде, которому уже 25 лет. Он был принят еще в начале 90-х, когда начался процесс денационализации – дома довоенной постройки возвращали прежним частным владельцам и их наследникам. Старый закон оберегал арендаторов от выселения: были разрешены бессрочные договоры аренды, право аренды было наследуемым, стоимость аренды являлась фиксированной и крайне низкой.
Новый закон изменит может изменить ситуацию очень резко. Особенно большие проблемы окажутся у тех жильцов денационализированных домов, которые проживают в хозяйских квартирах по старым, не перезаключенным договорам, или те, кто через суд добился, чтобы плату за аренду им не повышали. В таких случаях аренда жилья обходится людям в небольшие суммы от 1,02 до 1,19 евро за кв.м – независимо от местоположения дома. Однако нынешняя рыночная стоимость аренды квартир в Риге - от 4 евро за кв.м.
Если арендатор проживает в квартире площадью 35 кв.м, то "по старому" за ее аренду получается 35,70- 41,65 евро в месяц. На свободном рынке аренда такой квартиры будет стоить уже 175 евро в месяц. И это не считая оплаты других расходов на жилье.
В такой ситуации, наниматели квартир с бессрочными договорами окажутся в очень трудной ситуации. Ведь многие из них уже пенсионеры. И пенсии, в отличие от рыночной стоимости аренды, отнюдь сильно выросли за последнее время.
Как будет продвигаться закон дальше: председатель комиссии государственного управления С. Долгополов отмечает, что между чтениями еще предстоит решить вопрос о переходном регулировании, так как важно, насколько планируемые изменения затрагивают отношения прежних нанимателей и наймодателей.
Чтобы закон о найме жилых помещений вступил в силу, Сейм еще должен принять его во втором и третьем чтениях.
Жильцы Vs владельцы домов
Незадолго до первого чтения закона об аренде жилья тема тема конфликтов обсуждалась в Сейме.
В ходе заседания комиссии по этому поводу в начале прошлого года высказались представители МВД, Госполиции, Генеральной прокуратуры и Бюро по правам человека.
По словам представителя Бюро по правам человека Иевы Арклане, в последние годы ситуация стала улучшаться, бюро стало получать гораздо меньше жалоб.
«Я могу свидетельствовать, что число заявлений о возможном самоуправстве арендодателей сильно снизилось. В 2017 году до нас дошли, в среднем, 7-10 заявлений. По просьбе Управления аренды Рижской думы мы в апреле 2017 года попросили МВД актуализировать инструкции, разработанные Госполицией. Поскольку у Управления аренды была информация, что эти инструкции в реальности не работают», — цитирует ее Латвийское радио-4.
Речь в данном случае идет о так называемых должностных инструкциях для работников полиции — об обязанностях полицейского при решении конфликта между съемщиком и арендодателем. При этом указано также, что нельзя мешать съемщику попадать в квартиру и выходить из нее, запрещено отключать коммуникации. Это самоуправство, и подобные случаи преследуются по закону.
«Статья 152 Кодекса об административных нарушениях — об уклонении от содержания жилого помещения — применяется в случае, если отключают коммуникации. Случаи по ней могут быть разные — это и если отключают коммунальные услуги, делают помещение непригодным для жилья съемщика. Не пускают человека внутрь — это уже самоуправство. Скажем, в 2014 году по этой статье было составлено 33 протокола, в 2015-м — 37, в 2016-м — 22, в 2017-м — 29. И в этом году — еще два», — указала парламентский секретарь МВД Эвика Силиня.
Но высказывались по этому поводу и другие мнения. Осенью 2018-го года, уже после принятия закона об аренде в первом чтении, начальница Арендного управления Рижской думы Нарине Абагян-Шиц обнародовала такую информацию: с начала года уже порядка 500 арендаторов обращалось к ним за помощью. Некоторые получили письма от домовладельцев с требованием освободить жилище в трехдневный срок, согласно еще не принятому закону. По наблюдению Абагян-Шиц, сейчас хозяева домов с нетерпением ждут принятия закона – у них руки тогда будут развязаны, они смогут освободиться от некоторых арендаторов, а те, в свою очередь, опасаются пополнить ряды бездомных.
Антон Городницкий, "Сегодня"