Для начала приведем несколько свежих жалоб с портала sudzibas.lv. Одна из недовольных клиенток, например, пишет:
"Есть такой маклер Вайра - помогает людям, которые очень нуждаются в помощи для продажи своих квартир. Только тут помощь ее выходит боком. Договора составляет в ущерб продавцам.
Если есть долги, то они гасятся за счет продавца. Оформление, перепись - за все платит продавец. Договор не проводят на удобный вам язык. Говорят, что все будет хорошо - мы вам поможем по доброте душевной и ни копеечки с вас не возьмем. Только все пункты вы оплачиваете из своего кармана.
В итоге вы теряете не меньше, чем 3 000 тысячи, что в некоторых случаях играет огромную роль. Продавцов квартир она ищет из тех слоев общества, которые и без ее "помощи" богом обиженные. Это могут быть инвалиды и алкоголики, престарелых; все те кто особо нуждаются в повышенном внимании и понимании. Бойтесь люди доброй Вайры. Можете оказаться и без квартиры, и без денег".
Оценим, уважаемые читатели, общую ситуацию: "добрая Вайра" заставляет платить клиентов значительные деньги по договору, но квартиры все же продает. Прием обычный: на словах вам рассказывают одно, а в реальном договоре оказывается совсем другое. Если клиент не привык вникать в деловые документы, и не в состоянии разобраться, в каких пунктах для него могут быть проблемы и накрутки, он оказывается жертвой.
Но описаны и откровенные кидки.
Елена пишет:
"Срочно потребовались деньги и решила продать 3-комнатную квартиру. Латышским особо не владею. По своей юридической необразованности нашла номер телефона. Оба с мужем приезжали, убеждали, с виду такой серьёзный человек. Говорил, работает в производстве лекарств. Оба уверяли, продастся квартира быстро и по максимальной цене. И говорили, что всё будет хорошо.
Подписала доверенность на оформление документов. Сделка состоялась. Позвонила, что надо подписать еще несколько документов и тогда деньги перечислят уже мне на счёт. Как в конце выяснилось, я подписала документ о том, что я получила уже деньги и претензий не имею. В конце ни квартиры, ни денег. Скажите, что мне делать? Как быть, куда обращаться?"
Ей советуют идти в полицию, а что тут ещё остается?
Про эту же фирму есть такое продолжение:
"Есть такая квартира на..... Живёт там бабуля – божий одуванчик. Гражданка России. По латышский не бум-бум. Однажды к этой бабуле постучались в дверь и говорят, вам как гражданке России полагается помощь от фонда. Бабуля говорит мне ничего не нужно и отказалась от помощи. Ну тогда, говорят подпишите, что вы отказываетесь от помощи, чтобы мы вас больше не тревожили. Бабуля расписалась. Как выяснилось то ли дарственную, то ли продала и получила деньги и потом на счёте по коммунальным увидела другую фамилию. Пошла спрашивать, а ей говорят, так вы не хозяйка больше этой квартиры. Дело было в полиции, все в курсе. Но никто ничего сделать не может. Вот такая помощь от "Российского посольства". Наследники бабули пытались, что-то делать, но всё безуспешно...".
И таких жалоб много. Однако на данный момент с ними разбираться некому.
На маклера даже защитникам потребителей не пожалуешься!
Сейчас в Латвии действует 200 посредников, сертифицированных Латвийской ассоциаций недвижимости LANĪDA, и как минимум 500 человек, которые работают без всяких проверок и надзоров. И жаловаться на последних «свободных маклеров» - некуда. Требований в определенной квалификации к ним тоже, понятно, никаких не выдвигают.
Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA, между тем, подтверждает, что часто посредниками оказываются лица, не зарегистрировавшие свою хозяйственную деятельность. В рядах маклеров есть и такие, которые участвуют в мошеннических действиях, например, помогают уклоняться от налогов или не сообщают полную информацию об объекте. Поскольку до сих пор закон не требовал заключать письменного договора с маклером, на нарушения с их стороны даже и пожаловаться толком нельзя.
Если же маклер физическое лицо, как и его клиенты, на его услуги не получится пожаловаться даже в Центр защиты прав потребителей. И, хотя, по сути, маклер оказывает услуги, в СГД маклеров сейчас считают скорее уполномоченными лицами. Из-за этого какие-то принудительные механизмы, предусмотренные Коммерческим законом, не работают.
Маклерам придется меняться
Теперь о новшествах, которые могут зачистить рынок недвижимости от "черных маклеров" нынешнего образца. Грядущие новшества описаны на 2-й и 3-й странице текста.
И если у нашего битого жизнью читателя, который во всем ищет подвох, возник вопрос: "А с чего бы это власти вдруг озаботились жертвами мошенников?", ответим: из-за налогов. Что очевидно: в теневом секторе торговли недвижимостью их не платят. Законодатели объяснили свои мотивы, которыми руководствовались для создания этакого законопроекта. Прежде всего, это борьба с отмывами и другими преступлениями в финансовом секторе. И тут очевидны риски подозрительных сделок, а вот сообщений о подозрительных сделках - нет. Это делает всю отрасль крайне подозрительной. Тем более, что пока она слабо контролируется, указывают авторы законопроекта.
Итак, 18 октября уходящий Сейм концептуально поддержал новый закон "О посредниках при сделках с недвижимостью", который кардинально меняет правила игры на рынке, сужает круг лиц, которые смогут работать маклерами, обязывает их страховать свою деятельность, изучать своих клиентов, отчитываться о сделках и суммах, а также проверять легальность доходов клиентов.
И сейчас в Коммерческом законе есть раздел, регулирующий деятельность маклеров - это VII раздел, он так и называется "Маклер". В новом же законопроекте говорится, что условия, прописанные в Коммерческом законе, будут относиться и к посредникам. Но основное отличие посредника от маклера заключается в том, что с маклером не заключается письменный договор об услугах, а с посредником - придется. Это должно защитить участников сделки от риска, грубо говоря, быть кинутыми.
Проект закона описывает роль посредника в сделках с недвижимость. Сделки подразумеваются любые - продажа, аренда, найм. Посредниками могут стать как физические, так и юридические лица, которые за вознаграждение предлагают недвижимость, ведут переговоры во время сделки, готовят документы, а также оказывают другие услуги, необходимые для купли-продажи недвижимости.
Появится регистр посредников
Когда закон вступит в силу, появится специальный регистр посредников, где им придется регистрироваться. Они также будут обязаны зарегистрировать свою хозяйственную деятельность. За базу данных посредников будет отвечать Министерство экономики.
Единственное исключение, кому не надо регистрироваться, и кто не считается посредником - это человек, который оформляет сделки самостоятельно и для себя, а также, если помогает своим родственникам и иждивенцам. Кроме того, под действие закона не попадает тот, кто исполняет волю по завещанию, а также нотариусы, адвокаты, судебные исполнители, ревизоры, землемеры, которые выполняют свои профессиональные обязанности.
Посредником сможет стать не каждый. Законодатели отсекли круг лиц, которых не хотят видеть в рядах маклеров: тем, кому решением суда запрещено становиться посредником; осужденные за предумышленные преступления, не реабилитированные и если судимость не погашена; для юридических лиц ограничение – принудительные меры в рамках уголовного процесса и объявление неплатежеспособным.
Ещё одно требование и к физическим лицам, и юридическим: создать свою систему внутреннего контроля, чтобы помогать борьбе с легализацией преступно нажитых средств и финансированием терроризма.
Последний пункт обсудили ещё в 2016 году, когда были приняты поправки к Кодексу административных нарушений, предусматривающие наказание за недонесение СГД о подозрительных сделках. Налоговые консультанты, бухгалтеры, ревизоры, нотариусы, адвокаты, организаторы азартных игр и маклеры как раз были признаны тем кругом лиц, кто может знать о нелегальных доходах клиентов и промолчать. Новый законопроект требует тщательно следить за клиентом, прерывать сделки, если возникло что-то подозрительное, а также доносить, куда следует.
Им придется страховать риски и учиться
Прежде всего, посреднику придется застраховать риски от своей деятельности. Кабинет министров установит, на сколько именно. Если наступит страховой случай, посредник обязан незамедлительно сообщить надзирающей структуре.
Посредникам также вменено тщательно изучать клиентов под углом того, не попадают ли они под действия закона по борьбе с отмывами. Если попадают, то начинать сделки с такими клиентами категорически запрещено, а если все же сделка начата, предоставление услуги нужно немедленно прервать.
Оказывать услуги посредника можно будет только на основании письменно заключенного договора. В таком документе, по меньшей мере, должны быть описаны задачи посредника, условия оплаты и отсылка на то, является ли договор эксклюзивным.
До заключения договора посредник обязан уведомить клиентов, на сколько застрахована его деятельность.
Кстати, посредники должны участвовать в мероприятиях по повышению квалификации. Минимальные требования по объему и содержанию мероприятий должен установить Кабинет министров.
Не допускается конфликт интересов со стороны посредника. например, он не может внезапно оказаться продавцом или покупателем в сделке, которую ведет, как посредник. Нельзя также оказывать услуги множеству клиентов с противоположными интересами в одной сделке.
Появится и кодекс этики
Посредник не сможет разглашать информацию о клиенте. Если же ему доверено имущество, то использовать его можно только для показов и только в том случае, если этот пункт есть в договоре с клиентом.
Деньги, полученные для передачи клиенту, нужно передавать немедленно.
Что ещё важно: посредника обяжут предоставлять клиентам всю информацию об объекте: о существенных частях сделки, о проблемах с недвижимостью, отягощениях, налогах. В общем, он обязан сообщить все, что повлияет на выбор клиента. Если он о чем-то умолчит и в связи с этим у клиента возникнут убытки, посредник обязан их возместить.
В законопроекте сказано, что ежегодно до 31 января посредники обязаны будут подавать в Министерство экономики информацию обо всех заключенных за предыдущий год договорах, указывая их число и сумму сделок.
У посредников также появится своя Надзорная организация. Она обязана разработать и утвердить Кодекс этики. У такой организации также будет право требовать информацию у посредников, выносить им предупреждения, а также исключать их из регистра.
Промежуточный финиш
Стоит отметить, что законопроект еще должен пройти два чтения в Сейме. Но, согласно планам, он быть принят в окончательном чтении и начать действовать с 1 мая 2019 года.
Как уже сказано, речь идет о налогах. Поэтому закон могут принять быстро.
Николай Кудрявцев, "Сегодня"
(Полностью текст опубликован в еженедельнике "Неделя сегодня").