Законопроект подразумевает, что услуги посредника в сделках с недвижимостью может оказывать только лицо, которое внесено в специальный регистр для лиц, которые будут заниматься сделками с недвижимостью. Работу этого регистра должно обеспечивать министерство экономики.
Что стоит отметить: требования к маклерам, которые выдвигаются на данном этапе, несколько мягче, чем можно было бы ожидать. (Подробнее об этом - см. в главе "А как же лицензии?").
Далее мы подробнее расскажем о правилах игры, которые будут диктоваться этим законом.
Отчитываться будут за все
Законопроект все равно существенно меняет правила игры на рынке, сужает круг лиц, которые смогут работать маклерами, обязывает их страховать свою деятельность, изучать своих клиентов, отчитываться о сделках и суммах, а также проверять легальность доходов клиентов.
Последний пункт обсудили ещё в 2016 году, когда были приняты поправки к Кодексу административных нарушений, предусматривающие наказание за недонесение СГД о подозрительных сделках. Налоговые консультанты, бухгалтеры, ревизоры, нотариусы, адвокаты, организаторы азартных игр и маклеры как раз были признаны тем кругом лиц, кто может знать о нелегальных доходах клиентов и промолчать. Новый законопроект требует тщательно следить за клиентом, прерывать сделки, если возникло что-то подозрительное, а также доносить, куда следует.
Уже сейчас в Коммерческом законе есть раздел, регулирующий деятельность маклеров. Это VII раздел, он так и называется "Маклер". В новом законопроекте говорится, что условия, прописанные в Коммерческом законе, будут относиться и к посредникам. Но многие нюансы в новом законе детализируются.
Посредникам придется регистрироваться
Роль посредника в сделках с недвижимостью новый закон регламентирует таким образом.
Сделки подразумеваются любые - продажа, аренда, найм. Посредниками могут стать как физические, так и юридические лица, которые за вознаграждение предлагают недвижимость, ведут переговоры во время сделки, готовят документы, а также оказывают другие услуги, необходимые для купли-продажи недвижимости.
Когда закон вступит в силу, появится специальный регистр посредников, где им придется состоять. Они также будут обязаны зарегистрировать свою хозяйственную деятельность. За базу данных посредников будет отвечать Министерство экономики.
Продолжение читайте на 2-й странице текста.
Единственное исключение, кому не надо регистрироваться, и кто не считается посредником - это человек, который оформляет сделки самостоятельно и для себя, а также, если помогает своим родственникам и иждивенцам. Кроме того, под действие закона не попадает тот, кто исполняет волю по завещанию, а также нотариусы, адвокаты, судебные исполнители, ревизоры, землемеры, которые выполняют свои профессиональные обязанности.
Посредником сможет стать не каждый. Законодатели отсекли круг лиц, которых не хотят видеть в рядах маклеров: тем, кому решением суда запрещено становиться посредником; осужденные за предумышленные преступления, не реабилитированные и если судимость не погашена; для юридических лиц ограничение – принудительные меры в рамках уголовного процесса и объявление неплатежеспособным.
И ещё одно требование как к физическим лицам, так и юридическим: создать свою систему внутреннего контроля, чтобы помогать борьбе с легализацией преступно нажитых средств и финансированием терроризма. (Как это будет осуществляться - см. в главе "И о надзоре. Как же без него?").
Придется вникать, откуда у клиентов деньги
Прежде всего, посреднику придется застраховать риски от своей деятельности. Устанавливает, насколько именно - Кабинет министров. Если наступит страховой случай, посредник обязан незамедлительно сообщить надзирающей структуре.
Посредникам также вменено тщательно изучать клиентов под углом того, не попадают ли они под действия закона по борьбе с отмывами. Если попадают, то начинать сделки с такими клиентами категорически запрещено, а если все же сделка начата, предоставление услуги нужно немедленно прервать.
Оказывать услуги посредника можно будет только на основании письменно заключенного договора. В таком документе, по меньшей мере, должны быть описаны задачи посредника, условия оплаты и отсылка на то, является ли договор эксклюзивным.
До заключения договора посредник обязан уведомить клиентов, на сколько застрахована его деятельность.
Кстати, посредники должны участвовать в мероприятиях по повышению квалификации.
Не допускается конфликт интересов со стороны посредника. Например, он не может внезапно оказаться продавцом или покупателем в сделке, которую ведет, как посредник. Нельзя также оказывать услуги множеству клиентов с противоположными интересами в одной сделке.
Забота об имуществе и клиенте
Посредник не может разглашать информацию о клиенте. Если же ему доверено имущество, то использовать его можно только для показов и только в том случае, если этот пункт есть в договоре с клиентом.
Деньги, полученные для передачи клиенту, нужно передавать немедленно.
Что ещё важно: посредника обяжут предоставлять клиентам всю информацию об объекте: о существенных частях сделки, о проблемах с недвижимостью, отягощениях, налогах. В общем, он обязан сообщить все, что повлияет на выбор клиента. Если он о чем-то умолчит и в связи с этим у клиента возникнут убытки, посредник обязан их возместить.
В законопроекте также сказано, что ежегодно до 31 января посредники обязаны будут подавать в Министерство экономики информацию обо всех заключенных за предыдущий год договорах, указывая их число и сумму сделок.
Продолжение - читайте на 3-й странице текста.
И о надзоре. Как же без него?
У посредников появится также своя Надзорная организация.
Она обязана разработать и утвердить Кодекс этики. У такой организации также будет право требовать информацию у посредников, выносить им предупреждения, а также исключать их из регистра.
А как же лицензии?
Член правления Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA и председатель правления Arco Real Estate Айгарс Шмитс не скрывает удивления в связи с подготовленным законопроектом, потому что по существу он намного "слабее" текста, который предыдущему Сейму предлагала Латвийская ассоциация недвижимости, - пишет газета Dienas Bizness.
"Из переписки с коллегами знаю, что в этом проекте нет требований к образованию, компетенциям и квалификации маклеров, о которых говорила ассоциация", - пояснил Айгарс Шмитс. Ассоциация уже два года назад обошла многие комиссии Сейма со своей редакцией подобного законопроекта, в которой были требования к образованию и компетенциям маклеров, но вопрос о том, нужно ли маклерам проходить сертификацию или лицензирование, так и повис в воздухе.
Сейчас же предложенный проект предлагает просто заносить маклеров в специальный регистр.
Отметим от себя: LANĪDA уже не раз поднимала этот вопрос: в Латвии действует 200 посредников, сертифицированных Латвийской ассоциаций недвижимости LANĪDA, и как минимум 500 человек, которые работают без всяких проверок и надзоров. И требований к их квалификации тоже никаких не выдвигают.
Николай Кудрявцев, "Сегодня"