Этой зимой около семисот владельцев квартир в Риге получили «письма счастья» с требованием оплатить долг по аренде за землю с 2008 по 2010 годы. Сумма долгов колеблется в пределах нескольких сотен евро. Около тридцати владельцев квартир за помощью обратились в Центр защиты прав потребителей. Там ситуацию оценили. И уже инициировали административное дело против компании взыскателя долгов Vienotais norekinu centrs – это дочерняя структура Pilsetas zemes dienests. Специалисты не советуют ей платить. Похожая рекомендация центра поступила и в сторону Pilsetas zemes dienests.
"Это коммерческая деятельность!"
«Если прошло больше трех лет, наступает срок давности по Коммерческому закону. И если предприниматель осуществлял коммерческую деятельность, тогда после этого срока требовать долг уже нельзя. С нашей точки зрения Pilsetas zemes dienests – коммерсант», - отмечает глава Центра защиты прав потребителей Байба Витолиня.
А вот Нормундс Шлитке с заключением центра категорически не согласен.
«Это очень некорректно, потому что даже Минюст написал — это только в тех случаях, когда заключен договор. Когда заключен договор не выставляется счет, не подается иск в суд, срок давности наступает через три года. Если нет договора, то минюст не говорит, что есть срок давности. Он говорит, что можем подумать и суд имеет право это взвешивать», - считает Шлитке.
По словам Шлитке, решение не в пользу арендодателя было принято только один раз. В большинстве случаев владельцам приходилось платить. Сейчас по выставленному счету долг оплатили около 10% жильцов.
В среду у Шлитке была запланирована встреча со специалистами Центра защиты прав потребителей. Он ознакомился с документами.
Что считает минюст
На сайте минюста также опубликовано мнение министерства о сложившейся ситуации. В нем, в частности, говорится, что принудительные отношения аренды имеют законное основание, так как неоспоримо, что владелец здания пользуется землей, на которой построено здание, независимо от того, заключен ли договор аренду между сторонами. Однако Закон о приватизации не определяет все существенные составные части правовых отношений принудительной аренды. Согласно статьям 2112 и 2124 Гражданского закона, существенные составные части договора аренды – это предмет договора и оплата. Согласно 1533-й статьи Гражданского закона, договор считает окончательно заключенным тогда, когда между сторонами произошло полное соглашение о существенных частях сделки.
До 1 октября 2014 года (когда вступили в силу поправки к Закону о приватизации, которые предусматривают, что договор о принудительной аренде земли заключатся только о функционально необходимых земельных участках) Закон о приватизации ясно не указывал земельные участки (как объект аренды), по поводу которых заключатся договор о принудительной аренде.
Таким образом, до 1 октября 2014 года суды общей юрисдикции разбирали споры не только о величине оплаты, но и о площади и конфигурации арендуемой земли. Что же касается арендой платы, то 2-я часть 54-й статьи Закона о приватизации предусматривает, что по поводу арендной платы за землю стороны договариваются письменно. Если стороны не могут договориться, то плата определяется в 6% в год от кадастровой стоимости приватизированной квартиры или художественной мастерской.
В 2008 году в законе говорилось, что плата не должна превышать 5% от кадастровой стоимости.
И вот, по мнению минюста, из упомянутых норм прямо исходит, что в первую очередь, стороны должны договориться об урегулировании отношений принудительной аренды. То есть, пока не достигнуто соглашение о существенных составных частях договоры, не могут быть определены конкретные обязательства и их объем.
Что существенно, стороны должны договориться не только об оплате, они могут быть заинтересованы в прояснении вопросов, как согласовывать земельные работы или как ухаживать за домом. В общем, законодатели рассчитывали на то, что стороны будут заинтересованы в переговорном процессе.
Что же касается 6% кадастровой стоимости, появившиеся в законе на тот случай, если стороны не договорились, то только суд может констатировать, что между сторонами есть предусмотренные законом отношения. И только суд может насчитать долги и определить, сколько взыскивать. Юдикатура тоже говорит, что землевладелец может просить суд о заключении договора аренды.
В общем, минюст делает вывод: принудительную арендную плату землевладелец может собирать только в том случае, если стороны договорились или, если у него есть приговор суда, который констатировал наличие соответствующих отношений.
Пока нет договора или решения суда, определить размер оплаты невозможно.
О сроке давности
Что же касается срока давности, то сами по себе отношения принудительной аренды исходят из Закона о приватизации. Так что они подпадают под обязательственное право Гражданского закона. Так что и срок давности составляет 10 лет.
Однако, если основанием для отношений является договор, то нужно оценить вопрос, не относится ли он к действию Коммерческого закона, где срок давности составляет 3 года.
Минюст предлагает оценивать то, как коммерсант – владелец земли – приобрел землю. Если в результате сделки (например, договора покупки), то можно презюмировать, что владелец планировал вести коммерческую деятельность. Так что, если с одной стороны сделки коммерсант, то все отношения нужно оценивать с позиции коммерческого права. Тогда срок давности сокращается до 3 лет.
Минюст также подчеркивает, что каждый случай – индивидуальный. Если есть спор, то его может разрешить суд, куда рекомендуют обращаться владельцу земли.
Полностью с мнением можно ознакомиться здесь - https://www.tm.gov.lv/lv/cits/piespiedu-nomas-tiesisko-attiecibu-aktualie-jautajumi
Николай Кудрявцев, "Сегодня" ("Вести сегодня")