Прикладной опыт
Несколько лет назад моя знакомая сняла меблированную двухкомнатную квартиру со всеми удобствами в так называемом дальнем центре Риги за 350 евро. Зимой общие платежи с коммунальными доходили до 525 евро. Девушка могла себе позволить подобные расходы за качественное жилье, однако через год свела дебет с кредитом и все же призадумалась: не выгоднее ли купить собственную квартиру? Банк, ознакомившись с кредитной историей и доходами девушки, сообщил, что выдаст заем на сумму до 44 000 евро. Однако клиентке надо внести первый взнос в размере 10 000 евро.
– А если я не смогу платить по кредиту? – поинтересовалась девушка, вспоминая истории своих знакомых, которые в кризис почти десятилетней давности остались без недвижимости, заложенной в ипотеку.
– Вы без труда продадите квартиру и погасите кредит полностью, ведь у вас довольно большой первый взнос, – успокоили в банке.
Окрыленная радужными перспективами, девушка с энтузиазмом принялась за поиски подходящего варианта. Месяца через два уже подписывала договор купли-продажи квартиры с полной и качественной отделкой и полностью оборудованной кухней, включая небольшой холодильник. Ежемесячный платеж банку составляет чуть более 200 евро, а вместе с коммунальными платежами в зимний период расходы на жилье не превышают 300 евро. Выгода по сравнению с арендой очевидна. Плюс ко всему, за год и сама квартира подорожала. По данным компании BALSTS, год назад средняя цена «квадрата» в рижском районе Югла составляла 697 евро, тогда как сегодня – 768. Прирост (средний, конечно) – 71 евро. Так может, пришла пора покупать жилье?
Все дорожает
Очевидно, что активы собеседницы «МК-Латвии» увеличились, а рост цен наблюдается во всех районах Риги. Об этом свидетельствуют данные крупных риелторских компаний, которые каждый месяц публикуют свои обзоры рынка недвижимости. Указанные ими цифры могут немного отличаться друг от друга, однако который год свидетельствуют об устойчивом росте цен на жилье в Латвии.
– С января этого года цены на серийные квартиры выросли уже более чем на 5,73%. Наибольший рост средней цены за один квадратный метр квартир в рижских микрорайонах с начала 2017 года по сентябрь наблюдался в Болдерае (+10,08%), но медленнее всего происходил на Тейке (+2,54%). Впрочем, это объяснимо. Цены на Тейке и так самые высокие по сравнению с другими микрорайонами, – комментирует председатель правления компании BALSTS Айгар Зариньш итоги августа.
Если верить выводам риелторов, к концу лета средняя цена за «квадрат» в Риге колебалась в диапазоне от 725 до 761 евро. Однако на цены влияет не только место расположения, но и серия. Как говорят в компании Latio, традиционно самыми дорогими являются квартиры 119-й серии, особенно в рижских районах Золитуде, Плявниеки и Пурвциемс. Например, однокомнатная квартира этой серии в Зиепниеккалнсе стоит 46–48 тысяч евро, 602-й серии – 35 тысяч, а «хрущевка» – 28 тысяч евро. Специалисты BALSTS прогнозируют прирост в этом году по сравнению с прошлым на 6,5%.
Почему растут цены
С одной стороны, мы как будто жить стали лучше, жить стали веселей! Средняя зарплата перевалила за 900 евро, а Банк Латвии, хоть и отметил перегрев на рынке труда, все же повысил прогноз прироста ВВП на этот год с 3,3% до 4,2%, на 2018 год – с 3,4% до 3,8%. С другой стороны, из нашей страны продолжают разбегаться люди. На начало 2017 года население Латвии сократилось на 18,8 тысячи человек по сравнению с прошлым годом и составило 1,950 млн человек (годом ранее – 1,969 млн), о чем свидетельствуют обобщенные данные Центрального статистического управления.
Печально, но темп сокращения населения только увеличился. Например, в 2015 году численность жителей Латвии упала на 17,1 тысячи человек по сравнению с 2014 годом. Антирейтинг возглавляют Резекне (-1,8%), Лиепая (-1,7%), Даугавпилс (-1,5%), Екабпилс (-1,5%), Вентспилс (-1,5%), Елгава (-0,5%). Прирост населения отмечен только в девяти краях, восемь из которых – в Рижском регионе. Уезжают жители Латвии, как вы понимаете, не отдыхать на курорт.
– Нам говорят, кризис кончился, экономика растет, но в реальности картина не такая радужная. Местные потребители не настолько финансово сильны, чтобы поддержать динамичное развитие рынка недвижимости. Простые люди особого роста ВВП и не чувствуют, поскольку с ростом налогов вырастут и цены на продукты, услуги и т. п., – говорит Айгар Зариньш.
– Тогда в чем причина роста цен на недвижимость?.
– Ситуацию на рынке я бы охарактеризовал, как противоречивую. С одной стороны, наблюдается нехватка качественных предложений – домов в хорошем районе с развитой инфраструктурой, квартир с хорошим ремонтом и т. п. С другой стороны, дефицита жилья в Латвии нет. Это миф! Даже в центре Риги много пустой недвижимости, особенно на верхних этажах. Плюс ко всему, есть объекты, на покупку которых люди когда-то брали кредиты. Размер этих кредитов чаще всего выше нынешней рыночной цены квартиры или дома. От исторического максимума, наблюдавшегося в 2007–2008 годах, цены упали где-то на 50%, а в некоторых сегментах рынка падение доходило и до 75%. Потому владельцам невыгодно продавать свое имущество сейчас. Кроме того, более трети экономически активных жителей Латвии думают о покупке квартиры в новых проектах, где также не хватает предложений.
По мнению руководителя отдела жилой недвижимости компании OberHaus Кристине Дубане, причиной роста цен является увеличение зарплат и уверенность жителей Латвии в завтрашнем дне.
– Еще пять лет назад на рынке царила атмосфера неуверенности. Многие задавали себе вопрос: каковы будут последствия кризиса? Но страх прошел. Люди чувствуют стабильность нынешней экономической ситуации. Могут позволить себе взять кредит, банки выдают займы. К тому же государственная программа Altum помогает в приобретении жилья молодым семьям, гарантируя за них первый взнос. Это во многом стимулирует спрос, – рассказывает Кристина Дубане.
По словам Айгара Зариньша, количество сделок по программе поддержки молодых семей Altum составляет 25% от общего числа. Как правило, за государственными гарантиями по первому взносу обращаются 25–35-летние семьи с детьми и стабильным доходом выше среднего.
Наиболее востребованными на рынке серийного жилья, по статистике Ober-Haus, являются небольшие 2–3-комнатные квартиры с хорошим ремонтом в домах 70–80-х годов постройки, расположенных в микрорайонах. Такие объекты трудно найти, слишком маленькое предложение от продавцов.
– На вторичном рынке чаще всего покупают квартиры за 40–50 тыс. евро, – констатирует Айгар Зариньш.
– Семьи же с детьми предпочитают покупать квартиры площадью 70–80 кв.м, но 3- или даже 4-комнатные. Самые востребованные новостройки – также 3–4-комнатные квартиры по 80–100 кв.м с полной отделкой, – дополняет Кристина Дубане.
Нормальная цена на них – 1200–1400 евро за «квадрат».
– Строят сегодня довольно много. По крайней мере, в Риге. Имеет ли смысл торговаться при покупке квартиры в новостройке? – спрашивает «МК-Латвия».
– Предлагать свою цену имеет смысл всегда. Но при этом не забывайте, что за вашей спиной зачастую еще два-три покупателя, – отмечает Кристине Дубане.
Признаки перегрева есть, пузыря нет
Комментарии экспертов обнадеживают, но невольно вспоминаются так называемые «тучные годы». Тогда банки чуть ли не впихивали в карманы жителей кредиты, а ежемесячные отчеты риелторских компаний каждый раз сообщали о новых рекордах цен на недвижимость, как бы намекая – бери, пока не подорожало еще больше.
Некоторые экономисты уже сейчас говорят о грядущем кризисе, который наступит если не завтра, то в ближайшие годы. «Жесткая посадка» десятилетней давности на всю жизнь запомнится тысячам семей, лишившихся жилья, купленного в кредит, да еще и под залог квартир родственников. Так что же, сейчас и правда наступило лучшее время для покупки недвижимости или нам пора насторожиться?
– Самое время для приобретения жилья было несколько лет назад, когда цена за метр в серийных квартирах опустилась с 1800–1900 до 450 евро, – улыбается Айгар Зариньш. – По международным стандартам, если цена на недвижимость растет на 15–20% в год, то это уже предпосылки перегрева. Рост латвийского рынка в месяц составляет 0,11–2,5% и в сумме даст те самые 15%. Тем не менее никаких тревожных признаков я не вижу. Вспомните, перед кризисом жилье дорожало на 50, а то и 80% в год. Учитывая среднюю стоимость квартир сегодня – 761 евро/кв. м, нам еще есть куда расти. Вдобавок банки намного осторожнее выдают кредиты, без первого взноса в 10–15 тысяч евро ипотеку не выделят.
Действительно, в Риге с января по июнь 2017-го было заключено в среднем 6,6 сделок по купле-продаже недвижимости на 1000 жителей (владельцев поменяли 4633 объекта), что на 2% меньше, чем годом ранее. И все-таки, исходя из нынешних тенденций, Айгар Зариньш предполагает, что цена серийного жилья в последующие три года может возрасти до 1000 кв. м.
– Уже сейчас в продаже появляются типовые квартиры по такой цене. Покупай я жилье сегодня, то отдал бы предпочтение 119-й или 103-й серии. По-прежнему популярны «хрущевки», но не блочные. Еще лет 50 мы от таких домов никуда не денемся, – говорит Айгар Зариньш.
Его дополняет специалист Ober-Haus:
– Если вы покупаете квартиру для проживания, но предполагаете через какое-то время ее продать, то имеет смысл обратить внимание на реновированные дома довоенной постройки. Тихий центр Риги и югендстиль всегда в цене, популярны «сталинки» и, конечно, новые проекты. Они и через 10 лет будут новее соседних сериек. Семьям с одним ребенком я бы рекомендовала обратить внимание на трехкомнатные квартиры.
В свою очередь, по мнению Айгара Зариньша, квартиры в центре Риги уже мало кому интересны и количество потенциальных покупателей в этом сегменте упало в разы. Цены на такие объекты уже долгое время составляют 1200–1500 евро за квадрат. Другое дело – новостройки. В иных проектах на ул. Сканстес цена доходит и до 2000 евро. И дешеветь они не будут, потому что желающих купить много, а предложений не хватает.
– Потому, если вам необходимо жилье, то имеет смысл покупать сейчас. Если позволяют возможности, то я бы отдал предпочтение новостройке, – рекомендует Айгар Зариньш.
Государственная программа Altum
Государственная программа подразумевает поручительство для семей с постоянным доходом, которые хотят купить жилье, но не имеют достаточных накоплений для первого взноса. В программе можно участвовать, если сумма сделки для расходов по приобретению и/или строительству и ремонту жилья не превышает 200 000 EUR. Цель поручительства – оказать государственную помощь в приобретении или строительстве жилья семьям с детьми, обеспечив более простые условия выплаты ипотечного кредита.
Срок поручительства – 10 лет.
Размер поручительства:
■ 10% от основной суммы займа и не превышает 10 000 EUR, если в семье один ребенок;
■ 15% от основной суммы займа и не превышает 15 000 EUR, если в семье двое детей;
■ 20% от основной суммы займа и не превышает 20 000 EUR, если в семье трое и больше детей.
Больше информации можно получить в любом банке, куда молодая семья обращается за ипотечным кредитом.
«Поколение рент»
Сегодня появилось довольно много владельцев, которые предлагают для аренды не одну, оставшуюся в наследство от бабушки квартиру, а несколько – на выбор. Причем не в одном доме, а в разных районах Риги или Латвии.
По данным компании BALSTS, в начале нового учебного сезона в августе спрос на аренду квартир увеличился на 24%. Самый большой интерес вызывают 2–3-комнатные отремонтированные квартиры, квартиры в новых проектах, а также апартаменты с одной спальней в центре, но количество таких предложений очень ограниченно.
– В августе наибольший спрос на аренду квартир наблюдался в Дзирциемсе, в районе Рижского университета им. П. Страдыня. Студенты готовы платить до 250 евро в месяц плюс коммунальные, тогда как владельцы готовы сдавать в среднем за 350 евро/месяц. Типичную 2-комнатную квартиру в хорошем состоянии за 250–300 евро/месяц можно было сдать за пару часов, – утверждает Айгар Зариньш.
– Так может, имеет смысл инвестировать в недвижимость и затем сдавать ее внаем?
– Такой вариант можно рассматривать в случае, если у вас есть деньги от продажи другого имущества или получено наследство, – говорит Кристине Дубане.
Ей вторит Айгар Зариньш:
– Со временем купленная для сдачи в аренду квартира, конечно, подорожает, но сомневаюсь, что ежемесячный доход от сдачи внаем покроет все расходы на содержание, если она приобретена в кредит. Другое дело, когда есть возможность купить несколько квартир. Но тогда это превращается в серьезный бизнес, которым надо заниматься.
И, между прочим, многие в Латвии таким бизнесом занимаются.
– Я вижу хороший потенциал для развития и роста сегмента аренды, особенно если наверху начнут принимать правильные решения – например, позволят преподавание в латвийских вузах на русском и английском языках. Это привлечет в Ригу и Латвию в целом еще больше студентов, что в будущем сможет если не решить, то поправить наши демографические проблемы. Представьте, если в стране решат остаться хотя бы 10–15% молодых и высококвалифицированных специалистов.
Студенты кооперируются в группы и «скидываются» на двух-трех-четырехкомнатные квартиры. В свою очередь владелец такой недвижимости получает возможность заработать на своей собственности больше, чем при сдаче одному человеку или семье.
– Студенту же снимать жилье вскладчину все равно дешевле, чем жить каждому в однокомнатной квартире. И не надо их бояться. Как правило, люди, отправляющие своих детей учиться за границу, передают им соответствующий уровень воспитания. Но в целом молодое поколение так и называют сегодня Generation Rent – «поколение рент». Они очень мобильны. Сегодня учатся или работают здесь, завтра – на другом конце света. Их ничего не держит на одном месте. Поэтому аренда становится все более актуальной, – убежден Айгар Зариньш.
Острожные прогнозы
Опрошенные эксперты с осторожностью говорят о ситуации на рынке в будущем.
– Никто не даст гарантий, что кризиса не будет. Никто не скажет, когда такой кризис начнется, насколько сильным станет и не потеряют ли покупатели свое имущество. Но никаких предпосылок для снижения цен как минимум в будущем году нет. Будет расти экономика, будут расти и цены на недвижимость, – считает Кристине Дубане.
Отчасти с ней не согласен Айгар Зариньш. По его мнению, все зависит в первую очередь от покупательной способности населения, а не декларируемого роста экономики:
– Предположим, экономика выросла на 3,8%. Экономисты констатировали, политики похвалились перед избирателями. Но одновременно жизнь подорожала, скажем, на 5%. Увеличиваются сопутствующие расходы жителей Латвии, и это факт. Реально денег у людей не станет больше. Сегодня я не вижу причин для снижения цен на недвижимость, но если спрос снизится, то может наступить стагнация, как это наблюдалось с 2010 по 2014 год.
Как рассказал «МК-Латвии» главный экономист Swedbank Мартиньш Казакс, в ближайшие два года ожидается рост цен на квартиры в новостройках, а также – повышение доходов населения. Потому, если есть необходимость в жилье, то лучше покупать сейчас.
– У банков есть желание кредитовать покупателей квартир и процентные ставки какое-то время будут довольно низкими. Тем, кто подумывает об инвестициях в недвижимость, следует принять во внимание то, что резких скачков цен на недвижимость в Латвии, их раздувания в два-три раза, как до кризиса, не ожидается, – подытожил главный экономист.
Источник - mklat.lv