Что произошло: суд Видземского предместья Риги 28 июня признал, что скупка земли под жилыми домами и дальнейшая продажа прав требований является коммерческой деятельностью SIA Pilsētas zemes dienests. То есть срок давности исчисляется в соответствии с Коммерческим законом, а не Гражданским, и соответственно это три года, а не 10 лет. Так что остается надеяться: это станет переломным моментом в защите прав собственников квартир.
Представители общества "Народ против "земельных баронов" надеются довести этот прецедент до Верховного суда. Ведь тогда он станет официальной "юдикатурой", с которой судьям придется считаться.
В чём суть иска
Суд Видземского предместья Риги 23 марта 2017 года получил иск неплатежеспособного предприятия Kredītuzraudzības birojs. Иск подал администратор Эдгар Зиединьш против Вейклы М., так как между истцом и ответчиком существуют отношения принудительной аренды земли (участка на ул. Вайдавас). Поскольку договор между сторонами не заключен, арендная плата рассчитывается по условиям, оговоренным в законе "О приватизации государственных и муниципальных жилых домов" и Гражданскому закону.
Таким образом, с жительницы требовали арендную плату в размере 5% от кадастровой стоимости в год за период 01.01.2008–30.09.2009 и в размере 6% кадастровой стоимости за время начиная с 1 ноября 2009 года. Спорный долг составил 215,09 евро. Плюс НДС за период 01.01.2008–30.09.2008 (45,17 евро). Ну и 7 евро — за взыскание долга.
Отдельно в иске отмечается, что с 01.01.2008 землей владела компания Pilsētas zemes dienests (прежнее название — Juridiskais birojs "Specialis"). Однако Pilsētas zemes dienests свое право требования передало дочерней компании Kredītuzraudzības birojs, которая на момент подачи иска была неплатежеспособной.
Истец обосновывал свою правоту не только законом, но и тем, что в делах о взыскании принудительной арендной платы "сформировалась стабильная судебная практика".
Оценим, уважаемые читатели, количество долговых дел, которые истец приводит в качестве аргументов в свою пользу: Nr. C30435716 (Курземский окружной суд), C30439216 (Рижский окружной суд), C30597016 (Вентспилсский суд), C30433416 (Рижский суд Видземского предместья), C30443016, C29367916 (Рижский суд Латгальского предместья), C30427516 (суд Айзкраукльского района), C33409516 (суд Рижского района), C34029616 (суд Салдусского района), C30427916 (суд Талсинского района), C24084116 (суд Огрского района), C30441116, C30444916, C30435516 (Резекненский суд), C30428716, C30428416 (Лиепайский суд).
Кроме того, истец также просил разрешить ему получать еще 6% от взыскиваемой суммы за период до исполнения приговора.
Ответчица: "Я ничего не должна"
Ответчица иск не признала. Она подала пояснения, в которых настаивала: согласно закону у владельца земли есть право взыскивать плату только после заключения договора. Поскольку истец сам не урегулировал отношения с квартировладелицей — то есть не провел определенные законом мероприятия, чтобы заключить договор, он не имеет права и выставлять какие–либо счета.
Отдельно сторона ответчицы "прошлась" и по договору цессии, который, как указано в пояснениях, был заключен с нарушениями. Ведь цедировать можно не весь договор, а только требования, проистекающие из него. Но для начала процедуры цедирования нужно наличие долга. Однако владельцы квартир — не должники, так как выполнение обязательств с владельцами земли передали управляющим. Из чего следует: с помощью договора цессии нельзя установить личную ответственность квартировладельца и одновременно взыскать с него долг.
Сторона ответчицы указала также: она считает, что само заключение договора цессии было продиктовано желанием истца уйти от оплаты госпошлины — то есть причинить ущерб государству. (Отметим, этот аргумент звучал и ранее в борьбе с "баронами": неплатежеспособные компании, подавая иск в суд, освобождаются от уплаты госпошлины, обязательной для всех остальных.)
Кроме того, ответчица обратила внимание суда, что истец в качестве своей коммерческой деятельности указывает сдачу в аренду недвижимости и управление недвижимостью. То есть это его коммерческая деятельность, а значит, и требования к ней надо предъявлять по Коммерческому закону. И если учесть, что истец сам ничего не делал для урегулирования отношений с ответчицей, согласно Коммерческому закону, наступил срок давности, ограниченный тремя годами. Таким образом, иск стоит отклонить из–за наступления срока давности.
Что решил суд
В приговоре отмечается, что сам истец в суд не явился. Были получены письменные пояснения Нормунда Шлитке, просьба их зачитать и рассматривать дело без присутствия истца.
Суд признал обоснованным аргумент ответчицы о сроке давности относительно права требования. Истец в качестве доказательства того, что он напоминал о долге, внес только сообщение от 6 февраля 2017 года. Других доказательств о том, что он ранее обращался к ответчице, нет.
Суд при этом подчеркнул, что Pilsētas zemes dienests купил землю под домом с целью получения прибыли. Так что истец — коммерсант. И, согласно Коммерческому закону, что–то требовать с ответчицы истец мог где–то примерно до 1 января 2013 года.
На основании этого иск был отклонен. Полностью. Правда, его ещё можно обжаловать в течение 20 дней.
Однако суд при этом напомнил: то, что между владельцем земли и хозяином квартиры не был заключен договор, не освобождает ответчика от обязанности платить за аренду. Так как правовые отношения существуют независимо от воли сторон — на основании закона.
Почему иски подписал экс–администратор?
Совсем недавно еще одному "принудительному арендатору" удалось отбиться от иска администратора Эдгара Зиединьша, так как того лишили сертификата администратора.
Он активно отправлял иски в суд в период с 7 по 11 марта. Однако в то же время на домашней странице Администрации неплатежеспособности указано: у Эдгара Зиединьша аннулирован сертификат администратора 17 февраля 2017 года. То есть иск можно оспаривать как внесенный неправомочным лицом.
Один из адресатов исков, Бентион Ф., который пока готовился отвечать по иску в суде, параллельно отправил запрос в Администрацию неплатежеспособности с просьбой разобраться, имел ли право администратор, действие сертификата которого закончилось в феврале, подавать на него иск в марте.
И ответчик получил ответ от директора администрации Инесы Штейны. Она сообщает, что администрация не только отозвала сертификат Зиединьша, но и 23 марта направила в суд просьбу снять администратора с неплатежеспособности Kredītuzraudzības birojs.
Администрация также напомнила, что по закону о неплатежеспособности до назначения нового администратора прежний администратор продолжает выполнять свои обязанности. Так что даже отобранный сертификат не препятствие. Однако, как подчеркивает в ответе администрация, в случае прекращения действия сертификата бывший администратор имеет право совершать только самые жизненно необходимые действия в пользу неплатежеспособной компании, чтобы не допустить уменьшения ее имущества.
В конкретном же случае администрация считает: никакой срочности не было. Зиединьш подал иск в суд на основании документов от 12 августа 2016 года. В связи с этим директор администрации Штейна выказывает недоумение: почему администратору понадобилось подавать иск в суд семь месяцев спустя и именно после приостановки действия сертификата?
Директор делает вывод, что администратор не имел на это права. Хотя и подчеркивает: это всего лишь мнение Администрации неплатежеспособности. Право официального толкования законов у нас принадлежит только законодателю или особо уполномоченным на это учреждениям.
Полностью текст приговора см. здесь.
Николай Кудрявцев, "Сегодня"